文/屈良金

一般的调控基本上都是有周期的，调控的关键是看调的点在哪儿。国家此轮调控是为了规范企业的行为，包括一些盲目投资的行为，在这个基础之上，市场会越来越规范，当然一些不好的东西也会被净化掉。

目前，国家对整个房地产市场的宏观调控是为了使这个行业更加规范，无论是在住宅地产还是商业地产方面。国家调控实际上是使一些优秀的企业脱颖而出，然后把资金集中在这些企业中。因此，未来房地产行业面临的将是优胜劣汰的局面，而这种趋势对整个行业来说其实是一件好事，通过洗牌，留下的将是品质更高，竞争力更强的企业，市场才能更加规范，才能打造出更多在价格、在品质上具有优势，性价比更高的产品。

对于中小企业来说，在这轮洗牌中重要的是先要让自己“活”下来。一方面，首先要认真研究自己的产品，不要出现一窝蜂，比如现在都看好城市综合体，但是它必须有足够的企业经验、人才和资金。从商业角度来讲，传统住宅尤其是社区型的商业实际上也是市场中比较被看好的趋势，关键是看我们怎么做，并不是大家都来做购物中心，就盲目跟风一起上。所以，比较关注这方面需求的地产商在起步阶段首先要研究的就是自己的产品。

第二是企业能够做到良性循环。不管是从渠道还是产品的销售，拿商业来说，万达是有经验的，我们的商业是只租不售，它能对市场产生一种商业的良性循环，而不是把精力用于销售，如果销售环节出现问题，商业就会出现经营不下去等问题。

未来十年应该是商业地产发展的黄金十年，它的发展前景和投资前景都是非常可观的，关键还是怎么样做到良性运作。万达现在做的旅游文化比较多，当然也包括了度假、休闲都在里面，偏重文化为主。

和商业地产一样，在目前的情况下，养老地产也是处于一种被看好的阶段。但是，它还处于起步阶段，有前景，但是缺少分析。目前市面上在这一块成熟或者运作很好的企业比较少，这是值得引起注意的，避免蜂拥而上带来的不必要损失。

在看到这些问题的同时，跳到大的环境来看，房地产市场确实是越来越理性了。尤其是作为我们国家来讲，这个行业没有受到国际上金融危机的影响，这是我们最大的成就，而且我们很多大的企业，包括万达这样的企业也挺过了这一关，这是非常值得祝贺的事情。2012年的房地产市场前景会更好，这种前景不是虚的东西，一方面商业地产在这种交流、合作互相借鉴的过程中，会有更好的模式和产品出现。另一方面，随着大牌企业的进驻，加上一些不能适应环境的中小企业的被淘汰，市场环境会越来越好。

在这个过程中，应该注意的，一是应有效防范开发商盲目向商品办公用地转移的不利倾向，这也会给市场造成不利影响和潜在的危机；二是提倡有责任的开发商在公民保障性住房方面能做出有益贡献。

至于国家这轮调控持续的时间这个不好说，因为一般的调控基本上都是有周期的。调控的关键是看调的点在哪儿。国家此轮调控是为了规范企业的行为，包括一些盲目投资的行为，在这个基础之上，市场会越来越规范，当然一些不好的东西也会被净化掉。如果这步走的好，未来尤其是随着休闲时代的到来，商业地产和旅游地产必将迎来发展的大好时机。而随着市场的逐步规范，房地产行业也必将迈进平稳坦荡的时代。

 

                                                                                                                  作者系大连万达商业地产股份有限公司招商推广部总经理