现在房地产市场的复苏很大程度是政策促成的，而不是因为实际购买力的增加。现在的情况是，银行放贷相对宽松，不管是开发商还是购房者都容易拿到钱。投资者也会投资房产作为储藏资金的一种模式，担忧未来可能会有通货膨胀。

时间：2009年8月13日

　　地点：博鳌房地产论坛

　　以下为访谈实录

　　【主持人】：怎么看像北京的这种一线城市，它这个房地产的现状，我知道您也之前也提出过泡沫论威胁，现在是不是已经到了有泡沫这么一个阶段了？

【施永清】：现在你可以说房地产市场的复苏，很大的程度是一种政策所造成的。它不是因为说一般人的收入增加，比如说失业率下降，大家找到工作，他负担的楼价购买力就可以增加。现在的情况就是钱可能是银行贷的，因为现在容易拿到钱了，现在很重要一些是投资者，他买来是用来储藏资金的一种模式。在07年下半年开始，大家说现金是皇帝，都是把市场卖掉，拿现金，就好象一个钟摆一样摆过去，摆到08年初的时候，大家都换成现金了，手里有四条都是现金，现在比较要把金打出去了，现在走到这个阶段之后，它又走回来。因为现在出现什么问题呢？你拿现金在手的人，现在都在担忧，担忧什么呢？可能将来会有通货膨胀，可能将来这个货币系统出现危机，因为全世界的国家，尤其是美国，都是在制造新的泡沫。以前市场出问题了，是本来是银行借钱给人家消费，给人家买房子，现在泡沫爆破了。现在是政府来吹一个更大的泡沫去摒弃原来这个泡沫，所以这个情况，将来这个货币一定出问题。你看美国，他要救市，一举手就七千个亿美金，这个举手的国会通过了之后，没有制造财富出来，它只是制造钞票。全世界财富没有增加，钞票增加了，这个财富就有价值，钞票就没价值了。

　　【主持人】：您还是承认政府在制造一种泡沫，面对这种危机，那您觉得既然有这种危机存在，那政府需要做一些什么样的调整？

　　【施永清】：但是现在来说政府为什么要这样做，就是要扭转金融危机之后，所产生的破坏力，产生的后遗症。因为为了减少金融海啸的负面影响，先要改变人民的心态。如果人民经济衰退，箫条，更加不愿意去消费，更加不愿意投资，就会造成连锁的负面反映，所以经济更加不好。所以现在先要使人民慢慢罗贯起来，有什么办法让他罗贯起来，股价上升，楼价上升，大家就罗贯了。中国是很成功的在金融危机之后，在一个很短的时间里面就把人民的心态改变过来。最好改变人民心态的方法，就是给他一个资产价格的信息，就是股价上升，楼价上升，他就会感觉到，比如说现在中国楼价已经是历史新高，所有买了房子现在都可能赚钱，如果他有赚钱的话，他有自然觉得这个世界挺美好的。

【主持人】：您对现在这个市场有担忧吗？

　　【施永清】：担忧是有的，现在是要减少主要矛盾，先要减少金融危机的破坏力，这个泡沫的问题可能到危机过了之后才去针对这个问题。否则的话，人民受着苦更多，所以我自己认为现在宽松的货币政策在全世界都是需要的，但是宽松的货币政策带来的问题，就是流通性太高了，就是太容易借到钱，这个资产价格就产生一定的泡沫。但是这个泡沫正是金融政策，财经政策所需要的。他现在就是需要大家预计可能有通货膨胀，本来我们其实是通胀收缩，其实现在物价是下跌的，猪肉的价格，米的价格，油的价格都在跌，跌的时候通货收缩情况下，大家不愿意花钱了，钱不花明天才花可以买的东西更多。所以这种情况发展下去，对经济作成很大的破坏，现在要扭转这种心态，所以不可能说中央不知道他拿出来的钱给人拿去炒房子，拿去炒股票。这些东西中央当然看得到，但是你现在能够忍受这种情况的存在，到了时机才去针对这种情况。

