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2000-2007年青岛实现了GDP年均15.7%的增长幅度。2008年，青岛GDP总量在全国各城市中排名9位，达到4436亿元，人均GDP超过7000美元。随着经济危机的“探底回升”，2009年青岛市前三季度经济运行持续向好，实现生产总值3482.1亿元，按可比价格计算，同比增长11.3%，较上半年提高0.8个百分点，经济回升基础不断得到加强，总体形势持续向好。

青岛市近年来GDP增长表
时间	2003年	2004年	2005年	2006年	2007年	2008年	2009年
GDP增速	15.9%，	16.7%	16.9%	15.7%	16.0%	13.2%	11%（预计）
GDP总量	1780.3亿元	2163.8亿元	2695.5亿元	3206.58亿元	3786.52亿元	4436.18亿元

　　2009年，青岛房地产市场走出金融危机阴影，开始全面复苏。10月份，青岛房价创下历史新高，商品房均价达9191元/平方米，同比上涨20.62%。与此同时，青岛的土地市场节节攀升，出让土地4853.89亩，土地出让成交价超过104亿元。大量的土地供应却难见房价的平抑，足见青岛市场未来的发展潜力。

2009年，青岛市房地产开发企业数量由2003年-2004年的900余家缩减到了600余家，房地产开发企业的自身素质和产品质量都有了相应提升。其中，青岛海尔房地产开发投资有限公司和青岛海信房地产开发有限公司两家本土开发企业进入“2009中国房地产开发企业百强测评排行榜”。与此同时，全国各地的房地产大鹗也纷纷进入青岛房地产市场，展开了与青岛本土房企的博弈。

房价飙历史新高

　　翻开青岛房地产市场发展历史，与全国房价走势类似，青岛房地产销售价格也经历了一个从逐渐走高，到一度暴涨，再到逐渐回落的过程。从统计数据可以看出，青岛房价增幅从2001年底开始启动，经历了2002年的稳步上扬，又经过2003年到2006年连续4年的狂飙突进，连续5年增幅明显高于全国平均水平。直到2007年保障住房制度得以完善后，房价增幅回落到全国平均线以下，青岛房地产市场呈现出健康平稳发展态势。

　　2008年，青岛房地产市场受金融危机影响出现低迷状态。2008年年底，青岛出台了提高公积金贷款额度、放宽普通住房标准及降低住房交易税费等鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策，在政策层面上增强了消费者信心，缓解了市场持币观望态势，市场需求开始释放。

　　2009年4月份，青岛房地产市场出现了明显回转，楼市的销量、价格都涨势良好。10月份，青岛市房价创下历史新高，商品房均价达9191元/平方米，同比上涨20.62%，环比上涨8.33%。而前10个月商品住房成交21354套，同比增长141%；二手住房成交28141套，同比增长132%。

　　2009年1-10月，青岛商品住房平均价格7482元/平方米,同比上涨11.34%；若剔除政策性住房成交的影响，完全市场化的商品住房均价为8381元/平方米，同比下跌0.65%。其中，10月份平均价格8743元/平方米，同比上涨15.57%，环比上涨9.85%；若剔除政策性住房成交的影响，完全市场化的商品住房均价为9191元/平方米，同比上涨20.62%，环比上涨8.33%。从总体情况来看，青岛房价虽有小幅上涨，但仍较稳定。

2009年青岛市商品住房各月平均价格（单位：元/平方米）
时间	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月
均价	6618	7784	7164	7693	6932	6885	7385	7610	7959	8743
同比	-0.09%	39.55%	-8.89%	37.04%	-7.91%	-1.18%	6.27%	-7.24%	13.84%	15.57%
环比	-11.01%	17.62%	-7.97%	7.39%	-9.90%	-0.68%	7.26%	3.05%	4.58%	9.85%

