中国房地产研究会副会长顾云昌
回顾2010，展望2011年，促进楼市健康发展
2010年房地产市场运行情况
2010年为遏制部分城市房价的过快上涨，国务院三度（年初、四月、九月）出台房地产调控政策，特别是4月17日国务院出台的“国十条”和9月29日有关部委联合出台的“五条措施”，采取了差别化信贷、税收、土地政策，以及限贷、限购（16个城市）等政策，投机性购房行为初步得到抑制，70个大中城市房价同比、环比涨幅均有所回落。
房地产市场的几个主要指标分别为：
1、1-11月房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%（2009年同比增长16.1%）；
2、1-11月新开工面积1.34亿m2，同比增长48.7%（2009年同比增长12.5%）；
3、1-11月房屋竣工面积4.85亿m2，同比增长9.6%（2009年同比增长5.5%）；
4、1-11月商品房销售面积8.25亿m2，同比增长9.8%（2009年同比增长42.1%）；
5、1-11月商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%（2009年同比增长75.5%）；
6、1-11月土地购置面积3.61亿m2，同比增长33.2%（2009年同比下降18.0%）；
土地购置费8931亿元，同比增长77.9%（2009年同比增长0.7%）；
7、11月70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。
对指标的分析如下：
1、2010年的房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等未因三轮调控政策出台而出现下滑，相反出现明显或较大增长。销售量增速虽比上年明显下滑，但仍在去年高速增长的基础上实现稳步增加。
2、前11个月全国房屋竣工面积4.85亿m2，远少于销售面积8.25亿m2，延续了自2005年以来房地产市场供不应求的局面。2005年至2009年的五年里，商品住宅竣工面积为24.5亿m2，销售面积为31.5亿m2，长期以来的供不应求是推动商品住宅房价不断攀升的根本原因。
3、房价仍在高位运行。70城市房屋售价，从五月份以来，虽同比增速逐月回落，但至11月末仍同比上涨7.7%，其中商品住宅同比上涨10.4%。从房价的环比看，“国十条”出台前的4月上涨1.4%，出台后的五月至九月分别上涨0.2%、-0.1%、0%、0%、0.5%；“五条措施”出台后10月、11月分别上涨0.2%、0.3%。预计十二月环比上涨在0.2~0.5%之内。商品房价高位运行相对平稳。
4、保障房建设力度明显加大。580万套城镇保障性住房和棚户区改造项目在10月底已全部开工。但在2010年内配售、配租的数量并不多。
5、商业地产仍保持快速发展势头。1-11月办公楼销售面积同比增长25.9%，销售额同比增长48.4%；商业营业用房销售面积同比增长35.2%，销售额增长50.2%，增速远超住宅市场。
6、总的来看，随着“国十条”和“五条措施”的实施，加上央行二次加息和多次提高存款准备金率等措施，投机性购买商品住宅逐步退出，房价涨幅明显回落，虽然，有些政策“落实得还不够好”，但可以认为市场正朝着调控的预期方向发展。
2011年房地产市场走势预测
2011年房地产市场走势无非有三种可能：一是房价强力反弹，二是楼市严重下挫，三是相对平稳发展。我的看法是：
房价强力反弹的能量会减弱
不少人担心：在强烈的通胀预期下，调控政策的效应会逐步减弱，2010年最后两个月一些城市又出现“量价齐升”，明年会出现房价的强力反弹。
