——中国房地产研究会副会长、北大黄埔同学会名誉会长顾云昌在同学会年会上的发言

　　今天是北京大学房地产总裁黄埔同学会年会。去年同学会正式成立时大约有一百余位同学到场，今天参会人数达到三百余名，同学会巨大的号召力与发展前景让我感到非常高兴。大家心情也肯定很高兴，因为对于房地产业来讲，2009年的好年景出乎大家的预料。但随着房价的过快上涨，政府开始调控房地产政策，我国房地产业现在的态势是“让人欢喜让人忧”。

　　买了房子的人很高兴。随着房子不断升值，北京许多人都成为百万富翁。开发商更高兴，富布斯排行榜前一百名几乎一半是房地产开发商。和房地产相关的行业也很高兴，房地产业的发展带动了其销售额和利润。最高兴的是地方政府，地方政府去年从土地出让金中收获巨丰，达到1.59万亿（去年全国汽车的汽车销售量为1400万辆，销售额仅为1.4万亿）。如果离开房地产，地方政府就会破产。

　　其实中央政府也很高兴。去年我国经济成功保八，率先走出经济危机阴影，很大的功劳来自房地产。去年新房销售额是4.4万亿，加上二手房我销售额大概7万亿，而去年一年的消费品零售总额是12.5万亿，扣除政府和农民的消费，城镇居民的消费只有7万亿。也就是说城镇居民有一半钱是买房的。所以中国最大的内需消费是房地产，中国房地产是中国第一产业。与此同时，老百姓买了房，改善了住房条件，对于社会的稳定发展贡献巨大。

　　房地产是全社会高度关注的问题。房价涨得太快，让大部分人开心（有房子的人占大多数），让小部分人感到忧（没买房的是少部分）。由于网民和媒体大部分是没房的年轻人，而这部分人是社会上最活跃、最有生气的群体，导致社会舆论对房地产的意见最大。

　　如何看待房地产的形势？今年全国两会成了房地产峰会，也有人说是房价的声讨会，矛头开始从开发商转向地方政府。温总理说，“在我的任期内，我们要把房价控制在合理价位，行不行？”住建部部长说，“不行也行。”结果两会刚结束，北京地王再出。以致政府出台各种措施开始抑制房价：北京市暂停热点地区土地拍卖，改变招拍挂方式；土地部门开始严惩屯地；国资委勒令非房地产主业央企退出房地产行业。

　　其实，我国的房地产调控一直在不断地进行，房地产政策也每年都是热点话题，但房价却越调越高。2009年商品住宅涨幅达到22.4%，房价涨到大家都感到恐慌的地步。房价上涨过快，也并不是我们开发商欢迎的。房价涨得太快，下一步房子怎么卖？产生泡沫怎么办？明天房价会怎么样？

　　全社会都希望房市能够保持平稳的态势，波浪太大，总会有风险。涨不要涨得太快、降不要降得太多，这是大家希望的，也是总理希望的。

　　房地产是国民经济重要的支柱产业，是和宏观经济的波动相对应的。政府的作用就是调整波动，避免经济波动过于剧烈。房地产业要平稳发展，调控就会不断进行，中国的房地产市场调控会永远进行。如何控制好拉动市场和控制房价的关系，是政府层面应该掌握的力度。

　　今年两会上，总理报告的第一句话是坚决揭制部分城市房价上涨过快，第二句话是满足居民的基本住房需求。中国经济还存在许多不稳定因素，房地产支柱产业一定不会过时，一定要保持稳定增长，特别是销售量的稳定增长。

　　正确地理解房地产在今天发展中的地位、作用和问题，大家就会明白调控的目的和结果，从而把握好房地产市场走向。

　　真正要解决房地产市场问题，让房地产市场更加平稳健康发展，我认为最重要的手段是深化房地产市场改革。改革开放以来，我国房地产市场改革取得了巨大成就，但仍然存在一定的问题，需要继续深化和完善。

　　首先是供应体系问题。目前我国房地产供应体系缺少几个环节，一是保障房供应总量不足。在房价上涨过快时，保障房供应没有达到目标。二是保障房的覆盖面问题。1998年出台政策时，决定对不同收入家庭采取不同的住房供应：为低收入家庭提供廉租房，为中低收入家庭提供经济适用房，为高收入家庭提供商品房。在制度执行过程中，出现了保障房供应数量少以及夹心层没有相应供应产品的问题。2010年，政府将通过“增总量、调结构”，增加了限价房和公共租赁房供应，使房地产供应体系逐渐得到完善。

　　其次是土地制度问题。我国土地制度存在的问题一是“城乡断桥”，二是“寡头垄断”。供求关系问题是土地市场的主要问题，但由于我国城乡土地不能流转，造成土地资源的闲置和浪费。在土地制度没有改变的情况下，土地永远是紧张的。我国土地资源由政府垄断。地方政府财源不足，只能依赖土地出让金生存。只有开通物业税，为地方政府提供稳定合理的财政渠道，才能解决这个问题。目前，政府正在积极操作，加快推进物业税实施。尽管改革难度很大，但会逐步进行。

　　解决房地产市场问题，金融创新也很重要。我不主张遏制房地产投资投机。对财富不能打击，应该进行疏导。目前，我国的金融产品太少，财富没有适宜的聚集地。政府应该通过金融创新，多成立黄埔同学会基金等创新型金融产品，使财富寻找到与房地产市场投资相差无几的收益。

　　总而言之，中国房地产市场目前仍处在供不应求的状态中。我们可以利用这个机会，大大增加开发量，增加投资，既满足买房子的需求，又能使资金收益增加。如果能够继续深化和完善房地产市场改革，启动土地供应总量，使房地产市场供求平稳，体制更加健全，我国房地产市场将更加健康稳定地发展。