用物业税取代土地财政已经是势在必行了，我们换一个角度考虑物业税的问题，是不是我们政府一定要靠土地差价来支持地方财政。有没有办法从有钱人身上收税，避免对农民兄弟加大负担。关于这些的问题，搜狐焦点对中房集团的理事长孟晓苏进行了专访。

　　时间：2009年8月13日

　　地点：博鳌房地产论坛

　　以下为访谈实录

　　【主持人】：孟总您好，首先非常感谢参加我们这次博鳌论坛的活动，因为搜狐焦点网也是主办方之一，非常感谢接受我们一个独家的采访。刚才在里面听到您演讲的主题很多关于物业税的方面，具体说一下您的意向，物业税怎么来征收，包括它一个什么时机来推出是比较恰当的呢？

【孟晓苏】：物业税推出是迟早的事了，但是我认为一个税种要是能够推出，顺利实施的话，关键是设计。其实征收物业税能够取代现有的房地产的扭转税，这个大家都知道的。并不是说增加新税，而是调整消费税。对于广大农民来说如果征收了房屋保有税，我认为就应当去减少地方政府对于土地财政的依赖。因为全国这些现有房屋不少，如何把这些税收加起来的话，我认为大致是一个合理的财政。这样的情况下，即使再通过低家买进高价卖进，获取土地差价补贴地方财政的这种做法就可以改变了。税收设计往往体现着社会制度的优劣，而我们现在有能力设计一个很好的税收制度和社会制度，这就是我们改革的目的。

　　【主持人】：那是一个方向，那现在是不是还有一个条件的欠缺，如果要执行的话，需要哪些方面来补充呢？

　　【孟晓苏】：如果要是推进物业税的话，目前一方面需要老百姓理解，实际上这个税是去取之于民，用之于民，确切的说取之于这些高收入阶层，而补贴那些低收入阶层。物业税是按照你的房产大小和价值来增收的，如果再加上地税，像独栋别墅多加大一点税额，这样政府就可以通过财政转移支付，来建设住房保障体系，来建设廉租房，给廉租房提供长期的现金补贴。所以这件事应该说在我们社会主义市场经济发展的今天，在我们人类文明发展的程度的情况下，需要设立的一种税种。那么这种税种的设立，也需要主管部门开始考虑，要想阻力最小，最好实施的办法。

　　【主持人】：最初的制度设计方面有没有一些建议，比如要向哪些人，哪些住宅类型来征收？

【孟晓苏】：征收物业税看起来很复杂，其实并不复杂，我认为可以先易后难，我为物业税设立了四步走的策略，第一步从现有的商业房地产来征收物业税，我们从84年开始已经对现有的房地产征收两种税，一种叫做房产税，一种叫做土地使用税。房产税是物业评估值加减乘量的1.2%，土地使用税是按平面计算的。两者合计的话，大致可以占到1.2—1.5之间，先他们合并成为物业税，这不过是一个税的换了一个说法而已，换了一个方式，物业税反而起作用，这是第一个，我认为在2012年就可以实现。

　　第二步，就是从小产权开始征收物业税，因为小产权已经成为事实，城里人买的农村人的房子，我这里说的不是宅基地，现在这部分好象不合法，我们想怎么让它合法化了，合法化当然有一个办法，把它征为国有地，但是你能出多少钱土地出让金，如果物业税的模式，按照小产权房国际标准来征收物业税，国际标准是1%—3%的税率，这样的话年年能够征收这也就解决了小产权房合法化的问题，也解决那些没有买小产权房感觉自己吃了亏的问题，你不吃亏了，因为他交税了。如果小产权房的人不愿意交税，当然就得不到合法化，小产权犯规的声音没有像普通住房那么大。这是第二步。

　　第三步，就是可以从高档豪宅征收物业税，这个税额可以考虑，但是我认为国际标准的1.03%，这是美国加拿大的标准，而新加坡是4%，但是它把房屋的评估值折一个五折，这样话实际上就是2%。你想连香港跟台湾居住最小房屋都是要交物业税的，我们这些豪宅怎么能不交税呢。因为他们有钱，所以他们对交税不会有那么大的反感，再有因为取消了还款的交易税，至少他不愁，纳税应该成为我们一种生活习惯，特别是高收入者要向社会多做贡献，这种贡献是一种责任，这是第三步。至于第三步什么时候实施，可以选择一个时间，我觉得顺利的话可以加快。

　　第四步，是由普通住房的征税，这个税要更低一点，这部分收入不高，至于要不要向一些基本住房的居民实行免税呢，是可以考虑的，但是设计起来比较复杂，因为比较难判断，所以很多国家和地区都还没有做，但是从整个税制法则来说我觉得可以做。所以说起来对这部分居民还是有好处的。

