“史上最严厉”的调控来临，住宅的投资投机性购买受到了遏制，但一些商住楼项目却仍在热销。

　　从价格上来看，一般商住楼比住宅要优惠不少，而一个更重要的因素是，此轮调控主要针对住宅，使商住楼获得不少投资者青睐。但是，商住楼购买后在居住时的一些问题也确实不容忽视，需要消费者在购买前咨询清楚。本期本报挑选了一些在购买商住楼时需要注意的问题，供购房者参考。

　　低开商住楼受追捧

　　在住宅市场热销的带动下，不少开发商将拿下的商业立项的土地开发成住宅产品，推出了不少商住楼项目。当此轮“史上最严厉”的调控来临，住宅的投资投机性购买受到了遏制，而商住楼却仍显现出热卖的势头。

　　6月26日，商住楼项目首开石榴派正式选房，推出两栋商住楼，平层均价1.8万元/平米，loft户型均价2.8万元/平米。当日上午，售楼处有六七十人。截至11时，销控板上已经贴出了40余张“已售出”的标志。

　　截至7月1日，6月16日端午节期间开盘的首开智慧社商住楼，850套房源已经签约573套。据悉，开盘当日销售均价13500元/平米，可享受8.7折优惠；6月4日开盘的首开东都汇，19800元/平米的销售均价也至少低于周边在售房源2000元-3000元/平米。截至昨日上午，其316套房源签约183套。

　　此外，6月19日开盘的7克拉，有全款9折以及赠送家电、免两年物业费的优惠。当日120套30-40平米的Loft，在两个小时里售出80多套。

　　不受购买套数限制

　　由于此次调控主要针对住宅市场，在贷款购买住宅时，银行停止对第三套房房贷，没有一年以上纳税证明或者社保证明的外地人，也无法贷款买房，而且一个家庭在北京只能新购一套住房。不过，记者采访了解到，商住楼并未受到政策的过多限制，无论之前有多少套住房，购买商住楼时，仍是执行5成首付、1.1倍利率的政策，商住楼也不对外地人购房限制，对购买的套数也未做限制。

　　具有总价低优势

　　杨先生在外地投资两套房产，目前手里还有闲钱，想在北京买一套房保值增值。但是受北京很多银行对第三套房暂停贷款的影响，杨先生要在北京购买住宅，就算第三套房了，无法通过银行贷款买房了。通过咨询，杨先生得知商住楼不受信贷政策的影响，无论购买几套，都是5成首付和1.1倍利率。于是杨先生就将投资目光转向了商住房。

　　与杨先生一样的外地购房人还有很多，正是由于不受资金和贷款的限制，不少外地人来北京选择购买商住楼。

　　由于商住楼不能落户、很少能使用煤气、每层居住的户数偏多等原因，商住楼的价格也要比周边的住宅便宜10%-15%，再加上商住楼面积小总价低等优势，也成为新政下商住楼获得不小成交率的一个重要原因。

　　■ 商住楼六问

　　1 买商住楼后再购住宅仍属首套

　　问：翟先生已经贷款买过一套商住楼，但是担心商住楼无法落户，小孩上学会受影响，所以想再买一套住宅。贷款购买过商住楼，是否会影响到他购买住宅？

　　答：记者咨询了工行、中行、建行和农行四家国有银行，如果此前购买过商住楼，但没买过住宅楼，再新买住宅时，仍被认作是首套，仍可享受首付2成以上，利率最低0.7倍的优惠。其中首付成数越高，利率优惠越多，最高不超过0.7倍基准利率。银行方面告诉记者，商住楼贷款和住宅贷款在征信系统中是分开的。只要征信系统中查询不到客户有过住宅贷款，而客户也没有别的房产，按照认房又认贷的原则，是仍算做首套住房的。贷款购买商住楼并不影响再购买住宅。

　　2 商水商电 生活成本开销较大

　　问：商住楼比住宅在生活成本上有多大的差别？

　　答：北京不少商住楼使用商水商电，与普通住宅使用的民水民电相比，每个月多不少支出。

　　目前北京的商业用水6元/吨左右，商业用电在1元/度左右，而民用水在4元/吨左右，民用电在0.5元/度左右。以一家三口，每月使用10吨水、150度电计算，商住楼在水电上的开销，要比住宅多出100元左右。

　　3 商住楼是否先征房产税尚未确定

　　问：北京不少商住楼只有40或者50年的产权，到期后，需要续交土地出让金的费用，是否会比住宅高？听说物业税或房产税也最可能从商住楼开征？

　　答：北京凯盛经略担保有限公司市场部经理袁燕燕表示，住宅有70年的产权，商住楼只有40或者50年的产权，关于住宅和商住楼使用权到期后续交土地出让金，相关负责的政府部门并没有明确表态，包括到期后具体的收费比例、收费方式也一直都没有相关政策出来。

　　而征收物业税的传言一直都没有停止，物业税什么时候开征，在哪些城市开征，以及是否真的是从商住楼开征，虽然民间一直都有传言，但相关政府部门从未明确表态，所以，物业税的开征是否会从商住楼开始，各界并不确定。目前商住楼吸引的更多是投资者，而不是自住者，如果真的从商住楼开征物业税的话，确实会极大地影响投资者的投资收益。

　　4 买商住楼不受套数影响

　　问：王女士在老家有一套房，在上海也有一套投资出租的房，想在北京买一套商住楼，首付和利率怎么计算的？

　　答：之前购买过住宅，并不影响再买商住楼。而且购买住宅贷款时计算第几套，而商住楼并不算套数。因此，王女士购买商住楼，首付仍为5成，银行利率为1.1倍。

　　5 商住楼不能落户

　　问：商住楼能不能落户？小孩上学的问题怎么解决？

　　答：商住楼不能落户，因此也不能根据划片来就近入学。不过有的楼盘会与附近的学校合作，只要买了开发商的盘，就能入读开发商指定合作的学校，不会受到落户问题的限制。

　　6 短期内还款压力大于住宅

　　问：商住楼贷款年限仅有10年，与住宅相比，同等的贷款数量，每月还款压力有多大？

　　答：商住楼贷款首付必须5成，贷款的利率是1.1倍，贷款年限上限为10年。而住宅则有优惠，如是首套住宅，且是90平米以下户型，首付是2成以上，贷款利率最低0.7倍，贷款年限上限为30年。如果以100万贷款计算，贷款100万购买首套住宅，时间越长，每月还款压力越小。如果还30年每月仅还款4866元；而贷款100万元购买商住楼，如果还10年每月还款11372元，短期内还款压力要比住宅大。