我认为，从全国总体市场看，房价强力反弹的能量会随着调控而减弱。从供应角度看，一是国土部公布2010年住宅供地量为18.5万公顷，是去年实际完成供地量7.6万公顷的2.4倍，如能完成或基本完成供地计划，则就为明、后年的住宅供应数量奠定了基础，可以较好地改变目前商品住宅和保障住宅严重供不应求的局面。从2010年1-11月开发商购买土地面积看，同比增加33.2%，这样的增幅是十年来没有过的，同期新开工面积增长48.7%也是少见的。二是政府出手加强房地产市场监管，严厉打击囤地、捂盘，也会在一定程度上加大、加快住宅供应量，缓解2011年房价攀升的压力。从需求角度看，一是不断释放的扼制炒房需求决不能放松的政策预期，又在2011年调控中细化落实，投机需求必会进一步得到抑制。二是在稳健的货币政策环境下，通过央行加息等措施对冲流动性，也会对投机需求和部分改善性需求产生影响。三是随着国务院发布的引导和鼓励民间资本健康发展的通知（“新36条”）的贯彻落实，会对一部分民间资本撤离炒楼市场带来积极作用。同时，随着各类保障房在2011年大规模地配售、配租，不仅使许多中低收入家庭（夹心层）从对商品房的需求转向对保障房的需求，从而减少对商品房市场的压力，同时，保障房的低价格还会对相似地段的普通商品房价产生价格向下的拉力。
楼市严重下挫的可能性不大
有研究机构预测，明年全国商品房价会下降20%。也有人担忧，严厉的调控会使房价和销售量的严重下挫，会导致房地产投资的下滑。我认为，这种可能性不大。
一是当前我国宏观经济整体回稳向好。在“积极稳健，审慎灵活”的宏观经济政策基调下，尽管2011年经济增速会有所放缓，但经济发展、收入增长的预期甚好。从宏观层面看，在大宗商品涨价预期较强烈的环境下，唯独出现商品房价下降的可能性不大。从市场层面看，在通胀预期下，婚房需求和改善性需求等自住性需求依然旺盛。有些城市的不少楼盘仍出现了排队争购和摇号购房。
二是地方政府主观上希望并会促使房地产市场保持稳定或较快发展。原因是在现行的财税体制下，多数地方财政依然是“土地财政”。尤其是2009年以来，在刺激经济的环境下，各地方政府纷纷筑起地方融资平台，总债务达8万亿元。因此，地方政府必然会继续通过土地出让来实现财政收入增加，必然会自觉不自觉地抬高地价或维持高地价来对冲地方政府债务，也必然会努力促成商品房销售的增长来促进开发商买地的增长和土地收入的增加。
三是随着2010年土地供应量和新开工面积较大幅度增长，2011年的保障房供地和新开工面积还会有大幅度增加，保障房的开发建设主要将由开发企业承担，因此，2011年的房地产开发投资总规模和土地供应规模，将呈现上升趋势，房地产发展速度不可能放慢。
四是，从房地产企业资金状况看，1-11月全国商品销售额同比增加17.5%。截止11月末，全国房地产开发企业资金来源总量达6.32万亿元，而同期房地产投资总量为4.27万元，其间尚有2万多亿元的剩余。2011年房贷可能会适度收紧，对于一些扩张过快，销售不畅的企业会造成大的资金压力，但大型企业特别是上市公司资金链并不紧张，因此，
他们没有降低房价的动力。相反，多数开发企业看好2011年市场，积极买地进行储备和扩张，一些大城市在大企业特别是大国企的推动下，“地王”再现。
2011年楼市平稳发展的可能性大
综上所述，从需求看，在通胀预期下，居民仍有较强的购房意向（有关机构调查也证实近期购房意愿比例上升），但只要坚持抑制投机需求的政策不放松，并进一步完善、落实，合理引导居民自住需求，完全有可能保持需求的稳定和房价的稳定。从供应看，前几年房价出现过快上涨，主因是供不应求。2011年在住宅有效供应总量较明显增加，保障房供应规模大幅度增加的情况下，总体市场的供应关系会有明显改善。市场出现明显萎缩和过度膨胀的可能性不大。
可以预计，2010年房地产（包括保障房）开发投资、施工面积、新开工面积、竣工面积以及开发商购买土地面积等项主要指标，会继续保持平稳较快的增长。保障房供应量大幅度增加，商品房销售量保持稳中有升。商品房价格总体保持稳定。二、三线多数城市房价会呈现稳中有升或稳中微升，少数房价过高、泡沫较多的城市或地段可能会出现房价的适度下降。