　　另外，数据还显示青岛市场住房供应量有所减少，今年1-10月份，青岛市内四区商品住房批准预售面积166.47万平方米，同比减少5.95%，批准套数16323套，同比减少6.39%。以现行销售速度计算，目前可售商品住房销售周期为6个月，处于合理值6—9个月，说明了目前市场供求矛盾较去年有较大缓和，特别是今年4月份以后销售量明显增加，促使销售周期明显缩短，截止2009年10月底，市内四区可售商品住房123.56万平方米，环比减少5.38%，房屋空置情况减少。

　　由此可见，青岛房屋交易量自今年3、4月份明显增加，消费者对房地产市场信心逐步恢复，房地产市场形势总体见好。随着大量楼盘预期上市，以及拆迁安置项目的竣工，特别是支持居民购房优惠政策时限已近，而业内人士也同样认为，预计今年年底前改善居住条件为主的刚性需求将持续释放，青岛房地产市场将呈现成交量持续增长、价格变化平稳的发展态势。

土地供应放量

　　房地产市场的复苏，还表现在土地市场上。开发商的拿地热情重新高涨，随着交易市场的持续红火，土地市场开始升温。

　　根据青岛市国土局土地储备中心11月17日提供的数据显示，2009年，青岛市土地招拍挂和项目招拍挂共出让土地4853.89亩，土地出让成交价超过104亿元。

　　2009年，青岛市共组织土地招拍挂出让活动12次，出让土地40宗，较去年同期多出22宗；出让1576.99亩，同比增长49.8%；成交总价款达58.05亿元，同比增长59.7%，完成旧城和城中村改造项目7个，成交总价款46.1亿元，两项合计土地出让总成交额超过104亿元。

　　2009年1月-11月，万科、万达、中海、保利、绿城等外来的房产大鳄大举进驻青岛土地市场。趁青岛市政府积极推动“两改”时，拿下了足够四五年开发的土地储备。

　　6月5日，作为青岛市重要两改项目，四方区双山保儿片区顺利摘牌，青岛万科房地产有限公司取得该区域土地的开发、使用权。两个地块总建筑面积共计60余万平方米，同时这也是2009年四方区成功转让产权并由开发商进行开发的最大片区。

　　7月23日，中南控股集团以1498元/平方米的楼面地价、20.25亿元的土地总价成功竞得了李沧区大枣园、南岭旧村改造项目。这是今年青岛招拍挂的最大房地产开发项目。

　　9月16日，保利地产与四方区政府签订了合作框架协议，由保利（青岛）实业有限公司在保利百合花园（总建筑面积22.9万平方米）的基础上，将紧邻保利百合花园西侧的孤山村改造项目拿下。

　　而以往的本土老牌开发企业华通、青啤、海尔、海信今年则表现低调，没有在土地出让中有大表现。相反一些中小民营开发企业，却表现抢眼。7月24日，青岛市北区宁夏路78号，以8350元/平方米的价格由青岛海厦置业收入囊中，是今年青岛四区的土地最高单价，这也是青岛市区内仅剩不多的纯住宅黄金地块。9月17日，青岛华泰置业集团有限公司以3260元/平方米将李沧区兴华路35号拿到手，成为李沧区地王，以往的价格洼地，开始发力。10月，位于开发区薛鱼路南侧、环岛路北侧的地块创造了13200元/平方米的天价地块纪录，被青岛恒海置业有限公司竞得。

今年1-11月，青岛建设用地供应量达到3336.59公顷。其中居住用地中，普通商品住房用地供应564.97公顷，经济适用房和廉租房用地59.63公顷。新增供应的住宅用地都要求配建一定比例的保障房。土地供应的充足可以在一定程度上调节房地产的开发，平抑房价，也保证了保障房项目的建设。

企业渐趋规范

、　2008年，青岛市房地产开发企业数量由2003年-2004年的900余家缩减到了620家，近300家房地产企业在市场大潮中被淹没。

2004年度2007年青岛市注销的开发商淘汰数量
时间（年）	2004	2005	2006	2007
注销开发商数量（家）	100	178	66	135

　　2003-2004年，是青岛市房地产市场最为红火的时期。据青岛市房地产交易中心统计表明，2004年上半年，青岛市市内四区房产交易活跃。2004年上半年，青岛市市内四区商品房交易总成交9990套，其中住宅成交9118套，占商品房总成交户数的91.2%，成交面积88.12万平方米，成交金额27.86亿元。住宅交易平均价格3161.60元/平方米，同比增长7.75%。特别是李沧区上升态势明显，由1月底的2452.1元/平方米，至6月底上升至3196.27元/平方米，每平方米涨744.17元，涨幅达30.3%。当时，青岛一度曾是房价涨幅最高的城市。2004年第四季度，青岛房地产价格同比上涨了19.8%，涨幅在调查的全国35个大中城市中名列第一位。

