——大连房地产市场外地房企发展情况简析

　　作为东北重要的龙头城市，大连甚至在很多方面拥有接近一线城市的潜质。广泛的地缘性造就了大连与北京、上海、深圳等城市类似的城市属性。从1993年万科作为第一家住宅开发商走进大连市场开始，外地房企出现在大连已经有17年；从2000年顺迈集团在星海湾打下30层欧陆建筑——星海国宝的基座，外地房企的产品已经影响大连楼市10年；截至2009年年底，已经有超过20家外地房企进入过大连楼市。这些企业的进入改变并影响了大连楼市，也在大连楼市中历经摸爬滚打而茁壮成长。

　　在许多人看来，一个企业做出“异地开发”这样重大的决定，必然要经过长期缜密的思考及精心的准备，但事实并非如此。虽然“看好大连”几乎是所有外地房企选择大连的理由，但实力、背景、性质的差异又决定了每个外地房企对于大连楼市的认知程度及发展目标各不相同。

　　虽然最早进入大连的万科是上市企业，但在2006年之前进入大连的外地房企大多是民营房企，而且来到大连大多是因为机缘巧合。“公司最早进入大连没什么复杂的原因，只是因为公司老总认识了大连的一些人，有比较好的发展机会，而且当时公司也有了一定的原始积累。”一位来到大连多年的外地开发商说起当年的创业，言语中无限感慨：“当时来大连的外地房企不多，市场竞争也不像现在这么激烈，稍微用心一点就能做出让人耳目一新的楼盘。”这位开发商同时坦言：“早期做异地开发的企业许多是借助了一些社会关系和业内关系，所以来到大连对于不少企业而言，是基于公司快速扩张需求下的偶然事件。就像没有人能预测到房价会有如此大的变化一样，当时没有人能想象大连楼市的潜力会这么大。”

　　2006年之后，“进入大连”逐渐成为外地房企战略布局的重要组成部分，相比从前，最明显的变化就是每一个进入大连的外地房企在强调看好大连的同时，也会强调“扎根大连，不做项目公司，而要做区域公司”，大连开始成为这些品牌房企进军东北的根据地，不少外地房企正是从大连起步，开始了在东北的快速扩张。

　　大浪淘沙，在不断有新房企进入大连的同时，也有一些外地房企在我们的视野中悄然消失，虽然这样的企业数量极少，但他们造成的影响未必很小。大连在成为一些外地房企的福地的同时，也成为了某些外地房企的滑铁卢。“大家都会有‘外来和尚会念经’的心理，事实上，企业来到一个新的城市，以往的经验未必好用。”一位曾经在外地房企工作多年的业内人士回忆道：“在这些外地人看来，大连楼市的许多方面都与他们曾经工作过的城市不一样。尽管现在这个公司依然留在大连，但发展思路与目标与刚开始的计划已经大相径庭，而且据我所知，公司运转情况并不太好。”

　　急来急走型的外地房企毕竟是少数，大多数的外地房企还是留在了大连，但留下来的企业表现也各不相同，有的来势汹汹却后程乏力，有的只闻其名不见其声，有的不温不火有条不紊，有的断断续续难以为继，有的势头强劲快马加鞭。于是，大连楼市业内就有了：“外地房企也不过如此”、“外地房企果然了得”两种截然不同的声音。与此同时，大连成为某些全国性房企年度业绩表中成绩最好的区域，也成为另外一些全国性房企羞于提起的区域。虽然业绩各不相同，但几乎每个外来房企都感叹：“在大连做开发实在不容易。”

　　从1993年万科进入大连到目前，外地房企进入大连可分为三个阶段：第一次浪潮为1993到1999年；第二次浪潮为2000年到2005年；第三次浪潮为2006年至今。第一拨踏浪而来的外地房企除万科外，多为港资和台资企业，数量不多且大多从事商业地产及写字楼的开发，极少涉足住宅市场；在第二拨进入大连的外地房企中，多了民营企业的身影，但这些民营企业的知名度、实力、开发经验相比大连房企并没有太大优势；进入2006年之后，外地房企进入大连的速度明显加快，在数量激增的同时，“质量”也有了很大的提高，无论是公司品牌知名度、资金实力还是开发经验都有了极大的提升。

　　在很大程度上，外地房企进入大连的过程就是中国房企发展的一个缩影：从最初的建筑公司变成房地产开发公司，从最初的项目公司演变为集团公司，从一个项目开发到多项目运作，从本地开发扩张到异地开发，从普通民营企业发展到上市公司……随着企业不断地扩张充实、随着市场不断地成熟完善，进入大连的外地房企规模越来越大，实力越来越强，特别是随着大连城市品牌知名度的提升及经济战略的调整，外地房企进入大连的频率越来越快。

　　另外，面对大连楼市的现状，外地房企进入大连的方式也在发生改变，除直接进行开发外，也有外地房企选择了注资本地房企，或者与本地房企合作开发，相比自己运作，后两种方式对于外地房企来说压力减轻了不少。“对于我们来说，异地开发最大的困难在于处理各种关系，比如政府关系、土地关系，本地房企在这方面很有优势，所以在深入研究大连市场之后，我们最终选择与本地公司合作开发。”一个新近进入大连的房地产企业的想法具有一定的代表性。

　　随着房地产开发品牌化、规模化趋势的显现，异地开发已经成为一种发展模式，不少大连本土的房企也开始了异地开发之旅，而且成绩不俗。就像一个人异地谋生时总要经历困难期一样，再大的企业进入新城市总会面临新挑战。许多外地房企因为海来到大连，而大连正以海的包容与大气，接纳这些异乡客，并期待他们的出现能为这座城市增添更多新鲜的内容。