国家对房地产市场的不断调控，不少城市的房价的降价风波也此起彼伏。与此同时，相关部门为了配合国家政策也在推出相关措施来抑制房价上涨。房企面临着巨大的资金压力，一些中小房企已经出现“去房地产化”的现象。不少“存活”的房企也不得不“居安思危”地积极拓宽融资渠道。

融资问题似乎比以往任何时候都要热门，关于融资背后折射和引发的问题也随之引起人们的关注。面对种种疑惑，本刊特邀请同策咨询研究中心总监张宏伟、四川大陆集团副总杨大忠分别从专家和开发商的角度为我们做更权威、更专业的解答。

《中国地产总裁》：面对当前证监会对房地产企业再融资平台的严格限制，您认为对房企的主要影响有哪些方面？就目前看来，各房企的应对措施主要有哪些？

张宏伟：银监会最早提出要银行减少对房地产开发贷款，应该是在今年六七月份，包括房地产信托的叫停，其实对房企最直接的影响，是资金链方面。房地产开发的两个要素是土地与资金。对融资平台的限制，主要是对资金要素提出政策和措施，对房企融资有所控制。现在来讲，包括融资渠道，相关企业早就认识到。贷银行的钱相对便宜，但就是贷不出来。好多企业通过非银行渠道来融资，比如基金。

有些虽然叫停了，但一是具有阶段性，过段时间政策松了，再登记审批；二是有操作空间，比如和政府的关系。真正通过银行也比较难做。可以通过PE，现在来讲，也是拓宽开发商的融资渠道。还有其他通过海外上市平台融资，这部分相对也还是少。更多的是用基金和PE。今年上半年基金和房地产PE与去年全年持平，大约一千个亿，全年来看肯定会超过。房企四成以上的资金需要自己想办法募集。如果募集不成，房企资金链必然会受到一定影响。

杨大忠：我认为影响应该是两方面的。首先，房地产开发前期实际上是处于蜂拥而上的状态，此次的调整，由于受资金链等多种因素的影响，会使开发商无论是在土地开发还是其他方面都会从之前的不规范走向有序的理性选择。其次，银根收紧对一些房地产公司确实是致命的，一些有实力的房企也进入了比较难看的境地。一些小型房企或许会面临资金链断裂走向破产的局面。

银根收紧不只是对房地产行业本身产生影响，上下游的产业，从规划设计，到传媒广告的一系列，下游的一些建筑公司，劳务公司还有相应的供应商，钢材，水泥，木材一系列的产业都受到不同程度的影响。

《中国地产总裁》：“融资难”带来的偿债压力对于不同规模的房企来说，影响程度有何差别？对企业营收方面的影响怎样？

张宏伟：影响确实不一样。高速周转型的企业，融资难，本身运作性质决定了其快速开发，快速销售，即使融资有困难，一般可以通过项目的高速周转来缓解。影响比较大的是做精品化、高端产品型房企。由于产品线定位单一，限购限贷因素的存在，通过现在的市场情况快速回笼资金比较困难。

现在的政策对以投资型为主的楼盘影响越来越大。从发展型房企和停滞型房企来讲，发展型房企，在常态型的调控市场背景下，要有所发展，一方面要通过项目的销售快速回笼资金，另一方面要通过其他途径融资。发展型房企要注意平稳适度的原则，如果扩张过度就可能出问题。停滞型房企，包括中小型企业，如果停止销售，停止增加成本，问题也不是太大。

现在市场情况比较特殊。龙头房企在降价。中小房企在开发能力、资金能力不如大型房价。如果跟风，在时间持续和资金方面是PK不过大型房企的。虽然中小房企资金链不会有问题，长远来看，生存环境会越来越难，可能会去房地产，或者从一线到二线，三线到四线去转，这些趋势是有的。

杨大忠：对企业的直观的影响就是缺乏现金流，首先就是自身的现金流受到遏制，从上游到下游现金流都显得非常的紧张，上游就体现在房地产公司，举例子说该支付款项的时候，缺少资金，供应商供应的材料也缺少资金，供应不上等等。导致了一系列的非良性发展。

《中国地产总裁》：在整体销售市场疲软的大环境下，房企如何拓宽融资渠道？在不同的时间节点上，如何在平衡融资成本及销售资金回笼间取得平衡？

张宏伟：其实每个房企不太一样，现在要保持适度扩张，更多地要依靠内部项目的销售来回笼资金。毕竟现在是现金为王的时代，不要太多依靠外部市场环境的资金。融资太多，可能面临负债过高，问题也比较严重，像绿城。从股东角度，如此便会对这个房企的未来发展延续产生质疑。

