近段时间以来，来自土地市场政策层面的“小动作”频仍，因临近年终，这被赋予更多的信号意义。

　　以北京为例。今年北京市政府对于四大地王的监控更加严格，比如采用了新版土地出让合同，明确项目竣工期限；北京市土地整理储备中心前不久又将68万平方米的奥运南区地块化整为零、分割出让。

　　而近期来自国土资源部的传闻，则是其将在今年最后一个半月的时间内调整供地节奏，各个城市“灵活供地，有松有紧”。

　　11月12日，国土资源部印发了《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》，其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷（约300亩）。业内人士认为，此举正是为了遏制“地王”频出的现象，并抬高开发商囤地成本。

　　这一系列动作也引发了各方对于后市政策走向的联想。中国不动产研究中心便在近期发布一项报告，对“后危机时期”的政策走势进行了分析。该报告指出，政府有很大可能对市场进行规范和微调，但调控程度不会很大。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生也对记者表示，政府短期内应该还会延续部分优惠政策，具体到土地市场上，“则是对当前土地政策的小修补而不是大动作”。

　　政策联想

　　“目前的形势，越来越看不懂了。” 金隅嘉业副总经理何弢这样对记者感叹。

　　与他有同样困扰的还有众多其他房企代表。政策层面频频出现的动作令他们有些摸不着规律，也让他们心中产生一些隐忧。

　　聂梅生对记者证实，她所接触到的开发企业，很多都开始认为“目前市场形势好得令人担忧”。“他们还是希望市场能平稳一点。”聂梅生说。

　　这种心态与2007年已有些神似。尤其是来自信贷领域的风吹草动，更令开发商警觉。11月5日，招商银行与民生银行先后下发通知，将首套房贷优惠利率分别上调为八折和八五折，长三角地区部分银行也纷纷收紧了信贷政策。

　　与“银根”政策的变化相比，“地根”显得有些平静，因而也给人更多遐想空间。按照惯例，土地市场的政策变动，生效时间比之信贷领域更具滞后性，尽管如此，开发商依然有了警惕之心。

　　“我们在考虑，此时再拿高价地是否已经有了风险。”何弢说。

　　而此时，首开集团接受记者采访的人士已经有了自己的判断。“现在拿到的高价地，在未来入市，是很有可能遭遇市场调控的。”

　　他认为当下的市场尽管有些微妙，却仍然有迹可循。“调控从2002年起就一直在进行，几乎隔一段时间就出一个政策，但都有一个目的，政府不希望房价上涨过快，否则会对民生有影响。”

　　在其看来，房价上涨和GDP上涨速度持平或者略低是比较正常的。“但如果GDP上涨8%，房价上涨20%，那就是很严重的问题了。”

　　在国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云看来，当前最重要的一项工作是避免产生新的地王，这也许会成为下一步政策的发力点。据他透露，土地督察总局正在与国土资源部配合，前者主要负责监督地方政府，后者则直接关注土地市场的走势。“对于控制土地价格过热，中央层面的决心还是很大的。”邹晓云说。

　　温和监控

　　“这不叫政策收紧，而是反映了政府希望开发商多开工的意愿。”高策地产董事长李国平则把近期北京土地市场政策上的一些动作称做“鼓励开发”。

　　“发展房地产市场就是为了拉动经济，现在的一系列政策，比如严查囤地、明确竣工日期、将大地块分开出让，都是政府希望土地能尽快转化为供应，迅速的开复工对GDP有直接的贡献。”李国平说。

　　对于北京奥运南区地块的分割出让，以及国土资源部近期“灵活供地”的传言，思源经纪总监龙程也表示，“应该说政策更规范了，而不是更紧。”

　　在他看来，第四季度是各地土地放量的传统时段，此时肯定要控制地方政府土地出让的速度和规模。“第四季度的土地供应不是说不允许冲刺，但今年土地的价格的确比较高，有些城市继续大量供地有可能引发土地价格的非理性上涨。有松有紧，这种不搞一刀切的方式更灵活也更温和。”龙程说。

　　对于政策层面这些频频出现的动作，开发商也大多有着相似的判断。

　　某国企开发商表示，把大地块分割出让，主要是为了限制开发商囤地。“原来都是大宗土地，拿钱押上后分期开发，这是一种变相囤地，分割后被开发商分别拿走同时开发，开发速度就会快了。”

　　除去几个引人注目的“小动作”，龙程并未看到政策变动的迹象。归结原因，他认为今年土地市场相对于2007年来说还是要理性一些。“这从拿地企业到出让土地的规模都能看出来。今年拿地的多是上市企业和国企，需要层层决策和审批。比如国企拿地一定要经过国资委的审批，万科或保利拿地一定要经过董事会，这样也能把风险降低。”

　　一场博弈

　　温和调控之下，可否收到理想的效果？答案并不乐观。

　　一家大型房企战略发展部主管对本报记者透露，该公司今年以来拿地都是按照新版合同签的，明确规定了开、竣工时间。

　　对于竣工时间的规定也是2008年推出的新版土地合同与旧版的最重要区别之一。在上述人士看来，对于限定开工日期，开发商尚有应对之策，但对竣工期限这一死规定，“开发商没有机会钻空子”。

　　“但这事执行起来其实很难。不开工、不竣工的原因很多，有政府的、开发商的原因，还有市场的原因，很难说清楚责任是谁的。”上述人士表示。

　　某统计机构负责人同样不看好新版合同的效力。“除了实质性条款不能动，其他都可以改的。”他口中的实质性条款，包括用地价格、面积、范围和用地性质等，但并不包括开发周期。

　　在该人士看来，市场状况不好时，政府也不愿意把房子推向市场——这样一来空置率会变高。“假设明年市场跌入低谷，而万科又在北京的房山推出几十万平方米住宅的话，房山的空置率就会显得很突出，这就是政府管理的不到位。”

　　现有的政策似乎也给出了足够的空间。记者查阅土地出让文件时发现，对于不能按期竣工的项目，政策有着比较详尽的“迂回”标准。如遇到地质情况复杂的状况，如该地块具有考古价值，需上报市政府做专项的土地勘察；再如大市政没有接进来，影响了开发商的开发周期，也无法要求开发商按当初的规定时间竣工。

　　“你见过北京市有多少土地最终被收回了呢？”上述统计机构负责人如此反问记者。

　　而对于前不久北京奥运南区地块的分割出让，龙程认为，该地块具有特殊性，分割出让的方式也不可能在北京推广。“如果整体出让，这块地可能值100亿元，无论对于央企还是市属企业，接手都很困难。尽管有些企业有这个钱，开发起来也仍然吃力，就可能造成在城市的很好区位有大片的土地被闲置，这显然是政府不愿意看到的局面。”

　　上述统计机构负责人则表示，依据以往的经验，分割出让不仅降低了风险，甚至可能推高该地块的总价。他同样认为该方式推广起来难度极大。

　　阻力不但来自地方政府，同时也来自开发商。“比如在某些郊区，开发商更希望能拿到更大块的土地，不仅便于统筹开发，也很容易形成消费热点。”

　　该负责人透露，他了解到某区域至少还可以供应300万平方米的土地，但早些时候进入的某品牌开发商不断向地方政府施加压力，希望其能控制土地的供应速度。“中央层面的态度很明确，但地方政府和开发商也有自己的苦衷，这是一场漫长的博弈。”该人士指出。