　　至于农民，我们已经免除了农业税，下一步因为物业税正说会不会免除他的差价，农民的土地按照三中全会的要求规范的进行市场化，所以农民当然会得到好处，就更多一些，农民可以不交税，因为土地是集体所有的，所以不交税。这样的话，就形成了一个合理的所得税，从过去获取土地差价，从最穷的人身上拿钱，最富有的人反而买了房以后不再交税，现在调整成最富有的人，中等收入以上的人要多交税，对于低收入者要少交税，对于农民来说免除很多的负担，这是不是一个社会文明合理的表现呢？所以我认为我们应该支持这样一个转变，积极设立这些。我也知道今天在会场上谈了以后，在座的开发商企业会有反对者，因为他们更多的考虑是他们自己各方面的利益，很多人是买豪宅的，会不会减少他们购买？但这只是人口中的一部分，不要忘记了这些开发商企业也是需要靠高价去获得土地，他们在土地制度上，在独家拍卖土地他们也是受害者，如果按照这种方式，农民的土地当然也可以进入扭转市场，开发企业获得土地，更不要说今后由于这种土地的变化，使土地开发延伸到农村，原来的农村就会变成城市，就使我们服务范围从只为城里人服务，变成为这些新城市的人服务，让城里人可以居住到农村去，他们买到农地的，要知道在我们中国居民还没有分财产的时候，连所得税我们都是没有的，因为那个时候所得税很低。像我在当工人的时候，我的收入一个月只有40块5毛钱怎么会交所得税呢？现在不同了，所得税的设定是不是遭到一群人的反对，是的，慢慢接触到所得税是平衡贫富，构建和谐社会的一个重要方面，所以我认为物业税也将会经历这样一个过程。只要税收设计得合理，应当大胆的向前推进。

　　【主持人】：因为物业税之外，我们还会在这样一个特殊的时期，非常关注下半年楼市的走势，您怎么来判断这样一个形势的变化，作为开发企业，在政策决策方面应该有哪些变化可以给我们分析一下？

　　【孟晓苏】：作为一个研究经济的学者，我为去年的内需萎缩和外需减退非常忧虑，不光是我，全国，从领导人到大学毕业生，为什么大学毕业生也忧虑呢，为什么年轻人也忧虑呢，他们找不到工作，到农民工，2300万人下岗了，几百万人找不到工作，为什么呢？经济萎缩了。那么我们在推动外需上做了很多努力，但是外需仍然在下滑，我们在推动内需上做了很多努力，但是很多行业不景气，包括PPI在下降，因为生产能力没有上升，上半年国家在推动各项政策努力中，最成功的就是房地产市场由淡转旺，由于房地产转旺，慢慢就会拉动那些工业产品的生产，就使得钢铁、水泥、有色金属，煤炭、装修、电器等于，若干行业，包括化工行业得到市场。所以房地产的启动是今年经济的一个成功，是中央拉动宏观政策的一个成功，正像去年年底，我们中央领导人讲的，是要靠最终消费来拉动经济，房屋和汽车是最终消费的两个重要来源。

　　既然我们看到这个事是好事，不要为内需的启动而忧虑，一些人去年盼望着启动内需，但内需一旦启动了，人们又大呼小叫，好像出了多大的问题，这使我想起历史上一个著名的故事，叫做叶公好龙，叶公念白了叫叶，其实念she，叶公好龙，家里到处都是龙，但是龙真的来了，忽然害怕了，怎么害怕了失其魂魄，五色无主。最后有人评论了，说叶公非好龙也，好乎似龙而非龙则也。那我们现在大家盼望内需启动，龙真来的时候，我们很多人大惊失措，失其魂魄，其而还走，这就很让我们觉得这段历史上有惊人的相似之处了，当然那是一个神话故事，但是可以面对现在这么一个现实。我们需要进一步的拉东内需，而不是压抑，我认为这是下半年基本的政策，应该作为宏观政策基本面，继续坚持现有的经济政策不动摇，这也是宏观调控，不要以为宏观调控就是压缩，现在这种政策就是宏观调控。