　　由于房地产市场的迅速膨胀，也使得青岛的房地产企业数量快速增加。2003年-2004年，青岛市(五市七区)具有房地产开发资质的企业约有900余家，成为青岛市房地产开发企业数量最多的时期；然而，这些开发商中具有一级资质只有极少一部分，企业小、散、差，无序竞争的现象比较普遍，引起社会诸多不良反应。为此，在青岛市房屋开发管理局开展了规范管理房地产开发与投资的清理整顿，不具备相应资质的开发商被淘汰出局。

　　经过几年连续的整顿与规范，至2008年底，青岛市的开发企业缩减为620家，房地产企业的整体素质得到极大提升。在中国房地产测评中心发布的“2008年中国房地产开发企业500强”的测评报告中，青岛市共有10家企业进入500强榜单，约占到山东省入榜名单的50%（山东共有21家入榜），分别为青岛海信房地产开发有限公司、青岛青建房地产开发有限公司、青岛海尔房地产开发投资有限公司、青岛阳光新地置业有限公司、伟东置业、青岛百通城市建设集团股份有限公司、青岛麦迪绅集团股份有限公司、青岛亚星集团、青岛康大时代房地产开发有限公司和青岛啤酒房地产有限公司。其中，青岛海信房地产开发有限公司以较强的综合实力进入百强。

　　2009年，随着青岛房地产市场的全面回暖，房地产行业再趋火热，而青岛的房地产企业也在不断地成长。在中国房地产测评中心发布的发布的“2009中国房地产开发企业500强测评排行榜”中，出现在百强榜单中的青岛开发企业达到两家，分别为青岛海尔房地产开发投资有限公司和青岛海信房地产开发有限公司。

　　与此同时，青岛市房地产开发商的产品质量也达到了较高的水平。9月16日，青岛市建委建管局发布了“2009年上半年房地产项目建筑质量量化评价和质量投诉处理情况的通报”，上半年733个被检查的工程项目总体情况良好，质量不合格工程仅14个，占1.9％。

　　但开发企业的不规范现象依然存在，8月份，青岛市建委开发局开展了为期三周的房地产开发资质专项检查工作，共检查149家房地产开发企业的195个房地产开发项目。大部分企业能够较好落实法律法规的规定，注册资本和人员配备与项目规模一致，企业行为规范，房地产市场秩序总体良好。但也有部分企业存在内部管理不规范、未按时进行自查、项目手册应办未办或验核不及时等问题。其中22家开发企业，被全市通报批评，要求企业限期补办，并记入企业不良行为记录；44个开发项目要求限期整改。

行业竞争加剧

　　相对于其他城市，在青岛市场中，外来房企的入驻时间相对晚些。2003年11月，来自浙江的阳光房地产公司一举拍得一宗占地6201平方米的小地块，开创了青岛市外来房地产入青拍地建房的先河。

　　2004年10月19日，在经过25轮举牌的拉锯战后，顺驰地产有限公司最终以13600万元拍得胶州澳柯玛园区地块。此后，鲁能置业顺利拿下中山路商圈中心地块，开发建设了鲁能领寓，开启了鲁能在青岛的首枚棋子。

