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土地“寒潮”能否成就楼市“拐点”
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11月6日,在俄罗斯圣彼得堡参加上海合作组织首脑会议的国务院总理温家宝表示,中国房价已开始松动,但调控措施决不可有丝毫动摇。
近日,在全国房价下降的呼声中,与楼市紧密相关的土地市场愈发趋冷。
不少一线城市土地拍卖出现大量地块被延期、底价成交甚至流拍现象。
底价成交、延期拍卖成“常态”
楼市“银十”季节,底价成交成了许多城市土地拍卖的主旋律。10月31日冷静收场的武汉市第12次土地拍卖会,是该市10月份唯一的一场土地拍卖会,12宗土地中,10宗以底价成交,仅2宗进入竞拍,但溢价率都很低。
据武汉土地部门统计,此次拍卖会成交土地面积和出让金环比同比均有大幅下滑。其中,成交土地总面积约692.2亩,环比下滑27.3%,同比下滑50.6%;土地出让金收入近14.14亿元,环比下滑约13.5%,同比下滑45.0%。
而在今年9月拍卖会上推出的32宗土地,竟无一竞价,甚至出现3宗流拍。8月土地拍卖会推出的18宗地块,仅2宗竞价,其余全部底价成交。
大量地块延期已成为许多城市土地市场的“常态”。在南京、上海、北京、广州等地一线城市表现较为突出。
北京土地市场10月份也表现平平。土地成交面积125.78万平方米,相比9月份成交173.6万平方米,环比下降23.54%。而且住宅地块仅成交1例,创造了4月份以来新低。在成交价方面,总成交金额27.78亿元人民币,环比下降78.87%。
11月3日,北京市成交了3宗经营性用地,其中2宗土地以底价成交,如北京市大兴区旧宫镇绿隔地区一项目挂牌起始价是15.3亿元,结果国奥控股股份有限公司和北京正华致远房地产投资有限公司联合体是唯一报价单位,并以底价夺得这一项目。
武汉此次拍卖会上就有9宗地块集体延期。武汉市国土局9月28日发布公告,计划出让21宗地块,揭牌时间为10月28日。随后,又接连两次发布补充公告调整揭牌时间,并将其中9宗地块出让时间延期。据了解,已确定推迟至12月1日拍卖的5宗地块中,有4宗为优质地块,地段优良,土地规模大。
北京土地市场也面临着同样的问题。从4月份北京市顺义区多宗土地流拍开始,最近几个月来北京持续有地块出现流拍,其中10月份北京市又有多宗地块无人问津。据北京市土地整理储备中心有关负责人介绍,这些地块将会延后上市。
楼市遇冷致开发商囊中羞涩
业内人士介绍,接近一半的地块集体延期,这在武汉土地市场上非常罕见,但与2008年的情形非常相似。据武汉亿房网研究中心资料记载,2008年第3号公告原计划出让9宗地,结果4宗地延期;2008年第4号公告原计划出让8宗地,结果也有4宗地延期。
亿房网研究中心研究员谢添分析认为,多宗地块被延期有可能是因地块无人报名,为避免出现流拍给市场带来悲观情绪而暂时不挂牌。“金九银十”全国大部分城市商品住宅销量下降,影响了开发商回笼资金。同时,开发商利用银行信托融资的渠道也被有关部门切断,资金链出现困难。例如,此次武汉土地拍卖会上延期的优质地块,竞买保证金每宗高达4亿至5亿元。即使开发商有兴趣,但短时间没有凑齐资金,也无法报名。另一方面,大量保障房的建设和上市将对商品住宅市场带来一定冲击,间接影响开发商推迟拿地。
此外,在许多城市的土地拍卖会上已很难看见往日出手豪爽的房产“大鳄”们的身影,参与拿地的多是本地中小型开发商,甚至地段优良的居住用地,都未引来外地开发商或知名房企。
与此相对,在武汉一位自然人花2.3亿元竞得一宗居住用地,刷新了武汉自然人拿地的最高价纪录。业内人士说,近年来自然人在武汉市土地市场拿地已不是奇闻,但拿地价格过亿元的较为罕见。
北京土地市场也出现“怪现象”,即许多地块的拿地企业均是其他行业的企业,而并非房地产业。如11月2日中国航空油料集团公司、11月3日北京宏远物流有限责任公司成为土地市场的主角。
“开发商似乎变得更理性了。”中国房地产指数系统副总经理姚锐说,近期在与龙头房企的接触中,一个鲜明的感受是,此前从未悲观过的房企大佬表现出谨慎的姿态。“一线开发企业确实感觉到了这轮调控决心。”他认为,随着政策的收紧,开发商的拿地战略、销售战略、融资战略等都将随之调整。
土地与楼市能否形成联动
中国指数研究院11月发布的数据显示,10月,全国133个城市共成交土地1365宗,成交面积5500万平方米,环比减少40%,同比减少37%;其中住宅类用地408宗,成交面积2004万平方米,环比减少37%,同比减少45%。热点城市中,深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无住宅用地现身。广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津。
谢添认为,与初露寒意的住宅市场相比,土地市场“入冬”迹象更加明显。房地产大环境不改变土地市场就难有“起色”,冷清局面也还将延续。
谢添说,在目前全国楼市的降价预期下,土地市场的冷清一定程度上构成了房价下降的客观因素,给房价下降形成了可能的空间,很可能促使房价下降成为现实。
北京中原地产市场研究部总监张大伟分析说,土地市场的冷静反衬出楼市的不景气,同时,这种低迷的市场氛围又将加速房地产市场的调整,有利于“拐点”的出现。“土地价格是构成房价非常重要的要素,占20%-40%。如果土地价格下跌,将对房价形成一个有力的向下牵引作用。”
不过,姚锐认为,土地出让及成交情况决定的是两年后的房地产市场,土地市场的健康稳定是整个房地产市场健康稳定的基础,“没成交就没有房屋的建设量,跟不上市场的需求,说不定又会反过来推动房价上涨。” | | | 来源：新华日报 时间：2011/11/9 9:34:29> 
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