东盟国际商务区和仙葫已有两年未公开出让地块，因而近期将公开出让的3地块备受关注。位于凤岭南路北面的地块和仙葫地块，首次以绿色建筑示范小区用地公开出让，谁会成为绿色示范小区典范的建造者？让人拭目以待。3宗地块的价值又如何？居周刊记者亲临地块，现场探地，并请房地产业内人士对各地块进行测算，以供参考。
现场探地
从市区可坐6路公交车到荣和·山水美地下车，沿中柬路前行约300米，即是GC2010-017号地块，路上经过东盟财经中心、利海·亚洲国际、盛天华府等楼盘，地块西面的昆士兰地块还未启动，昌泰·东盟园正在建售楼部。
到GC2010-012号地块，可先乘43路在合作路下车，沿桂花路向西步行约10分钟即可到地块。地块对面的南宁体育休闲园景观已经呈现。
而到GC20109-038号地块，则可乘坐42、87、89、90和701路在东方广场站下车，再乘三轮车4分钟可直达地块。乘706路，可在蓉茉长福路下车，沿长福湖前行100米即是地块。
地块1 商务区内高端综合用地
地块概况
地块编号： GC2010-017(宗地号为0416948)
地理位置：东盟国际商务区中菲路以南
土地面积：34.003亩
土地用途：商务金融(50年)、批发零售(40年)、住宿餐饮(40年)
容积率：＞5.0且≤5.5
建筑密度：＞35%且≤48%
绿地率：≥30%且＜35%
挂牌起始价：人民币1150万元/亩
竞买保证金：人民币1.6亿元
截牌时间：7月8日
资源评估
区位评估：地块位于商务区中菲路以南。东北面是规划的商务区；东南面是越南园区、老挝园区和印尼园区；东面则是商务商住、居住区。
规划评估：要求主体建筑高度不低于220米。商务金融用途建筑面积占总建筑面积比例的40%~50%；批发零售用途建筑面积占总建筑面积比例的10%~20%；其余为住宿餐饮(酒店宾馆)，且酒店应为五星级酒店。
交通评估： 地块北面紧邻中柬路，距离民族道约300米。乘6、25、76、90、206和704路等10多路公交车，可在荣和·山水美地站下车，沿中柬路前行5分钟路程即到。西面附近是合作路，沿合作路可方便到达南宁休育休闲公园、李宁体育公园及凤岭南路。
配套评估
生活配套：南宁华润中心(建设中)、东盟园区内的特色商街、航洋国际购物等
教育配套：东盟国际学校
公共建设配套：领事馆区
景观配套：南宁体育休闲公园、李宁体育园
SWOT分析
优势：该地块所在区域为商务区核心区，附近有东盟各国办事处、南宁华润中心和领事馆区。该区域将成为广西规模最大、最集中的商业区，有望成为南宁市新的商业中心和消费中心。
劣势：地块占地面积较小，在项目景观规划和打造上有一定的难度。
机会(地块潜力)：未来东盟园区的建设完成、领馆生活的开启、东盟特色商业街的正式营业，国际区域价值很快得到提升。将来南宁华润中心的建成、各种高端写字楼正式投入使用，高端的商务、商业生活会聚集于此。
威胁(区域竞争对手分析)：地块所在位置为商业、商务的焦点区域，也是大企业、大项目的聚集区。虽然已有一些知名项目建成，但是与地块为邻还未开发的项目也不少，如昆士兰地块、天健地块、昌泰·东盟园等。对于地块未来上市的产品有一定的竞争力。
价格预测：暂无测算
由于该地块为商务、酒店用地，测算因素涉及较广，暂无作测算。不过挂牌起始价1150万元/亩，作为五星级酒店建造用地，还在正常范围之内。
地块2 南宁绿色建筑示范小区用地
地块概况
地块编号：GC2010-012(宗地号为0421775)
地理位置：凤岭南路北面
土地面积：66.930亩
土地用途：城镇住宅(70年)
容积率：＞1.5且≤2.0
建筑密度：＞20%且≤26%
绿地率：＞35%且≤40%
挂牌起始价：人民币372万元/亩
竞买保证金：人民币5000万元
截牌时间：8月6日
资源评估
区位评估：地块位于凤岭南路北面，属于东盟国际商务区用地。东面与南宁体育休闲公园一路之隔；西面距离青秀山风景区新大门约300米；南面是青秀山脚；北面则是商务区的商业、商务核心区。因而地块既可享受商务区带来的繁华配套，又能闹中取静享受山景生活。