　　2006年是青岛楼市的转折之年，经过一系列宏观调控后，地产强企纷纷加速进军青岛。2006年，由万科集团投资18亿元打造的青岛新天地·万科魅力之城在城阳奠基，成为万科投资山东的“第一盘”。同年，绿城正式进入青岛，开启了青岛北部的“大盘造城”时代。同样强势进入青岛北部地产的还有卓越集团，拿下了毗邻白沙河入海口的城阳空港工业园区1500亩的庞大地块。这一时期，外地大鳄也嗅到了商业地产的机遇，香江国际进驻胶州；宝龙集团拿下城阳中心区域的超大规模地块；上实地产则瞄准西海岸的发展契机，在西海岸黄金地段带来了艺术地产项目上实达利广场。

　　如果说，2007年以前大鳄还仅限于在近郊发展，那么进入2007年之后，地产大鳄则向着青岛的腹地大幅迈进。2007年5月30日，中海地产以楼面地价4600元/平方米竞得银海一号地块，首次亮相市区市场。同年9月5日，中海地产通过拍卖，以楼面地价8330元/平方米成功竞得山东路项目，一举成为该区域的地王。同年，在距离中海山东路项目不远的中央商务区中心地带，万达地产带着自己的第三代产品——城市综合体再次“握手”青岛。

　　2008年1月，又一地产大鳄保利地产拍得位于四方区金华支路的地块，成为保利进军山东区域的一个重要的桥头堡；2008年11月17日，宝龙在李沧又一“棋子”——李沧宝龙城市广场正式奠基。

　　时空演进到2009年，大批量的土地出让成为各大外来房企“争食”的蛋糕，而这这些外来房企中，既有已入驻青岛的“老面孔”，也有初来乍到的“新面孔”，万科、宝龙、绿城、卓越等在青岛的落子扩张，更大范围的拿地开工开始在整个城市蔓延，一时间，岛城房地产风起云涌，外来房企入驻青岛的步伐已由“慢跑”加速为“疾奔”。

　　10月份，青岛市共批准外资企业增资申请34项，增加合同外资9513万美元，房地产企业成为当月增资主力。较大的项目有李沧区的青岛宝龙房地产发展有限公司、青岛绿城华川置业有限公司，崂山区的青岛环宇房地产发展有限公司等，三项目共增加合同外资6908万美元，预计增资部分今年年底前可全部到位。据悉，在10月份青岛市批准外资企业增资的近亿美元资金中，房地产企业俨然成为增资的绝对主力。

　　近两年来，到账外资成为青岛的房地产项目的主要资金来源，而今年下半年以来，外资支撑的岛城房地产项目首次出现复苏迹象：下半年以来国内外知名房地产商投资意向增强，如中海拟在市北区、李沧区和四方区投资项目，万科拟在李沧区投资项目，香港世茂拟在开发区投资项目，万邦拟在胶南市投资项目。另外，已在青落户的和记黄埔、宝龙、绿城和迪拜小麦岛项目等均有在今年年底或明年增资的计划。在青岛启动“定向招商”后，岛城高新区、老城区企业搬迁和保税港区等招商引资新平台也已开始发挥作用，预计明年将有更大进展。

　　时至今日，不论是“新面孔”，还是“老面孔”，这些外来房企在站稳脚跟之后，更是依靠强大的资金实力，在很多的核心区域拿到优质地块，2009年年底的再次增资则是这个状况的直接体现。相信在未来一段时间内，青岛的房地产市场，将在外来房企与本土房企的共同博弈下，激起一番接着一番的千层浪。

保障性住房建设进展显著

　　近年来，青岛市委市政府一方面，坚持住房市场化的基本方向不动摇，充分发挥市场配置资源的优势，让大部分家庭通过市场改善住房条件；另一方面，坚持对低收入住房困难家庭实行政府保障，不断完善住房保障制度和体系，满足低收入家庭的基本住房需求，保障性住房建设工作成效显著。

　　2007年，针对夹心层家庭的住房困难问题，青岛市政府投资5亿元开工建设的3000套保障性租赁住房，将于今年年内竣工并实施配租。2008年市内四区开工在建保障性住房项目26个、8333套（廉租住房3333套、经济适用住房5000套），目前项目建设进展顺利，计划今年年底前基本实现主体封顶。2009年市内四区计划建筹保障性住房8000套（廉租住房3000套、经济适用住房5000套），目前已在31个项目中落实保障性住房8897套，并于9月底前全部开工建设。