促进楼市健康发展的几点建议
促进房地产市场健康发展，实现百姓住有所居是发展房地产业的双重目标，两者既有联系，又有区别。
既要调控房价，更要调整结构
在过去的“十年九调”中，我们工作重点是调控房价。在我看来，从实现住有所居目标看，当前大力调整住房供应结构，比调控房价更为重要。住有所居的要领，是要让不同收入家庭都能买（租）得起、买（租）得到与之收入相适应的住房，而我们现在的主要矛盾是中低收入家庭买不起商品住房，主要原因是我们现在“一房独大”（“一房”是商品房，占开发总量的95%）的住房供应结构有问题。在此情况下，即使能将商品房价降下来，比如在北京、上海商品房价降一半，中低收入家庭仍然买不起。况且没有大幅度降价的可能性。因此，推进住有所居，关键在调整供应结构，大力发展保障房。在保障结构中，关键又是中等偏下收入者即夹心层，夹心层人群又以“80后”为主。现在全社会高度关注房价已达到“谈价色变”的程度，非常敏感。与其让中低收入者盯着实际上与之无关的商品房价，还不如让其关注住房供应结构的调整。有了相当数量的保障房供应，通过政府定价和指导价，让夹心层都能买（租）得到与他们收入相匹配的“合理价位”，才能真正推进住有所居。同时，随着保障房占比的大提高，住房价格（商品房和保障房的平均价格）自然也就下降了，也就可以实现总理所说“回到合理价位”的目标。
我们建议：一是掌握好保障房建设推进速度和质量。推进速度不仅要取决于地方财力所能提供的数量，还要区别不同城市居民对保障房的需求，一些中小城市房价收入比不高，前几年已出现廉租房、经适房有积压的情况。因此，在制定保障房建设计划，确定保障房与商品房的比例，以及多类保障房的比例时，应尊重地方政府意见，具体发展规模可由各地政府从实际出发确定为宜。二是发展保障房应提倡资金来源多元化和运行方式多元化。既要强调政府对保障的主要责任，又要积极鼓励企业参与建设、管理，坚持市场化原则。运行中，可以采取集中新建与分散配建相结合，批量收购新房与收购二手房相结合等。三是要切实加快住房保障的立法，明确资金、土地来源和进出入的机制。要认真做好保障房建成后的管理，规模巨大的保障房的管理和运行不能再走“福利房”的老路。
既要落实当前调控政策，又要推进中长期制度建设
房地产业的健康发展， 既要进一步抓好调控，促使楼市回归理性，又要结合贯彻中央“十二五”规划建设，抓好住房发展规划及房地产中长期制度建设。在调控楼市中，尽量采用信贷、税收等经济和法律的手段，慎用行政措施。制定全国住房发展“十二五”规划，编制城市住房建设规划和年度计划，需要建立完整、准确的城市及个人住房信息系统，需要尽早开展全国住房普查。
我们建议：一是政府在编制规划和制定时，应明确规划期内住房建设总量、布局和住房供应结构，提出住房建设用地供应要求，分别制定保障住房和商品房的建设目标，并通过制定年度发展滚动计划，予以落实。二是城市编制住房发展规划年度计划，一定要与城市规划、交通规划以及商业、教育、医疗规划紧密结合起来，不能只建“城”，不建“市”。三是在计划实施中，城市政府要定期公布商品房体系和保障房体系建设的实施和进展情况，以稳定市场，稳定预期，稳定民心。四是城市政府要定期发布能够反映不同区位、不同类型的住房价格变动信息，淡化“平均价格”。
既要强调调控的针对性、灵活性、有效性，又要加快与房地产密切相关的金融、财税、土地制度的改革
这几年商品房价上涨过快，是市场需求过旺，供应相对不足造成的。市场需求过旺，有因城市化进程、居民收入增加和婚育高峰的产生的合理的自住性需求，也有因流动性过剩，贫富差距过大，居民投资渠道缺乏而引发的不合理的投机性需求。市场供应相对不足，既有住宅总量供应不足，更有保障房供应的不足。而供应不足的主要原因是土地供应和管理问题。据统计局数据，2004年以来，开发商购置土地除2006年同比增加17.1%，2007年持平外，其余四年均同比下降，2009年同比减少供应18.9%。北京、上海、深圳等房价过快上涨的大城市，无不与土地供应严重不足有关。因此，调控楼市冷热和房价涨幅，既要用好信贷政策，通过提高利息和首付比例等杠杆，抑制过旺需求，又要通过把握土地供应量和供应节奏来增加有效供应。在中国楼市处于“钱松地紧”的环境中，稳定土地供应是稳定楼市的前提，掌握好金融杠杆是稳定房价的关键。两个方面都要给力，中央有关部门应当通力合作，加强工作的协调性。今年以来，明显加大住宅用地供应计划，及时调整金融杠杆来调控房价，是值得肯定的。
