“酒店租金上涨10倍”、“奥运板块房价租金直线上涨”、“一房难求”……这些缘于2008年北京奥运会的效应于今年不断显现，时刻刺激着北京市民的眼球。

　　2008奥运的到来，北京地产还将有什么变化？奥运是北京楼市的拐点？……

　　本报联合世邦魏理仕及伟业顾问等国内外十家地产顾问行共同展望2008年北京楼市的新变化。

　　房价篇：

　　房价涨速将明显放缓赵晨明(中大恒基不动产营销总经理)：今年开盘均价同比上涨四成多，房价短期内上涨过快，超出正常水平，因此，明年北京房价的涨幅将会明显降低。

　　今年上半年受户型限制的政策影响，购买大户型房子的消费需求提前释放，促使现房销售火爆。下半年，受宏观调控及房价持续上升的影响，房屋成交量明显降低，预计2008年，由于房价过高及奥运会后投资者的投资转移，需求会有所减少，房价涨幅明显降低。

　　金融新政将拉低房价公衍奎(华高莱斯副总经理)：金融制度改变已大势所趋，人民币升值现在受到越来越大的国际经济、政治压力，且国内通 胀压力也迅速加大，国内要求人民币迅速升值到位的声音也在增多。因此，也不能排除人民币突然加大升值幅度、甚至升值到位的情形，果真如此，将对“过热”的 市场造成釜底抽薪的影响，可能出现出口下降、外资变现转移、外汇储备下降、流动性收缩现象，甚至经济滑坡。在此情形下，房价都将下跌。

　　奥运篇：

　　奥运城市续航能力强李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)(中原地产华北区董事总经理)：从近几届举办了奥运的城市来看，其后面一定时间内房价都继续上涨，汉城还以倍数上扬。

　　经济增长、供应不足以及需求的不断增长将导致北京房价继续上涨，另外城市土地的不断升值及土地市场招拍挂制度的全面实施使得土地取得成本不断增加，也会造成房价的居高不下，但由于近年来房价已出现连续大幅上涨，奥运后房价上涨速度将大大减缓。

　　奥运后房租大降陈永辉(第一太平戴维斯北京公司副董事长)：北京的经济一直向上发展，奥运对其是一次提升，奥运后北京楼市会持续向好。 此外，“限外令”将直接抑制外资进入房地住宅市场的需求，但因为北京的商机及其他利好，依然有许多人欣然来到北京，这刺激了北京的租务市场。奥运租金已是 通常情况下的3-4倍，但都已是奥运特殊时刻的一个租金，已超出正常范围，所以奥运后的租金将大幅回落，恢复到正常阶段。

　　政策篇：

　　加强已出台新政的监管力度林洁(林洁博客,林洁新闻,林洁说吧)(伟 业顾问董事长)：未来重点关注廉租房、经济适用房等保障性住房建设。从中央24号文开始，政府在房地产市场调控方向上已经开始转变，从温家宝的讲话中也能 看出，廉租房、经济适用房等保障性住房建设将是未来政府重点贯彻执行的。就商品房市场而言，国家将进一步加强对已有政策的对市场和行业的监管力度；此外， 可能出台的新政有税收(物业税)控制土地开发时间及加强投资性购房的信贷控制等。

　　继续抑制中高端需求王英男(亚豪机构副总经理)：从今年宏观调控可以看出一条很清晰的脉络，就是加大中低端自住供应，抑制中高端自住及投资需求。明年的调控思路不会变，也将持续这种调控。如十一五规划便侧重于如亦庄、顺义等新城的交通发展，这些新城较低房价楼盘易被市场接受。

　　物业税已被说的沸沸扬扬，明后年或将真正实施，这将最直接的抑制中高端市场的需求，甚至是购买第二、三套房产的需求。

　　商业篇：

　　商业供需将基本持平覃晓梅(世邦魏理仕环球研究部副董事)：今年第四季度至2008年底，北京优质商业物业供应超过200万平米。大型零售商继续看好北京商业市场。新世界集团在北京管理的第三家百货店已定址望京嘉美风尚中心，家乐福在北京的第八家门店也已在立水桥东北侧的龙德广场开业。零售商的积极进入为商业物业带来了强劲需求，虽然未来新增零售物业面积较大，但市场仍将保持旺盛的需求，租金有望保持平稳。

　　传统商业圈供应过剩陈国辉(高力国际华北区商铺部助理董事)商业项目将集中放量，且聚集在传统商业商务中心，使这些区域的商业供给呈阶段性过剩状态，并在未来几年内趋于饱和。

　　这些项目的商业定位与经营特色不够明显，消费受众和营业重心重合的过于明显。使各项目不但没有充分发挥所长，同质化竞争显现。同区域内多个项目争夺同一个品牌的例子并不少见，巨大的招商压力将会促使发展商重新考虑项目的主题方向。

　　投资篇：

　　住宅投资者将转向商业蔡德安(蔡德安博客,蔡德安新闻,蔡德安说吧)(中广信董事长兼总经理)：商业地产最大制约瓶颈是资本，因为开发商业地产是一个投资回报期比较长的行为，资金实力大小将会直接影响项目的成功与否；随着国内金融市场的开放，融资渠道的多样，将会缓解商业项目运作的资金需求。

　　在经营模式上，租售的选择在于短期对资金的需求和未来价值的博弈，相信在融资渠道的多元化基础上，只租不售的形式将会得以进一步发展。

　　另外，商业投资需求将会增加，随着国家对住宅的调控加大，特别是第二套住房的购买成本增加以及将来物业税的影响，未来住宅的投资性将会转向商业地产；可以说，商业地产真正的大发展在5年或者10年以后。

　　机构投资青睐整购翰德伟(仲量联行北京董事总经理)：众多机构投资者看好北京商铺市场，眼下正积极参与北京商铺的投资交易活动，未来在新增供应较大的情况下，成交案例也将增加。

　　越来越多的开发商将调整散售策略，继而转向整售，散售项目的竞争将更加激烈。同时，零售商更加青睐单一产权的购物中心，散售物业的业主 在吸引租户方面将面临更大的困境。预计除顶级散售商铺外，今后散售项目的总体租金将会下跌，投资者在投资此类物业时将更加谨慎。对于那些仍以散售作为主要 销售策略的开发商而言，这一点将极其不利。