尽可能依靠自己项目的快速销售，包括做不同的产品，比如快速销售的产品，和中高端产品，拉长开发周期。从融资渠道来讲，更多的是辅助企业发展的。因为每个渠道的融资成本不一样，要自己把握好。从资产负债结构上讲，好多大型房企中长期的债务比较大。短期内负债比例小，从结构上应对资金链问题。

杨大忠：这一点可能没有什么更好的建议，要想拓宽还是要靠政策的扶持。首先最好一点还是要真正地解决民生问题，现在的情况是，真正拥有房子的不是真正需要房子的，需要房子的人仍然没有房子。应该说那么多房子卖出去，表面的确看起来很繁华，但是那只是一种表象，因为都是有钱人在投资、投机甚至在炒作。如果真正要解决这个问题很简单，举例子说对于没有住房的进行优惠，就像国外政策性的扶持和保证住房，至少是很温馨的价格，让老百姓真正买得起的。

《中国地产总裁》：住宅地产目前面临着国家调控，您认为这对保障房等项目建设资金有何影响？

张宏伟：保障房资金面临不少问题。尽管国家允许地方政府发债筹措，也允许一些企业来参与。但是保障房的资金问题仍会在建设过程中日益显现。保障房融资破局，绑架土地财政，只能短期内解决保障性住房的建设问题。

一方面，从长远而言，还需要从多渠道筹措资金，如房地产信托投资、合作建房、发债等形式，同时规范融资渠道及保障性住房建设的资金监管机制，是资金合理规范的进入保障性住房建设领域；另一方面，加快房产税等相关税费的试点及推广工作，适当时机扩大房产税实施范围，以房产税等税收补偿形式“替代当前地方政府的土地财政”，利用税收杠杆进行二次分配调节保障性住房资金不足的问题，只有这样才能从根本上解决保障性住房绑架土地财政的问题。

杨大忠：保障房不管建多少真正落实到普通老百姓手里的少之又少。其二，我认为这个开发也不算是很成功，因为保障房本身开发采取的模式是有问题的。这种实际上也走入了一种怪圈，和平时开发差不多，有的靠关系拿上该工程项目，有一定的资金，后来弄出来的要么不伦不类，要么搞到一半就没有资金了，有的即使坚持搞完了也是负债累累，给下游企业造成了恶性循环，造成了很多社会问题。

从宏观的角度上来讲的话就涉及到政府，各级政府好像都需要搞活经济，招商引资，这个和中国的政策是不是有关系。同时，这与中国房地产行业本身的成长发展模式也是有很大关系的。

《中国地产总裁》：相对来讲，商业地产占用资金长，规模大，融资相对难度更大一些。就目前情况看来，商业地产的前景如何？是否面临融资收紧的问题？ 

张宏伟：作为城市与区域发展的驱动力，也作为城市精神符号，我们不可否认在城市化进程过程中，这些“地标”的积极作用，但各地商业地产挺进“地标时代”未免显得有点盲动的因素。

第一、新兴区域兴建地标，开发商业地产，布局过于超前。拿上海和北京为例，上海处于郊区的新兴城区型综合体约占总体供应量的56%，北京新兴城区型综合体占到全市供应量的38%。新兴区域大幅兴建城市综合体，不仅仅直接导致区域内商业地产供应量偏大的问题，而且在未来面临更多的是长时间的培育及项目的经营问题。

第二、是否有充裕资金或融资模式支撑项目的可持续经营。尽管近期表态抢滩商业地产的住宅开发商、基金公司、保险资金等企业实体拥有雄厚的资本作为背景支撑，但是在商业地产领域，这些商业地产新秀必须与与传统商业地产运营大鳄博弈。雄厚的资本成为商业地产市场决胜的必不可少条件，但是良好的资本运营能力与创新能力、投资商业地产赢利模式的确定，与市场的前瞻性的判断将成为决定商业地产投资者成功与否的关键因素。