住房供应结构调整，关键在中央保障房政策的调整和财税体制改革。过去几年，住房供应政策的缺陷在“夹心层”的住房需求被政策（原来面向“夹心层”的经济适用房变成面向低保家庭供应）“遗忘”了，而地方“土地财政”对保障房的投资也不“热心”。
楼市调控是个系统工程，建议在中央有关部委之间建立更加密切、有效的协调机制，建立更有权威的组织领导机构，防止政出多门、步调不一。
要促进房地产业持续平稳健康发展，应当加快以下几项改革：
一是房地产金融体制改革。百姓安居，楼市健康，必须找到两条出路。一条是中低收入者解决住房的出路，一条是中高收入者投资的出路。前者的路已明了，关键在积极推进。后者的路还不清。目前，通胀预期强烈、存款负利率、股市低迷，相当多的居民仍会将买楼炒房作为保值增值的主要途径。现行的调控政策，是采取“堵”的办法来扼制投机炒房，而要实现楼市理性发展，更应采取“疏”的办法，即亟需加快金融体制改革和房地产金融创新，通过发展私募基金、房地产信托投资、房地产债券等金融产品，既让高收入者有比炒房更稳定可靠的投资渠道，又让房地产企业有除银行贷款外的融资渠道，还可以减少银行的金融风险，一石三鸟。
二是财税体制改革要加快步伐。首先近期应尽快试点和推广房产税。相信其对稳定市场和房价有积极作用，不能光闪电，迟迟不下雨，失信于社会。推进房产持有税，不宜以增加地方税收为出发点，不应增加多数居民的税负。其次房地产税收体系要统筹设计，完善房地产开发、流转、持有三个环节的税收体系。普遍开征持有税时，要减轻流转环节的税收，在开发环节应“正税清费”。
三是土地制度改革任务艰巨而紧迫。增加有效供应，稳定地价，不仅要完善土地招拍挂制度，更要通过制度改革稳定未来土地市场供应。前几年，地价、房价过快上涨与在防止投资过热中收紧“地根”有关。在今后城市化进程中，城市土地用地不足的矛盾日益突出。因此，一方面，要挖掘城市现有土地资源，适当提高容积率，应当允许原用地单位在兼顾国家和单位利益前提下，将闲置土地转让或合作开发。另一方面，更重要的是尽快打破城乡土地“二元结构”，加快探索将农村建设用地合理合法转变成城市建设用地的途径。现在的7亿农民占用建设用地16万平方公里，6亿人的城市用地仅4万平方公里，要逐步改变农民人可进城，地不能进城的局面。同时要认真、慎重又不失时机地抓紧处理符合规划并已建成销售的“小产权房”。
中国城市居民的住房市场，实际上长期存在三大市场：第一市场是商品房市场，第二市场是保障房市场，第三市场由“小产权”、城中村、地下室、单位集体宿舍等组成。第三市场居住者约占城市1/3的人。第一市场要稳定发展，第二市场要大力发展，第三市场要规范发展。
既要统一政策，又要因地制宜
由于各地经济社会的发展状况和资源情况差异很大，又由于房地产是不动产，不能搬动，各城市房地产市场供应和需求各不相同。因此调控市场的政策不能一刀切。北京、上海等特大城市商品房均价已超2万，而一些小城市的均价不足2千。各城市的房价收入比差异甚大。各地保障房的需求量和比例也完全不同。因此，中央政府在制定政策时，一是要处理好全国统一政策与各地因地制宜的关系，给地方在制定和执行中留出余地，以便各地的房地产业发展能与当地的经济社会发展相适应。同时，也要强调，各地制定政策和执行政策的严肃性，公布和上报数据的真实性，共同促进房地产市场平稳健康发展。
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