上海史上最大规模的一次土地盛宴，将遭遇冷场的尴尬境地。105幅土地中，7幅调整或终止，其余98幅地块已全部公示。其中38幅目前还未出现一个申请人。专家指出，在当前成交日益趋冷的背景下，下半年将面临开发商因资金压力减少拿地，地价也将随大市回落。

　　盛宴热启冷遇

　　至今，距离上海预申请第一号文件公布已经2个月了。虽然一下推出了105幅土地，不乏优质黄金地块，但从目前预申请效果来看，前来申请拿地的开发商却寥寥无几。

　　105幅土地中除了7幅调整或者终止预申请活动之外，最终挂出预申请地块公告98幅。截至6月底，这98幅土地中有38幅还没有出现一个预申请人。虽然有热点地块领取申请书的开发商达到了数十家，但最终预申请的才不过5家。

　　值得注意的是，预申请目前遭遇冷遇的结果，与前一段时间土地推介会上房企的热情，形成了鲜明对比。

　　4月23日，上海历史上规模最大的一次集中推地，共计推出105幅土地，出让面积超过500万平方米。截至6月底，共计举行了大小20余场土地推介会。这也吸引了来自内地和外资开发商的高度关注。在推介会现场，与会开发商热闹非凡，每家都表现出极大的购地热情。据不完全统计，超过100余家开发商参与了这些土地推介会。

　　公告信息还显示，目前在98幅预申请地块中，已经有31幅地块符合“资格确认3人或以上”的入市门槛，占比逾三成。个别抢手地块预申请人甚至已达5家，但目前仍无一幅地块“转正”。而按早先公布的原则，地块预申请公告期一般为三个月，但只需预申请公告期满15天且有3个或以上预申请人获得资格确认，出让人可要求提前终止预申请程序，同时发布正式出让公告。

　　业内人士分析，土地市场的整体降温给这105预申请土地“转正”带来压力，在当前成交日益趋冷的背景下，导致土地盛宴最终迟迟不能开出。

　　上半年宅地维持高位

　　值得注意的是，虽然近期土地市场开始降温，但今年上半年上海住宅用地市场整体表现不尽如人意，依然高位收官。

　　6月23日，青浦工业园区岛区西侧地块出让，吸引了包括仁恒、富力在内的10家知名房企参与竞投。最终由旭辉集团股份有限公司以7.2588亿元夺得，折合楼板价约为5507元/平方米，溢价率136%。与目前区域周边房价13000-14000元/平方米相比，地价属于适中。在溢价水平上，该地块与上半年其他宅地基本持平。

　　上述地块是上海居住用地市场在今年上半年出让的最后一块住宅用地，因此被给予象征意义。业内指出，在全国土地市场普遍冷清的背景下，降温潮是否蔓延到了上海仍无确凿依据。

　　上海中原研究咨询部数据显示，2010年1-6月上海土地出让公告共推出居住用地规模178.03万平方米，比同期小幅增长5.31%。成交378.2万平方米，比同期增长132.27%。交易量大幅攀升，但主要是由于2009年底推出地块在2010年初集中成交所致。

　　上半年共推出普通住宅用地127.84万平方米，配套商品房地块173.50万平方米，根据上海住房供地计划，即纯粹的商业住宅类型用地330公顷，保障型住房770万平方米，各完成38.74%、22.5%。

　　上海中原研究咨询部数据显示，2010年1-6月居住用地平均溢价91%，半年中有3个月高于平均线以上，虽然低于2009年整体溢价率12个百分点，但与去年同期相比仍上升61.5%。

　　居住用地以其突出的溢价水平、敏感的市场感知度，在土地市场中起到风向标的作用。上半年以来，上海居住类用地溢价受单幅地块成交影响呈现起伏跳跃发展轨迹，虽然部分地价占周边房价的比重有所下降，但大部分地价仍居高不下。

　　中原地产研究咨询部分析师龚敏指出，三大原因造成地价难回落：一是购地资金充裕。2009年各地房地产交易火爆。以上海为例，2009年全年实现商品住宅（剔除配套）成交总金额3047.49亿元，比2008年同期上涨133.78%。二是开发商拿地热情惯性延续。三是政府与房企预期分歧，市场大多预期此轮房价调整是短期行为，致使房企对土地需求度不减。

　　下半年地价将回落

　　虽然上海住宅用地市场今年上半年高位收官，但下半年将面临着开发商因为资金压力减少拿地，地价也将随大市回落的局面。

　　根据今年计划及实际出让情况，上半年商业型住宅类型用地及配套用地都不到计划一半，下半年居住用地将加快供应步伐。105幅地块共计土地出让面积539万平方米，建筑面积约842.2万平方米。其中居住性质或包含居住性质用地出让面积约219.32万平方米，建筑面积271.34万平方米，下半年住宅用地供应充足。

　　龚敏分析指出，地价随整体房价下调呈现小幅回落态势，上半年住宅交易量低迷格局已形成，房价目前已步入下降通道，预计第三季度进入传统市场淡季，交易量复苏可能渺茫，房企资金链面临趋紧，前期拿地过多或土地储备充裕品牌房企拿地热情放缓，不过市场仍不乏等待抄底非主流房企抑或投资集团。

　　日前国土资源部总规划师胡存智指出，土地出让价不低于当地基准地价的70%，竞买土地出让金不低于出让最低价的30%。这一政策距离今年3月《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中“开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20%”的规定仅仅相隔3个月。

　　业内专家指出，10%的土地出让金的提高幅度，表明土地市场将作进一步调控，这将再度增加开发商的资金链压力。目前处于新政强力调控之下，发展商无论是通过银行还是资本市场来融资，难度都较大；加之目前销售受阻，且土地出让管理更趋严格规范，出让金缴付时限收紧，预计短期内，部分发展商资金压力将显著增加。