“铜九”过去，“银十”没有奇迹，“铁十”名副其实。

　　截至26日，北京十月商品房住宅和二手房住宅签约共10068套，同比去年10月前26天的17647套下降42.9%，或将成为北京楼市交易全面网签以来历史上成交最差的10月。

　　在这样一个10月，北京建行部分支行上浮首套房利率，购房压力直接“砸”向一度支撑市场的刚需族；在这样一个10月，一线城市上海由品牌房企掀起了一轮降价潮，触动全国楼市神经；在这样一个10月，北京楼市继续呈现以“降”为大势的市场表现：部分老项目识大势，降价走量；新盘直接低开入市以免被“架空”；而部分走出独立行情的高端楼盘，也因性价比突出而取胜。“金九银十”的面目全非，也令业内对后“铜九铁十”市场的判断更加不乐观。

　　“银十”褪色成定局

　　“银十”的惨淡，从“十一”黄金周就开始。根据北京市房地产交易管理网的数据，今年国庆节7天假期，北京住宅成交总量为1039套，较去年同期下跌了22.8%，与今年9月份相比大幅下跌了62%。

　　截至目前的10月数据，基本可窥见“银十”全貌。据北京中原地产数据，截至26日，北京十月商品房住宅签约套数为4439套，二手房住宅签约套数为5629套，合计成交仅为10068套，同比9月同期的10897套下调了7.6%，同比去年10月前26天的17647套下调幅度更是达到了42.9%。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，今年的10月，有可能创造北京楼市交易全面网签历史以来的单月最低签约量。

　　张大伟表示，造成这一局面的原因，除了限购后“房票”的持续消化外，房价未回调到位是原因之一。他表示，目前，通州、大兴等区域都有明显房价下调的项目，全市大部分商品房项目的优惠幅度和二手房的议价空间都有所增加，但是相比购房者的心理价位依然存在差距。随着调控政策的延续，市场需求对价格下调的幅度期待值越来越高。

　　除此之外，首套房利率上涨的政策也对购房人造成一定影响。目前，北京建行部分支行已经上浮首套房利率至1.05倍。个贷机构伟嘉安捷相关负责人表示，对于有贷款购房计划的人群来说，担心房贷政策继续收紧，进而打消了贷款购房念头。同时，接近年末各家银行的放贷也越来越缩紧，无疑对想要置业的购房人来说雪上加霜。

　　大势“降”不可当

　　虽然，业内认为目前成交惨淡原因之一为房价并未降到“房票”的预期，但是北京楼市的房价下行，如滴在白纸上的墨水一样，蔓延着。

　　纯新盘的低开是最为简单的降价方式，典型的如在10月蓄客的纯新盘东亚逸品阁(楼盘资料)，以起价13200元/平米再次冲击通州市场；不少老项目的后期也放手一搏，旭辉御府(楼盘资料业主论坛)、远洋一方(楼盘资料业主论坛)、天时名苑、京贸国际城(楼盘资料业主论坛)以各种方式促销，在10月降价走量；而高端项目虽然绝对价值不低，但跑赢大市的均为性价比突出的项目。如西山壹号院、中海九号公馆(楼盘资料业主论坛)等昔日地王项目，平价入市回笼资金。

　　10月，不少品牌房企以一线城市上海为中心，启动促销降价策略，龙湖、绿地、中海均加入这一行列，令人们聚焦这些全国布局房企在京的动作。据记者了解，上海降价促销策略之外，龙湖在京也启动“抢收”策略，大兴时代天街项目不但加紧入市，也将低开。

　　一位品牌房企北京公司负责人表示，10月过后的市场恐更不乐观，年底，很多开发商面临各种款项结算以及短期债务，如不能促动销售，资金链更紧。

　　■现场直击

　　保利罗兰香谷赠送面积成亮点

　　10月22日，位于昌平沙河的纯新盘保利罗兰香谷开盘。当天下午，记者来到了项目现场。由于开盘之前积累了客户，因此售楼处聚集了很多看房人。在之前的蓄客期，销售员曾告诉记者，预计开盘均价为18000元/平米左右，而从开盘现场的情况看，由于有不少赠送面积，所以实际价格要比这个价位低不少。

　　以项目85平米以下的一居和两居为例，价格在每平米15000元到16000元左右，屋内的客厅和每个卧室都赠送飘窗，室内空间会向外推移0.75米到0.9米不等，算是赠送的面积，如果把这部分面积计算进去，价格在每平米15000元左右。

　　而90平米以上的两居、三居、四居，价格在每平米17000元到18000元之间，但是除了赠送飘窗若干，还会赠送一个“设备间”，实际上是赠送了一间屋子，需要业主签合同，由开发商统一封闭。例如一套90平米的两居室，定价18000元，但是除了赠送4个飘窗外，赠送的“设备间”就有8平米，据销售人员计算，实际的价格在每平米14000多元。开盘当天还有一些优惠，叠加起来，总价可以再减少三四万元。

　　保利罗兰香谷项目负责人表示，目前还没有开始签约，客户来登记的情况也还没有汇总，再过一段时间才能统计出签约情况。

　　京贸国际城单价大幅度下调

　　通州的老项目京贸国际城，曾经在2010年年初达到过每平米26800元，如今已经坦然降价。10月25日，记者来到刚刚开盘两天的京贸国际城项目。由于是周二上午，售楼处只有两批看房人。京贸国际城大幅降价的举动已经广为人知。具体的情况是，之前开盘的两栋楼已经成为现房，价格仍为每平米20000元左右。而新开盘的一栋楼的424套房源，2013年6月入住。其中85到88平米的两居，价格是13400元/平米起，其他户型的起价稍高。目前项目还处于排号阶段，选房时间为本周末。

　　由于京贸国际城目前处于排号阶段，还没有签约，根据开发商方面提供的数据，截至26日，项目积累了将近300组客户。

　　项目相关负责人表示，目前开发商已经改变了销售策略，毕竟现在购买力十分有限。因此，目前希望开盘能够打开局面，仅仅是一个开始，争取能够在之后一个月甚至几个月里，稳定保持一定的销售量。

　　对于具体的应对策略，开发商方面表示：“我们现在的策略就是实实在在地调低价格，而且一次降到位，不做变相降价也不遮遮掩掩，让客户认识到性价比。”