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中国房地产未来四十年
| 2010~2050 年新建商品住房交易量及价格预测
中国国际金融有限公司房地产研究部
自1997年以来，中国商品住宅市场进入了快速发展阶段，虽然期间伴随着行业政策的变化，新屋成交量和价格时涨时落，但仍处于向上大趋势当中，而伴随着成交量和价格不断创新高，关于成交量和价格泡沫的质疑不断增强，对房地产行业拐点的关注度也在持续的提升；本文尝试从经济发展与住宅市场发展的国际比较以及自身发展的历史规律中寻求未来40年我国住宅市场发展的轨迹，从而有助于更好的理解地产行业的短期波动和长期趋势。
未来40年之新房交易量。2010~2050年全国商品新房市场将经历先升后降的一轮大周期：全国新建商品住房交易量2020年达到高峰（全年12亿平方米），2040年后回落至当前水平（年均6亿平方米）；全国平均住房价格（剔除通货膨胀）2040年达到高点（约为当前住房价格的2.5倍），然后逐步回落。2045年之后全国各城市住房市场均步入成熟期，量价稳定。就各级城市而言，一线城市市场高峰已过，二、三、四线城市市场高峰将分别出现在2015年、2020年和2035年。
未来40年之新房房价。2010~2050年新建商品住房平均价格将稳步上升，预计2040年之后增速放缓，达到每平方米2万元。若以2010年不变价格计算，住房价格在2040年达到每平方米1万元的高峰，约为2010年的2.5倍，此后实际价格呈向下调整的趋势。
各级城市看，若剔除通货膨胀因素，一至四线城市住房价格分别于2025年、2030年和2040年增长至本轮大周期的高点；若不剔除通货膨胀，则各级城市住房价格高点顺延约5年。总体而言，一至四线城市住房价格的加速上涨期自2005~2010年起依次滞后10年。
未来40年之新屋销售额。2010~2050年新建商品房交易额将持续增长，其中2010~2020年间增速较快，以2010年交易额3万亿元计算，2020年和2040年交易额将分别达到8万亿和11万亿。若以2010年不变价格计算，交易额在2020年后将稳定在年均6万亿元。
各级城市看，若不考虑通货膨胀因素，各级城市交易额均持续增长，其中三、四线城市增速较快。若以2010年不变价格计算，一、二线城市交易额将分别稳定在2500亿和10000亿元。
全国新建商品住房市场预测结果（2010~2050）
交易量预测结果：
全国层面看，交易量在2010~2020年间增速较快，2010年预计约7亿平方米，高峰出现在2020年，接近12亿平方米，此后交易量稳步回落，2040年后将稳定维持在每年6亿平方米的水平。
各级城市看，一线城市交易量高峰已过，2015年后降至年均1500万平方米，2030年后因旧房升级，交易量将有小涨；二线城市交易量目前已处于高位，未来5年有小幅增长空间，2015年达到年均1.8亿平方米高峰，此后市场逐步回落，2030年之后稳定在8000万平方米。
交易额预测结果:
全国层面看，交易额未来将持续增长，其中2010~2020年间增速较快，以2010年交易额3万亿元计算，2020年和2040年交易额将分别接近8万亿和超过11万亿。若以2010年不变价格计算，交易额在2020年后将稳定在年均6万亿元。
各级城市看，若不考虑通货膨胀因素，各级城市交易额均持续增长，其中三、四线城市增速较快。若以2010年不变价格计算，一、二线城市交易额将分别稳定在3000亿和8000亿元。
交易价格预测结果:
全国层面看，新建商品住房平均价格稳步上升，2040年之后增速放缓，达到每平方米2万元。若以2010年不变价格计算，住房价格在2040年达到每平方米10000元的高峰（实际住房价格约20000元/平方米），约为2010年的2.5倍，此后价格渐趋平稳。
各级城市看，一线城市实际住房价格在2035年之前均呈现上涨态势，但上涨速度逐年下降，峰值年份实际住房价格约3.5万元/平方米，此后趋于稳定；二线城市住房价格自2015年起呈现快速上涨趋势，2035年达到每平方米25000元的高峰，此后小幅回落。
全国住房存量及居民住房水平预测结果:
2010年全国住房存量约170亿平方米，城镇人均住房面积28平方米。这两项指标在未来10年中将快速提高至269亿平方米和35平方米。2030年之后城镇人均住房面积将稳定在40~42平方米，未来增长速度很慢。
未来住房价格变化与人均GDP增长的关系
若不考虑通货膨胀因素，住房价格轨迹与人均GDP轨迹基本相近，但相对增长速度时有差别。就全国而言，2035年之前，全国住房价格增速将略高于人均GDP增速，2035年起这种趋势逐渐弱化，至2040年前后，住房价格增长速度将慢于人均GDP，甚至出现相反的趋势。
各级城市也表现出类似特征。仔细观察可以发现，总有一段时期，城市住房价格增速明显快于人均GDP增速，这段时间往往出现在住房市场发展初期、家庭住房需求及实物资产投资需求强劲的时候，一般持续10~15年，这是一个住房价格泡沫积累期；而后住房价格增速放缓，甚至出现下降，这又是一个去泡沫过程。
上述现象在很多发达国家都曾经发生过，例如美国、英国和日本。从中可以得到一个显著规律：长时间维度来看，不考虑通货膨胀的住房价格变化轨迹与人均GDP变化速度接近；短期维度上二者可能发生偏离，泡沫积累阶段所积攒的泡沫成分越高（表现为相对人均GDP轨迹的偏离越大），去泡沫阶段住房价格的上涨空间相对越小、下降空间相对越大。
风险提示：以上预测基础在于经济的持续稳定增长以及通胀的平稳，短期的政策变化会导致短期内销售数据的变化，经济抑或通胀的超预期变化也会导致成交量价格的超幅度波动，但大的趋势不会有较大变化。
| | | 来源：《第一财经日报》 时间：2009/11/20 9:35:58> 
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