成为房价疯涨的幕后推手之一

　　在房地产企业资金状况大为好转的2009年，银行和信托公司掀起了新一轮授信狂潮。

　　“很多房地产公司根本无法用完这些信用额度，这只会间接推高房价。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示。

　　授信汹涌：“麻烦制造者”

　　据统计，截至2009年12月10日，2009年有17家房企与银行签署的授信协议涉资总额接近4000亿元。

　　而与实际贷款数据相比，这些授信额度只是小巫见大巫。数据显示，今年前10个月，房地产企业从银行获得的开发贷款为9119亿元，同比增长53.0%；个人按揭贷款6163亿元，增长幅度高达119.7%。而在楼市下行的2008年，房企从银行那里获得的开发贷款仅为7257亿元，仅增长3.4%；个人按揭贷款3573亿元，同比大幅下降了29.7%。

　　上市房企尤其获得了银行的青睐，一方面，作为银行贷款的最佳抵押品，土地资源一向是银行的最爱，上市公司光环再加上以土地做抵押，在银行家的眼中，这样的企业无疑是最佳贷款客户，由此形成了上市公司高价拿地——抵押贷款——高价拿地的新循环。

　　另一方面，上市房企通过拿地，不仅可以增加自己的市值，而且还能提升投资者对其的信心，从而使企业能更大规模、更加快捷地从股市“圈钱”。由此形成了拿地、圈钱，再拿地、再圈钱的循环。

　　中国指数研究院院长莫天全认为：“从调查结果看，融资结构出现了明显的金字塔结构，大型上市企业、国资背景企业吸引的资金高于中小企业。出现‘强者恒强’的现象。”

　　房价疯涨的幕后推手之一

　　9月初，房山长阳镇起步区1号地被万科和中粮以22亿高价竞得，溢价率高达263%，楼面价折合6443元/平方米。然而在此前，万科制造的另一大新闻是：8月18日，万科发布公告称获得建行500亿元授信额度。而这是今年房地产企业获得授信额度的最大单。

　　“上市房企得到银行的青睐，从银行获得了更多的贷款和授信额度。房企由此获得更多资金，更加疯狂地买地，由此推高地价和房价。”采访中，诸多业内人士认为银行是房价疯涨的幕后推手之一。

　　国海证券房地产分析师赵铎认为：“今年房地产融资规模比较大，银行授信额度比较大的大背景是，整个信贷政策比较宽松。在房地产市场里，贷款是很重要的决定因素，不管是对开发商还是对个人购房者。而且房贷政策的宽松更多的是对购房者来说的，很大程度增加了购买的杠杆水平，使购房者增加了购买力。”

　　北京大学经济学院金融学系副主任吕随启表示：“房价上涨肯定和银行信贷有关，目前银行信贷表面上看适度宽松，实质上是极度宽松。必然有相当一部分流动性被注入到房地产领域，这有利于经济复苏，促使房地产价格、股价都会相应提高。”

　　2010年地产信贷增速或放缓

　　根据东方证券银行业分析师金麟的计算，2009年银行房地产贷款（包括房地产开发贷款和按揭贷款）在整体信贷中占比为25%左右。

　　日前，有媒体报道“明年信贷储备超三成集中地产”。吕随启则认为，明年房地产信贷增加速度也许会放慢。他指出，房价上涨的速度过快是不容否认的事实，另外，信贷结构进行优化的话，明年房地产行业的信贷增加速度也许会放慢。

　　吕随启表示，目前房地产不愁卖，意味着现在的开发商根本就不缺现金流，年初的时候为什么银行房贷政策还比较谨慎，是因为那时候经济复苏前景比较黯淡，很多开发商手里压着房子卖不出去，开发商资金链面临断裂的风险。随着6月份经济复苏步伐加快，房地产信贷迅速反弹，房地产度过最艰难的日子，也不需要那么多信贷了，如果还往里投，“还嫌通胀预期升温不够，还嫌政府的压力不够大啊”。

　　因此，吕随启认为，明年房地产信贷如果能维持今年的比重就很不错了。明年预防的重点问题是通胀预期升温，要预防它的话，大宗商品价格即使涨，也不能涨那么快；房地产价格会涨，但也不能那么快，要有配套的调控措施；消费品价格也不能涨那么快，如果趋势不可扭转的话，就想办法增加居民收入。