　　但是问题是这些调控贯彻得不够彻底，包括前几年前紧缩银根，紧缩地根，现在还没有在房地产领域消退，中央这些政策的阳光并没有完全照耀到这块土地，紧缩地根，我们可以看到现在虽然放出了一些土地，但是总体上放的太少，所以帝王才出现，如果放多了，帝王还出现吗？再一个紧缩银根，现在已经是适度宽松了，有人说过渡宽松了，钱已经放在房地产去了，我说去看看哪个房地产告诉你开发贷款过多了，很多房地产企业还找不到开发贷款，因为毕竟自有资金比率35%调降到20%是最近的事情。而很多银行还没有贯彻，特别是听说下半年有人说房价会大跌了，要调控了，所以很多银行不敢给房地产贷款，所以这种政策不贯彻到底，就使得土地没有及时增加，房地产投资没有及时增加，就会加剧日后的供应量紧张，就会造成供不应求的加剧。如果真的收紧银根了，不光是房地产投资得不到有效增长，就是上半年已经开工的这些基本建设项目，就因为缺乏后续的血液而变成烂尾，而变成银行的呆坏帐，所以现在的政策，在不变的情况下，也要有变，就是要大力推动原有政策的落实。除这个以外，还要加大廉租房建设，解决这部分低收入住房问题，因为他们对价格更敏感，因为有了廉租房就不敏感了，也有利于构建和谐社会。

　　除这个以外我特别要对开发企业家提出劝告，不要再利用目前市场的紧缺情况来极力的提高房价，因为房地产好不容易有这样的形势，过高的提高房价，有可能使它自己的企业陷入困难。我们见过这样的企业，提高房价过高了，一下把自己市场堵死了，更不要说给我们行业造成损害，给老百姓造成损害，影响国家宏观调控政策贯彻的决心，会造成整个社会舆论的改变。

　　我认为开发企业并不是要想方设法榨干最后一滴利润，而要想办法保护这个市场，就像渔民，他们要确定一个比较立网捕鱼的行规，防止把海里的海洋资源一网打尽，以便能够保持生产者能够源源不断获取资源，甚至还有修鱼。这段时间他不能够去捞鱼，农民，渔民有这样的认识，我们这些很有文化的，房地产商难道就没有这样的认识吗，难道就不对这些立网捕鱼的企业进行指责和批评吗，我们也要有这样的觉悟，有这样的行规，所以我提出来了宏观调控里面有一个叫做劝告，我们说话叫行业劝告，政府提醒叫做行政劝告，特别是我们企业家要走出认识误区，不要把资本主义发展初期的那些腐朽落后的，散发铜臭的气息理念当做自己的经营理念，还以为是新东西，说我的目的就是为了股东最大化，盈利最大化，现在人类文明已经进入到讲究社会责任的年代了，所以我们也需要有一点现代意识，我们需要现在的企业家，有现代意识的企业家，有社会意识责任感的企业家，我们认为房地产企业家绝大部分会是这样的人，而少量这些企业家他们过渡捕鱼，他们破坏市场，应当受到全行业和全社会的谴责。

　　【主持人】：您刚刚介绍了从财政层面，包括货币政策，财政政策，以及到业界行业方面一些劝告和做法，您预计下半年会是一个怎么样的走势呢？

　　【孟晓苏】：今年我相信现有的宏观调控不会改变，而且会坚持。如果社会的反对力量不那么大的话，那么在对房地产的投资方面还应该加大力度。如果开发企业都能够认识到我说的这种现象保护市场的认识的话，大家就会尽量维护房价的平稳发展。那么我说的都是有前途的，但是总体上我对今年下半年是乐观的，尽管有一些问题存在，但是今年下半年应该是一个持续旺盛的市场，而且房屋价格我相信第一是上涨，第二不会过快，但是明年就难说了，如果不能够赶快增加土地供应，增加房屋投资，那么现在的这种投资紧缺，在明年就可以显现出来，那个时候房价可能就会过快上涨。在这种情况下怎么办呢？我们前几年也学习了国家支持农业的经验，就是在猪肉涨价的时候，我们的办法是多养猪，给农民补贴，给他们保险，结果一年以后，九个以后生猪市场恢复了，猪价降低了，我们为什么不能这么做呢？为什么不能在房价供不应求上涨的时候要增加供应量了，我看到很多地方政府官员都很明白，比如上海市委书记俞正声同志，他是建设部老部长，在他领导下，推动了房改，并且还制定了健全住房供应体系，包括廉租房的政策，只是后来后人们没有贯彻。最近我听到凤凰卫视采访他的时候讲，上海房价上涨过快怎么办，他用五个字就说明白了，“增加供应量”，我认为这个已经成为了共识，我们不需要为那些没有学问的专家的这些舆论所左右，还是要坚定不移的维护这个市场，千万不要抑制内需，但是同时我们要增加供应，满足居民的需求。通过发展利用这种内需，拉动国内相关产业，拉动经济，拉动就业，帮助国家抵御金融海啸所造成的影响。

　　【主持人】：谢谢孟总。