当前国内房地产市场正处于住房市场周期型调整的第二阶段初期。在这种情况下，说国内房地产市场全面回暖还不是那样回事。

　　对于目前国内房地产市场，人们一定会对此十分质疑，随着有些城市住房销售增加，国内不少媒体又在说房地产市场开始回暖，房地产宏观调控将出现转机（这里又有两派意见，房地产宏观调控政策失效与新的楼市宏观调控政策将出台），房地产宏观调控政策失效。

　　中国房地产市场基本趋势，应该建立在国十条的基础上，而国十条的宗旨或目标就是要全面遏制国内房地产的投机炒作并让该市场回到居民消费为主导的市场。可以说，从4月份国十条出台之后，尽管国十条的执行与落实在国内民众看来难尽如人意，但政府对房地产宏观调控的基本政策没有改变，而且其政策的基本精神在通过信贷、税收、土地等政策逐渐落实与执行。比如说，上个月曾有人希望通过媒体与舆论等方面让政府的房地产宏观调控政策退出，但中央政府很快就以相应的方式表态房地产宏观调控会坚持。也就是说，中央政府对房地产宏观调控的态度是坚决的。既然政府对房地产宏观调控是坚决的，那么房地产市场没有回归到的本位和回归以消费为主导的市场，这种调控是不会停止的。


    那么对于一些城市的住房销售及价格又开始上涨，这种现象如何理解。这里有几个问题，一是尽管国十条出台了几个月，但政府希望这种调整不要操之过急，因此政策落实与执行采取渐进的方式，政策的效应当然没有市场预期的那样明显，但一些城市的房地产投机炒作得到很大程度的遏制，住房市场开始由投资为主导的市场向消费为主导的市场转变。当国内房地产市场在发生这种转变时，不仅房价会调整，住房销售出现回暖也是必然。任何房地产市场都是由无数市场主体组成的。对于这些市场主体来说，每一个市场主体对房价的定位都是不同的。他们进入市场的时机及方式也会有很大差别。因此，当住房的价格出现一些调整时，作为一个多层次的市场主体总会有认可这种价位的购买者进入。住房市场增加一些销售也属正常。

　　还有，由于中央政府对房地产宏观调控政策的坚持，房地产开发商已经看到政府对房地产市场的基本态度。中国的房地产市场作为一个政策市，如果政府确定了国内房地产市场未来发展目标，那么国内房地产市场发展根本性转变不是任何力量可阻止的。在这种情况下，尽管房地产开发商不愿意降低其住房的销售价格，但是当整个房地产市场预期改变时也会改变房地产商的销售策略。当住房销售价格松动或下降时，在这个价位上有支付能力的住房购买者进入也就正常了。然而，这个阶段住房购买者进入并非是整个房地产的全面复苏或回暖，只不过处于国内房地产市场周期性调整的新阶段。


    一般来说，当房地产市场泡沫吹得很大，政府要挤出这个巨大的房地产泡沫时，房地产泡沫挤出并非一蹴而就的，而是一个过程。在这种过程中，整个房地产市场一定会出现量跌价滞的僵化局面。当这种僵化的局面持续一段时间之后，由于资金压力及市场预期开始改变，房地产开发商开始会在价格调整上做文章。当住房的价格有一定程度调整时，接受相应价位的购买者也就会陆续进入市场，住房的销售会逐渐地增加。然而，这种住房销售仍然是个别的及时间是短暂的。作为一个消费为主导的市场，只有住房的价格降到绝大多数居民都有支付能力时，这个市场才会出现住房价格全面下跌及住房销售大增加的局面。到这个时候，房地产市场调整才算真正完成。

　　当前国内房地产市场正处于住房市场周期型调整的第二阶段初期。在这个时期，一些城市住房价格有所下跌，住房销售成交量上涨，在这种情况下，说国内房地产市场全面回暖还不是那样回事。