——北京国际发展投资有限公司总裁杜猛

　　非常高兴回到北京大学，与众多房地产校友和同行共同探讨房地产话题。去年房地产黄埔同学会年会召开时，大家的压力非常大，许多企业面临现金流紧张的情况。在国家政策的调整下，房地产业今天又重新展现出蓬勃生机与活力。

　　但我们到了该清晰地认识房地产业现状的时候：房地产形势该如何判断？房价过高的根源在哪里？房地产商又能做什么？

　　据官方统计，与房地产行业相关的产业有六十多个（实际上有一百多个）。尽管我们的建筑设备落后、规划设计流程不完善，但在拆迁、建筑、物业、装修、设计等诸多方面，我国的技术水平都是世界一流的，“鸟巢”、“水立方”等建筑拔地而起就是最好的证明。我们五十八个房地产上市公司在世界上任何国家都是一流的。房地产业对GDP的贡献率每年都超过五个百分点，不动产的投资始终保持在40%左右，这在世界经济史上都是罕见的。除此之外，房地产对我国的城市化进程、对改变传统居住观念等很多方面都做出了巨大贡献。

　　但由于房价的过快上涨，导致老百姓并不满意。我国政府相关部门对房地产政策的研究和决策也存在一定的问题，致使经济学界认为，房地产绑架了中国经济，是经济鸦片。许多学者以捍卫人民利益为借口，不断抨击开发商，我认为他们纯粹是为了炒做。这些专家学者根本没有参加过房地产开发的任何一个环节，对房地产市场的了解很肤浅，不现实也不科学，但却使房地产从业者背负了较恶劣的骂名：开山辟地、破坏环境、偷税漏税、官商勾结、缺斤少量。

　　在这种形势下，我们开发商要树立起正面形象谈何容易？我认为房地产行业存在的问题并不是单一的，是系统性的、产业结构的问题。扭曲的房地产发展形态带来的一定是高房价，很难用单一的手段与政策解决。

　　目前，我国房地产企业有23万家，有项目的达到几万家。但这几万家中没有一家房地产企业的销售量占到整个住宅销售市场的百分之三。从数字上看，房地产业没有垄断性企业，但数字是最靠不住的。

　　我国的土地资源由政府控制，政府从老百姓手里把地收回来，然后高价卖给开发商，开发商不可能不高价出售给消费者。房地产企业获得土地的方式是唯一的，只有“招拍挂”一种，而地价只能越拍越高：我国地价增幅始终保持在9%以上，其中二线城市地价的涨幅在15%以上，一线城市地价涨幅在20%以上。因此，房价上涨的根源就是地价。

　　我们知道，影响产品价格的因素有两个，一个是成本，一个是供求关系。由于我国的土地资源有垄断性，所以地价在不断上涨，导致房价也不断上涨，房价的上涨反过来拉动了地价上涨，两者相互作用促使房价越来越高。

　　房地产是我国的支柱产业，与此同时，房地产也是暴利行业（零售业的利润在百分之三，制造业的利润在百分之六，交通行业在百分之七，而我们的房地产业利润即使近期有所下降，也保持在百分之十以上）。因此，各行各业的资本都在向房地产业聚集，致使房地产几乎变成了我国的单一产业。

　　在目前的情况下，几乎找不到让房价下降的任何信息。所以房价只有继续攀高，或者在合理的范围内上涨。而分享房地产这块大蛋糕是政府、开发商、银行三者。

　　我国的银行表面上是商业银行，实际上是垄断性银行，追求的是极限信誉，不用承担风险。这在经济学上是不道德的。尽管没有一家开发商的住宅销售量都占不到全国销售量的百分之三，貌似市场化程度最高，但由于买了土地就是垄断，所以竞争并不残酷。

　　土地被政府垄断，卖给开发商后，土地就被开发商所垄断，尽管份额很小，但实质上仍然是垄断性的。这些问题不得到很好的解决，房价就很难降下来。

　　因此，我国房地产业能够迅速发展，对我国经济带来重要影响，并不是开发商天生有很强的能力、高瞻远瞩的思想或者极强的社会责任，而是我们所从事的行业的垄断性所决定。目前，我国的房地产业仍然是资源型产业，对房地产企业的评价还是按销售额、土地储备总量等因素进行。

　　随着我国城市化进程的加快，未来至少要有六亿人进城，还要建三百个两百万人口的城市。因此要解决高房价的问题很难。但我们政府实施的是亲民政策，总理非常关心百姓的安居乐业，要让百姓有尊严地活着。因此，我相信我们的政府一定能够改变这个现状。在这种现状下，我们开发商能做什么呢？

　　大家在黄埔班学习，应该认真思考企业该如何发展，在行业中扮演怎样的角色，对得起自己、员工、企业、社会，从而为我国房地产企业的稳定发展作出积极贡献！