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郭增利：管理与定位决定项目成败
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郭增利/中国购物中心产业资讯中心主任、中购联购物中心发展委员会秘书
文/本刊记者 岩竹
坚守一个正确的心态，做商业地产一定是长期的，战略性的投资，只有树立这样的理念之后，我们在做商业地产设计规划的时候，才能更长远地去匹配资源。
2014年由于地产市场变动频繁，越来越多的房地产企业将眼光放在了万达已经趟出路来的商业地产领域，这意味着今年将成为中国商业地产史上浓墨重彩的一年。现在看来，地产大鳄纷纷跟随万达加入市场，各大城市商业地产项目林立，呈现出百花齐放的繁荣景象。然而，在项目同质化、泡沫化的重压之下，已经入局和准备入局的开发商面临的困难逐渐显现，需要大家居安思危，探寻变革。在这样的情况下，《中国地产总裁》杂志记者采访了中国购物中心产业资讯中心主任郭增利，他表示只要开发商找好项目精准定位，并做好管理，商业地产项目就有可能成功。
郭增利认为，现在商业地产市场的蓬勃发展是万达的功劳。在他看来，万达实际上开创出了一个产业。在万达以前，不是没有商业地产，但是规模小，不成体系，写字楼就是写字楼，商场就是商场，酒店就是酒店，没有集合，更想不到把这些业态集成起来的溢价。而万达就这样做了，从一开始的引进沃尔玛，到后来自己做影城，再到引入多种经营业态，打造生态组合，万达的经营理念就是要让自己的万达广场成为一个生态圈。“这是他们的定位，现在看成功了。但这并不意味着后来的企业也要这样做，亦步亦随是无法在大鳄的阴影下有好的发展的。”他觉得，对于想进入的企业来说，还是要找准自己的准确定位比较好。
在郭增利眼中，只有找准自己的市场定位，才能决定企业的发展策略和前景。“不是任何企业都能做成万达的，但是可以根据自己遇到的机会，把握住机会，认真思考，从小处着眼，也能闯出自己的路。”他认为，包括三、四线城市，其实都有机会，只要俯下身来，把一线城市的经营理念和服务带下来，一定能在当地有好的市场业绩。
而另一方面，郭增利一直在强调管理的重要性。在他看来，一个优秀的管理团队，对于项目是十分重要的，因为只有好的管理才能有好的业绩，这是一个真理。而对于企业来说任何好的定位、好的设计，如果没有一个稳定的团队，是不可能有好的结果。他觉得，人的因素在其中占了很大的部分，毕竟做好管理就是要把人用好。“只有组建一个能打胜仗而且还能团结一致的团队，项目的发展才能有保证。”
郭增利认为，商业地产的下一步发展，必须以市场需求为导向，结合开发商自身实际发展，发挥好商业地产的业态优势；而且还要做到统一管理和分散经营相结合；并且要从区位条件、定位主题、功能组合、品牌组合等方面进行个性分析，才有可能使得商业地产有更加广阔的发展。另外，郭增利还表示，做好商业地产必须注意形成生活场所的社交环境和社区环境、强化服务创新，把体验转化为竞争力才行。“只要商业地产项目能及时解决周边人的生活问题，带来生活便利及实惠，这样的项目就真正蕴藏巨大的投资潜力。”在他看来，虽然市场上目前的商业综合体仍然喜欢以品牌来塑造力量、塑造形象，但对市场而言，大众真正能认同的，反而是被市场忽视的那些投资品种，诸如社区底商、餐饮街、校园地产、产业园配套商业等。而这些恰恰是中小房地产企业能投资的市场，也是他们的优势，做好了未必不能像万达一样开创一个产业。 | | | 来源：中国地产总裁杂志 时间：2014/8/15 15:27:28> 
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