上海新建商品住宅库存达924万平方米，“按10月销量消化期需20个月”

　　一边是成交持续低迷，一边是供应不断加速。

　　佑威及楼市专评网14日提供的数据显示，上周(11月7日-11月13日)上海市新建商品住宅成交面积9.94万平方米，环比(较前周)上涨5.92%，但仍处低位；成交均价为20776元/平方米，环比下跌11.81%；新增供应量则回升至6周以来新高，至22.67万平方米，环比上涨73.32%。

　　中房信分析师薛建雄称，上周沪上商品住宅新增供应量创下近6周新高，这意味着开发商应对本轮房价下跌的营销、定价策略已调整到位。随着更多调低价格的新盘上市，楼市成交量也有所回升，这样的行情在未来几周内还会持续。

　　新盘加速入市

　　地王项目现身

　　虽然成交量依然低迷，但开发商的推盘步伐并未放缓。

　　来自佑威的统计显示，上海有13个商品住宅项目在上周获取预售证。上周推出新房源的楼盘共有9个，其中两个为首次亮相项目，7个系旧盘加推。新增房源主要集中在外郊环，仅“大宁瑞仕花园”一盘为内中环项目。

　　值得关注的是，2009年的地王项目中建府邸的入市。

　　据21世纪不动产统计，上周上海别墅新增供应量突然爆发，合计8.2万平方米的供应面积为近22周新高，环比提升近50倍。其中，新增供应最大的别墅项目正是中建府邸，合计推出2.87万平方米，售价在7.69万-16.56万元/平方米。

　　上海中原昨日提供的一份报告显示，中建府邸所处的新江湾城C6地块，在2009年末由中建地产以37.2亿元竞得，溢价率达到217%，每平方米32484元的楼板价创造了当年全国最高单价地块交易纪录。C6地块总面积为11.45万平方米，在板块内属中等规模，但其1.0的容积率，当时即被业界预计会打造高档住宅。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍称，中建府邸选择在目前推盘，一方面有拿地文件中两年开发期限的压力，另一方面该项目系该开发商在上海的重点开发项目，虽然公司资金回笼压力相对较小，但项目资金压力颇大。就项目单价来看，并不具优势，一旦销售不利，未来悄然调整价格的可能性很大。

　　事实上，豪宅的供应增加并未打动成交。

　　德佑地产市场中心监测数据显示，上周上海单价5万元以上豪宅仅成交13套，较前周减少4套。

　　21世纪不动产称，上海豪宅成交已连续3周低于20套。而11月前13天累计仅成交28套，不及1月份周平均成交套数的一半。

　　库存压力激增

　　新增房源的持续增多，增加了库存压力。

　　网上房地产显示，截至昨日发稿，上海新建商品住宅库存面积达924.26万平方米，处于2009年初以来高位。

　　按10月的月成交水平测算，消化这一库存量需要20个月。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海称，业内一般将消化库存期限作为行业景气度的观察指标。如果5-6个月能消化，说明供应比较吃紧，成交比较旺盛；8-9个月算比较正常；超过10个月就算积压比较严重的了。眼下的库存量“是供过于求的表现，会对房价形成一个压力”。

　　佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚分析，进入11月后，上海商品住宅周成交量持续大幅低于新增供应量，导致库存可售量持续加大。截至11月13日，11月的成交量比去年同期大幅下跌了43.93%，而可售量和今年1月底相比，在不到10个月的时间里大幅增加了325.26万平方米，大涨48.63%。

　　据薛建雄介绍，在2008年底前后那段时间，上海新房的库存面积曾到过1000多万平方米。薛建雄认为，根据目前的市场形势，预计到11月底，上海的新房库存将突破950万平方米；到明年年初，这一数据会突破1000万平方米。

　　分区域看，目前外环外依然是库存最为集中的区域，可售新房总量达628万平方米。

　　“这预示着外环线外的楼盘去化压力巨大，而政策在短期内又看不到转向可能。因此，特别是外环线以外商品公寓的开发商，如还不愿通过普降来以价换量，则后市会酝酿大跌、快跌的风险。”薛建雄说。

　　更多开发商跟进降价

　　更多开发商开始加入降价行列。

　　来自佑威的统计显示，上周沪上商品住宅成交面积冠军——位于松江泗泾板块的“米兰诺贵都”，上周成交了175套房源，成交面积达15690平方米。

　　上海中原在报告中称，米兰诺贵都此番主推90平方米小高层精致户型，均价由原来的20000元/平方米降到了目前的14000元/平方米。

　　而上周的成交量亚军——新城公馆，同样属于降价盘。上海中原称，该盘均价由此前的26000元/平方米降至19000元/平方米，目前还有少数特价房源。

　　宋会雍称，少数深度打折楼盘继续在新房市场表现突出，说明“以价换量”策略继续奏效。

　　与众多一线开发商有业务往来的薛建雄则提到，由于本轮调控周期较长，部分过度扩张的开发商资金缺口太大，其他融资渠道全部打开，也难解其资金压力，降价已经成了很多开发商的必然选择。

　　宋海强调，开发商接下来的应对应该比较自如，“毕竟都已经走了第一步了，第二步走起来也容易些，心理准备也会充足些，而且已经尝到了甜头。”

　　至于年内是否会有更多开发商加入降价，宋海认为，这要根据各个房企自身的情况而定，如果是需要冲一冲业绩，急需回笼资金的，可能会加大推盘力度，打出突破性的价格，而如果没有这方面压力的房企，则会等待明年行情的到来。

　　薛建雄则提到：“缓过这阵之后，开发商将会以减少扩张速度来应对低迷的楼市。那也就意味着，只要不出现大的经济、政策环境变化，房价在低位继续大跌的可能性不大。”