一、2010年济南房地产市场风险走势预测

　　2009年是济南市房地产市场奋起腾飞的一年，是自房屋改革以来市场成交最活跃、房价攀升最快的一年，回顾这一年的行业走势，的确令人激情澎湃，然而这一场繁荣却也是走的战战兢兢。

　　成交：由谨慎出手到疯狂抢购

　　年初以小阳春开市，2008年的阴影似乎还并未走远，买卖双方都在彼此试探，多数开发商受资金制约施工缓慢，市场供应量有限，销售也多以刚性需求支撑。

　　房价：一二手联动，疯狂上涨

　　市场的繁荣绝不仅仅在一手商品房市场上演，迅速上传、下达，蔓延到整条产业链。二手房市场在一手市场的带动下，从最初每月调价，变为每周调价，甚至在热点区域，价格一天一变，一套房源被多位市民拍卖式争抢的局面更是令人瞠目。

　　土地市场：“地王”轮番上演

　　土地市场的表现与一手商品房市场相比更是有过之而无不及。济南，这个以保守著称的古城，被多家外来的开发大鳄搞的风起云涌。一向较为沉寂的土地市场2009年也轮番上演了多次群雄争霸赛，“地王”频出，大大推动了成交量及成交价格的攀升。

　　2009年8月19日祥泰实业以1.31亿元的高价拍得G043号地块，成为济南“东部地王”。2009年9月 17日中石化以每亩1265.64万元，每平方米达1.78万元天价取得东航三角地，成为“济西地王”。2009年10月19日深圳华强以单价1460万元/亩，总价6.57亿元天价拍下铁道职业技术学院旧址地块，成为济南地王……2009年全年土地成交价格同比涨幅超过60%，而土地出让面积更是超过150%，济南土地市场一扫前两年持续低迷，进入了持续放量的快车道。

　　开发商：外来地产大鳄入济

　　碧桂园、恒大地产、保利地产、绿地地产、世茂地产、诚基地产、新世界地产、万科地产等多家国内开发巨头均已入驻济南，东部唐冶片区、北部小清河片区及西部西客站片区均为抢购热点区域，尤其这些大型开发企业落户济南西部、北部片区，将带来西部及北部真正的产业升级。

　　不仅如此，盘点2009年楼市收成，年收入在5亿元以上的开发商，只有两家是本土企业，其余的全部为外来企业。随着众多一线开发企业的陆续投入实际开发，济南楼市已经步入大开发商把控市场的寡头化时代。

二、2010年济南房地产市场风险走势预测

　　2010年济南的房地产市场风险与机遇并存。风险的表现主要在以下几个方面：

　　土地成本增加，济南企业上行风险增大。

　　从近三年的土地供应来看，土地单价的上涨压力较大。根据系统的数据，一些小的济南本地企业鉴于成本太高，失去了获得新地的机会。2009年济南的“地王”被频频刷新。全国一线地产商纷纷抢滩济南，济南地产开发和城市建设进入更规范化、更高水平的发展阶段，土地市场也异常火爆。

祥泰实业摘得位于花园路与化纤厂路交叉口东南角的G043号地，成交金额为1.31亿元，成为“东部地王”。经过41次举牌竞拍，总面积为4530平方米的东航三角地国有土地使用权被中石化以8600万元的天价拿走，折合每亩1265.64万元，每平方米达1.78万元，创济南西部城区地价新高，成为“济西地王”。深圳华强集团以6.57亿元天价拍下位于济南历下区解放路北侧、山大路西侧的铁道职业技术学院旧址地块，该地块占地约45亩，折合单价每亩1460万元，成为“济南地王”。山师北街地块约合每亩1900万元，比上一届“地王”每亩地贵了400多万元。所有这些“地王”出现，一方面表明开发商对市场预期较高，另一方面开发企业背负了较高土地成本，上行压力增大，导致风险增加。

　　企业竞争激烈，或合作开发，或退出市场。

　　全国知名的房地产企业，已开始较多的进入济南市场。开发模式包括同本地企业合作开发，自己独立拿地自主开发。前者如中海和华创合作开发中海奥龙观邸项目，绿地和市开发合作等。后者如保利独立运作保利花园、保利芙蓉、保利大名湖和保利祝舜路项目；其他还有恒大正积极拿地。竞争地加剧，房地产市场的企业存活风险增加。

　　2010年的股票期货市场放开，导致投资分散。

　　近几个月工业品增加值虽然开始上升，但国内以制造业为主的实体经济，投资热情仍不积极。受资本逐利性的本性带动，大量的投资资金，难免会进入股市以及其他实体产业。因而房地产业资金的来源可能受限。