第三、城市综合体同质化竞争严重。在各地城市综合体井喷，挺进“地标时代”的同时，城市综合项目能否定位差异化，彰显各自特殊元素，将成为其成功的关键。笔者认为，城市综合体当中每个项目可以采取各自不同的方式营造具有“主题”概念的消费。如项目中可以融入更多的中国元素、引入“体验式”消费，注重“休闲”因素，能够让更多的消费者体验“慢”生活的乐趣等等。

第四、进入商业地产领域的新秀，即使可以从同行当中挖几个核心人才过来，但是项目的经营管理绝非如此简单，商业地产的投资者在经营管理方面要准备好交充足的“学费”。

杨大忠：现在很多房企都把目标转向商业地产，但是要认清商业地产很重要，一种是正常的商业，40年的；一种是工业地产，工业地产是属于打“擦边球”的那种。正常的40年的商业地产是比较好操作的，但是工业地产难度就会大一点。因为他是向法人销售不是向个人销售。

现在的市场我认为除了大的国营企业和大的财团来支撑外，主要支撑这个经济命脉的更多的还是小企业主，他们帮社会承担着税率和社会责任及自救。

《中国地产总裁》：媒体报道称，万科旗下项目开始全线降价，同时，“金九银十”北京商品房成交量仅为去年一半，均价较今年7至8月下降6%。这种“量价齐跌”的现象出现后，有人预期未来几个月里房企的情况将变得更加糟糕，销售量和价格可能进一步下降。您认为这种预期有无道理？这与融资紧张的情况有何关联？

张宏伟：大型房企大幅降价的市场行为让当前的市场态势更加明朗化。在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。

总体上是大型房企的一些楼盘在做阶段性的“策略性降价”，来维持当前市场的活跃度，整体市场真正降价15-20%以上的项目为数还不多，所占市场份额的比例也不高（拿上海来讲，目前只有5-10个楼盘，占到上海目前活跃楼盘总数200-300个的5%左右），具体每一个楼盘价格调整幅度也未到位，也导致了当前上海等一线城市金九市场成交尚未激活，整个市场成交趋势维持量低价稳的态势。

从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面由于中小型房企，大型房企率先降价其实是将当前市场沉寂的状况汤混，中小房企不一定看得清楚或把握的住当前市场的局面。因此，中小房企如果跟风降价，那么在未来市场角逐中肯定博弈不过大型龙头房企，如果中小房企不降价，那么，他们有可能还面临着市场份额丢失及资金面的问题。

杨大忠：总体来说，我认为房价没有增长。但是不像媒体宣扬的降价那么厉害，这个降价其实是有点雷声大雨点小，不过房价整体感觉没有之前的那么浮躁了。对于降价要理性看待，注意合理消费。

在四川，房价至少现在没有涨的趋势，我认为降价持续的时间应该是到明年下半年，因为每个人的心理极限都是一定的，虽然有侥幸心理，但是也会担心房子再涨价。还有就是那些投资客的钱永远是捂不热的，总会往外投。再者，如果房地产市场持续低迷，政府自会采取措施来缓解这种状况。

《中国地产总裁》：国家出台一系列调控措施后，在您看来，房产投资的发展前景如何？一旦房地产行业陷入低迷，会对整体的中国固定投资造成多大影响？由投资推动的中国经济，是否可能面临硬着陆的风险？

张宏伟：从2008年到现在，市场发生了很大的变化，2008年是一个比较深层次的金融危机，相比今年国外欧债美债危机对国内房地产企业影响来说，应该说是完全不同的。2008年是没有预判性的，当时每个房企面临的问题都一样，都是生存的问题；现在是经过一两年调控的，包括限购、限贷政策，包括对于产品这一块的政策都出台了不少政策，政策面都是很严厉的，但是，开发商对于适应调控政策能力已经很强了，也会采取调整产品线、城市布局、项目策略性降价等阶段性的市场策略来应对调控措施。

对固定资产和房地产投资影响不大。虽然现在价格在做调整。总体来讲，投资没有出现大幅下降，可能有微小的下降，但这是正常的幅度和变化。房地产现在是在慢慢软着陆。

杨大忠：对于房地产我觉得首先还是要规范。规范政府的行为。政府部门尤其是一些官员，一定要注意自己的形象以及在处理问题时的操作规范性。第二从我们企业本身应该加以规范，第三就是媒体的引导很重要，特别是官方媒体，对各种投资等各方面的规范有一定的遏制和规范作用。

同时，我认为当下要合理的引导大家的消费观然后国家应积极主动地为刚需部分加以扶持。