规划评估：建筑高度控制要求以6层(≤18米)为主，局部可达8层。项目需按照国家建设部的节能减排方案进行规划，并打造成南宁市首个绿色建筑示范小区，因而在规划建设上要求较高。
交通评估： 项目南面为凤岭南路、北面为中马路、东面为桂花路、西面为青秀路，可方便通达民族大道。目前还没有公交路线到达。
配套评估
生活配套：南宁华润中心(建设中)、东盟园区内的特色商街、航洋国际购物等
教育配套：东盟国际学校
公共建设配套：领事馆区
景观配套：李宁体育园、南宁体育休闲公园和青秀山风景区。
SWOT分析
优势：地块属东盟国际商务区，可享受区域内商务、商业所带来的各种高档配套，同时又拥有靠近三大公园的居住环境。
劣势：地块要建设南宁绿色建筑示范小区，因此相比普通住宅，投入成本更大。
机会(地块潜力)：地块拥有良好的自然环境和生活配套，且地块将打造成南宁绿色建筑示范小区，因而未来将有很大的示范价值。
威胁(区域竞争对手分析)：地块周边在售的楼盘是绿海云天，当前在售均价已达9500元/平方米。因而在未来产品的定价上有一定的压力。
价格预测：700~800万元/亩
虽然规定容积率在1.5~2.0之间，但项目开发受到严格的限制，在综合取舍后，容积率1.5是正常水平。因此，评估本宗地，应该以容积率1.5为基准，成交价格预测是700~800万元/亩。
由于目前市场下滑，预计本轮调控周期较长，在项目开发周期内，难以出现2009年那样疯狂的反弹。同时，由于要求采用绿色建筑技术，在成本上会有所提高，因此竞买决策需谨慎。
地块3 广西绿色建筑示范小区用地
地块概况
地块编号：GC20109-038(宗地号为0803873)
地理位置：蓉茉大道西侧
土地面积：112.913亩
土地用途：城镇住宅(70年)、批发零售(40年)
容积率：＞3.0且≤3.5
建筑密度：＞15%且≤20%
绿地率：＞40%且≤45%
挂牌起始价：人民币150万元/亩
竞买保证金：人民币3500万元
截牌时间：8月6日
资源评估
区位评估：地块位于仙葫开发区西区，整个区域以普通住宅和别墅项目居多。目前在地块周边多数楼盘已完工并入住，形成了一定的居住氛围。地块距离仙葫大桥较近，因此可方便到凤岭南和五象新区。
规划评估：住宅建筑面积占总建筑面积的比例不得小于90%；商业建筑面积占总建筑面积的比例为5%~10%。沿街若作商业，退距应不少于10米。配建一所9个班的幼儿园。项目建设应满足《广西绿色建筑示范小区技术条件》的要求。
交通评估： 项目南临施工中的凤岭南路，东临蓉茉大道。凤岭南路开通后可方便地到达商务区。沿蓉茉大道往南过仙葫大桥则是五象新区规划中的龙岗片区，直通五象大道。往北则可直达仙葫大道，可到达收费站进入高速公路。目前已有706路公交车到达地块附近。
配套评估
生活配套：人人乐超市、正佳市场
教育配套：东方外国语学校
公共建设配套：仙葫社区医院
景观配套：邕江沿江景观
SWOT分析
优势：地块位于仙葫开发区西区——纯居住区，拥有良好的居住环境。特别是凤岭南路建成后，此区域将直接连通到凤岭南，可承接东盟国际商务区的居住需求。
劣势：地块所在区域前期开发的项目主要以普通住宅和单位集资别墅居多，整体档次不高。
机会(地块潜力)：地块是广西绿色建筑示范小区用地，特别是凤岭南路建设通车后，地块价值会得到很大提升。
威胁(区域竞争对手分析)：目前地块周边在售的楼盘有联发·尚品和天池山，价格在5000~6000元/平方米。而在建和即将建设的楼盘还有龙胤·凤凰城二期、棕榈印象二期、海茵国际花城四期及长岛·800里香江等楼盘。地块建设后会受到这些早期楼盘带来的价格影响。
价格预测：420万元/亩
地块开发要求严格遵循绿色建筑技术标准，建设成本会较大地高于普通住宅的建安成本。一直以来仙葫均以中低价位楼盘主导，加上该地块并无太多的景观价值，项目按照二星级绿色小区标准，预测该地块成交价格上限为楼面地价1800元/平方米，折合420万元/亩。
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