　　【主持人】：您觉得这种情况会持续到什么时候，您说的这个时机是等到什么时候呢？

　　【施永清】：什么时候他会去出手呢，就是基本上这个世界整个经济都开始复苏了，比如说现在开始产能过剩了，就是很多工厂的生产设备都没有混用得好，很多生产线都停顿了，你在这个时间说要投资到这种实体经济里面去，会做出更大的浪费，你投资房地产，也有泡沫，也有浪费，但是已经生产线都停顿了，还去再建两条生产线这个浪费更大，所以我们只能忍受这样。什么时候他可以再做呢？就是外面的消费能力恢复了，订单比较多了，尤其如果我们内部的需求也增加了，工厂又开工了，民工又可以从农村到城市里面找到工作了，这种情况一旦出现的话，政府就要掉转头对付地产商。

　　【主持人】：您之前提出要退隐江湖，后来又说因为形势有一些变化，有一些经济危机，您又选择了重新出山，我想最近会有哪些考虑？同时出山以后又已经采取了哪些动作对周围这些发展。

　　【施永清】：其实我是因为金融海啸，公司遇到比较多的困难，我觉得在这种情况下，我如果放下，不理我的同事，是一个不负责任的行为，所以我就觉得应该跟他们并肩战斗。现在其实今年是一个少有的好年，我们队伍少了，但是其实盈利反而增加了，所以我觉得现在应该有条件可以让我又可以退后一点。现在我做什么呢？主要是把以前我在公司做决策的时候一些考虑，我的思考方法，观点，让同事知道。因为原来我在的时候，虽然我是无为，但是一些大的方向，一些主要的价值观念我还可以做一些主导的作用。现在我要离开了，我觉得因为大部分同事都在我的管理模式下生存，等于小孩子吃惯了这种奶粉，换了另外一种奶粉不适应。我为了不想他们要换奶粉不适应，我先要把我原来的奶粉的配方告诉他们。所以从今年开始，我为大家搞了一个比较强的培训，分开差不多要一年半的时间，我们是两个月搞一次，还要分两个部分，一个部分是给香港广东话的，还有一个部分给国内的，要讲普通话。虽然我普通话不太好，也要去讲一讲。他们都很重视这次培训，希望我们以前的成功的因素可以承传下来，这是我的基本打算。

　　【主持人】：把您的秘诀告诉他们，让他们来做一些事情。

　　【施永清】：也不是什么秘诀，我们一路都是很公开的。因为我们不是用中央指定的方法，我让他们自己去配合的嘛，所以他们要了解我做决定的时候是用哪些方面的考虑，我做取舍的时候，也会为什么而做这样的选择，所以这个是我现在要更清楚一点的解释给他们听。在这次学习里面，他们其实自己要找资料，写论文，有小组讨论，公开的演示，他们觉得这个做法好像回到学校了。

　　【主持人】：那他们现在这个培训的阶段，成果怎么样？

　　【施永清】：我们总共有10课，10个课程，现在已经讲了2课。

　　【主持人】：您还有8课没讲？

　　【施永清】：对，当时我讲学习，不是当时去听，主要是自己主动的学，通过自己去看，找资料，自己去写，去告诉人家，我只是给他一些引导。其实我做的就是先有大题目，每一个大题目给他们都提出一些小的问题，一个大题目我给他们提差不多二三十个小问题，去引导他们去思考，我是提问题不是给答案的。

　　【主持人】：最后一个问题，我们知道香港房地产发展很多年，经过高潮，也经过很长一段时间调整，内地到现在可能刚刚10年的建成，很多发展商没有经历过这样的调整，您作为香港非常有经验的业内资深人士，您会提什么建议呢？我看到这次参会的开发商也很多，把您的经验也给他们传授一下？

　　【施永清】：房地产其实是赚钱最快，也是风险最大的行业，其实如果没有金融海啸，我相信中国的开发商反而更惨，因为在08年的时候，很多都是资金很紧张，资金链差不多要断了，所以我认为开发商的话，其实你情愿放弃一些赚钱的机会，都不要使自己踏入一个有灭顶危机的状态。就是做小一点，站少一点，你保持一个健康的宣传力，来日方长，很多机会可以做的。但是如果你在资金管理上危机感不够的话，一个浪过来很多都淘汰的。这次如果不是中央的政策，放得这么松，很多中国的房地产可能都要淘汰的，所以经过这一夜应该是小心一点。

　　【主持人】：好，谢谢施总。