　　根据《青岛市住房建设发展规划（2008年-2012年）》，2008至2012年，青岛市将开工建设各类住房总建筑面积6900万平方米。开工建设各类保障性住房477.5万平方米，其中开工建设廉租住房65万平方米，约13000套，开工建设经济适用住房162.5万平方米，约25000套，基本解决低收入家庭住房困难；开工建设普通（限价）商品住房250万平方米，约33500套。完成市区“破、危、陋”旧城区和城中村的改造任务。中小套型住房建设实现新建商品住房，单套建筑面积在90平方米以下的商品住房总建筑面积占新建商品住房总建筑面积的70％以上。

2010年，青岛市将加快保障性住房项目的建设进度，以完成《青岛市住房保障发展规划（2008-2010年）》中三年内“筹建廉租住房不少于9000套，经济适用住房不少于15000套”的目标。这些政策性住房的投入使用，无疑对带动房地产市场人气和平抑房价方面将起到积极的作用。

2010年青岛保障性住房(经济适用房)项目一览

项目名称

保障性住房量

项目地址

项目基本信息

交付时间

君利·依山美居

经济适用房30套

标山路80号丁

总建筑面积10791平方米

2012年3月底

国隆·金海山庄

经济适用房300套

金沙路28号

总建筑面积51368.8平方米

2012年3月底

盈秀花园

经济适用房290套

金沙路12号

总建筑面积19000平方米

2010年12月31日

联创发动机厂企业搬迁改造项目

廉租房200套

哈尔滨路2号

　

2010年10月

康居公寓

廉租房80套

哈尔滨路2号

地上总建筑面积116262平方米，总户数1972户

2010年10月

中海清江路保障性住房项目

经济适用房102套

清江路以西、台柳路北清江路156、160、8号

中海清江路项目占地6.96公顷，规划建筑面积12.22万平方米，其中住宅规划建筑面积11.14万平方米

2012年6月

金华铭城项目

经济适用房431套

四流南路与金华路交汇处

占地面积35400平方米，由7栋10-22层的板式建筑组成。建筑面积10万多平方米，住宅面积约6万平方米，共计840余户

2010年12月

开平路保障性住房项目正式开工

廉租房1032套和经济适用房768套

开平路以北、周口路以东

总占地面积约6万平方米，规划建筑面积11.82万平方米，廉租住房采用多层，经济适用房将建成小高层

2010年10月

和达和城项目

经济适用房285套

李沧区九水东路496号

保障性住房约2.52万㎡，限价商品房约3.3万㎡

2010年1月

限价商品房339套

湾头社区旧村改造项目

经济适用房369套廉租房100套

湘潭路以北，重庆路以东，十梅庵路以南，文昌路以西

廉租房约5000平方米，经济适用房369套，约3万平方米。经济适用房有5个楼座，平均面积65平方米;廉租房有1个楼座，平均面积50平方米。

2010年6月

福临万家二期

经济适用房758套

青山路263号

总建筑面积53208平米

2010年底

青山绿水（李家俺旧村改造项目）

51套

黑龙江路以西，李家俺旧村经米

经济适用房占地1.87万方米，规划建筑面积2.57万平

待定

　　青岛是一座滨海名城，优越的自然环境、独到的人文环境和适宜的气候条件都使之成为一处很适宜居住的城市。旅游经济的火热和外地人的大量涌入，临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势以及青岛要建成区域性中心城市，争取进入全国大中城市前列的定位，使也有很多本地人和外地人看好青岛的发展潜力，到青岛投资房产。受综合因素的影响，青岛的房地产投资和开发得到了快速的发展，成为最为火热的行业。

　　日前，山东省委、省政府正式出台了《关于大力推进新型城镇化的意见》。其中明确，山东省将构筑以青岛为龙头、青岛和济南为中心的山东半岛城市群，推动全省区域经济加快发展。随着山东省城镇建设步伐的加快，青岛经济和房地产行业必将迎来更为美好的明天！

来源：《中国地产总裁》时间：2009/12/28 10:43:06>　