美国两大房屋抵押贷款公司房利美和房地美发布了第三季度财报，财报显示虽然房屋市场销售量和房屋价格也出现回暖迹象，但因信贷违约困扰房利美和房地美依然巨亏连连，甚至需要再度申请美国政府救助。

 

　　财报显示，房地美第三季度信贷损失以及违约率持续上升，其中90天以上的贷款违约率上升至3.33%，大大高于去年同期的1.22%和第二季度的2.78%；新增坏账比去年同期上升了46%，达76亿美元。而房利美则预计受抵押贷款坏账等影响，未来一年内的信贷亏损可能将进一步提高。而美国政府曾经承诺对它们提供最多4000亿美元的救助。但是，即使得到政府援助，面对失业率高企、消费不振、房地产市场复苏存疑等导致的一系列问题，“两房”依然前景堪忧。

 

 

　　美国房市还难言复苏。为了提振房地产市场，美国政府推出了首次购房免税8000美元的政策，美国房市随即呈现趋稳迹象。但经济学家担心，随着该计划明年4月底终止，未来情况不容乐观。高盛集团的研究报告认为，政府计划将房价抬高了5%，计划一旦终止，房价将急剧下滑。

 

　　此外，“两房”还面临着由于抵押贷款保险公司条件恶化引起的额外损失。但是，随着抵押贷款违约率继续加速，抵押贷款保险公司支付索赔金能力令人担忧。10月份，评级机构标准普尔下调了MGIC投资公司旗下的Guaranty保险公司的信用评级，而MGIC投资公司正是房利美和房地美最大的抵押贷款保险公司。

 

美国抵押贷款购房需求跌至12年低点

 

　　美国抵押贷款银行协会(MBA)周三(11月18日)公布的数据显示，尽管30年期贷款利率跌至六个月来最低水准，但是上周美国抵押贷款申请件数下滑，购房贷款需求降至12年低点。另外，数据还显示，美国上周房屋贷款需求为连续第六周下滑，此一趋势对美国房产市场不利。

 

　　MBA表示，11月13日当周经季节调整后的抵押贷款申请活动指数下滑2.5%至611.7。MBA还表示，30年期固定抵押贷款利率为4.83%，较前一周下跌7个基点，创5月中以来最低水平，该数据曾在3月27日当周达到纪录低点4.61%。

 

　　但是，低利率并未带动购屋申请增加。数据显示，MBA经季节调整后抵押贷款购买指数下滑4.7%，至210.6，为1997年11月以来最低水平。同时，低利率也未能刺激抵押贷款再融资活动。数据显示，MBA经季节调整抵押贷款再融资申请指数下跌1.4%，至2,955.4。

 

　　数据显示美国房屋市场仍十分脆弱，为拯救收到重击的房产市场，奥巴马政府近期决定延长其8,000美元的首次购房免税计划，业内人士认为此举有望继续改善房产市场。

 

失业率上升 消费制约严重

 

　　美国10月份失业率升至10.2%的26年高位，非农就业人数减少了19万。就业市场未改善，而美国家庭面临着收入减少、资产缩水、负债率增加的现实，消费受到严重制约。美国全国住房建筑商协会(NAHB)10月份住房市场信心指数从9月份的19下滑至18，为4个月来首次下行，该指数低于50表明看好住宅销售前景的建筑商数量少于持悲观态度的建筑商。

 

　　失业人口上升、房市疲弱的同时，房屋止赎规模将继续扩大。美国最大的发布有关房屋止赎数据的RealtyTrac公司统计显示，10月份包括违约、拍卖和银行收回通知在内的止赎数量虽然较9月份下降3%，但与去年同期相比仍然高出18.9%。该公司估计，今年约有创纪录的340万家庭收到止赎通知，比去年的230万猛涨48%；2010年该数据将刷新纪录，2011年也只会稍有改善。

 

　　美国内华达大学经济学系主任斯蒂芬•米勒表示，“我们仍然面临止赎的问题，而它将继续压低房价。真正的麻烦是，我们不知道银行最终将不得不进行拍卖的房屋存货有哪些。”根据美国全国地产经纪商协会公布的数据显示，不良房产交易占到三季度所有房屋交易的30%，而同期房屋均价比去年同期下滑了11%至177，900美元。