文/支英珉

2011年注定成为中国房地产业发展历程中不平凡的一年。国家对房地产业前所未有的严厉调控力度使国内房地产市场呈现“量价齐跌”的市场格局，更使整个楼市步入相对漫长且浓厚的观望期，限购、限价、收紧房地产开发贷款、提高房地产按揭政策门槛，一系列的严厉调控政策使开发商、投资商不得不直面房地产业一个相对漫长、寒冷的“冬天”。开发商如何“过冬”，房地产业的春天何时到来，这也许是众多开发商、投资商岁末年初不得不深度思考的重磅课题。

 

放眼2011年全球经济，美元疲软、欧元动荡、日元起伏、人民币升值，全球金融格局正在经历大变局，由此引发的全球经济震荡和不确定性正在加剧。在全球经济一体化趋势加强和政策调整的背景下，中国经济发展正面临全新的挑战和机遇。

中国经济总量虽然跃居世界第二，但从人均经济总量、经济结构、经济增长方式等诸多经济增长质量因素看，中国与欧美、日本等经济发达国家还存在很大差距，连续多年的经济快速增长虽使中国经济总量快速提升，规模放大，但当下的中国经济却不得不面临诸多问题和压力，以内需消费为主的经济增长结构尚未调整到位，过分依赖人口红利的劳动力密集型制造业生存越来越难，高耗能、重污染排放的污染能耗企业给环境和能源带来越来越大的压力；技术型、管理型、创新型一流企业相对匮乏；众多实体经济面临散、乱、小状态，缺乏核心竞争力和可持续发展能力，企业技术研发与转换能力薄弱，新兴产业、新兴商业模式创新动力不足，房地产市场及资本市场投机性成分远大于投资性成分，这些压力和困难使中国的经济发展走到了一个“十字路口”。

如何往前发展？一种选择是无视这些问题和压力的存在，继续在浮躁和投机的心态下，单一追求经济总量的快速增长，忽视经济质量和结构的改善与提高，忽略对环境保护和能源掠夺性；另一种选择是科学调整经济增长方式与结构，在确保经济运行质量提高的前提下，使经济稳步增长（可放慢经济增长速度），从而挤掉经济发展中的泡沫成分，减少疯狂投机氛围的蔓延，最终使经济增长安全着陆到“长期可持续稳定发展”的轨道上来。在这个路口，中国选择了后一种路径，以科学发展观做统领，转方式、调结构，所谓“最严房地产市场”调控正是在这一大背景下推出的。

2011年末，显现的中国楼市“量价齐跌”和浓厚的市场观望气氛已经无可争议地显现了房地产调控的效果。这让很多人会回忆起2008年下半年，在全球金融海啸引发的危机时期，国内房地产业寒风阵阵。为应对金融危机，国家推出了系列刺激行业消费和经济发展的政策，同时启动了4万亿基础建设投资拉升促进经济发展，2009年春季开始，房地产业快速苏醒。至2010年底，房价一路攀升，政策暖风，大资金的涌入加上投机氛围的加剧，使房地产业的泡沫成分迅速加大。

在这一节点，如果没有强有力的措施遏止泡沫的放大，受影响的将不仅仅是房地产业，更是中国经济的正常稳定发展。正是在这种背景下，系列调控政策相继出台，加上未来几年保障房建设方案实施，强势控制因房价过快增长产生的泡沫，同时让更多住房困难家庭和个人居有其所，最终使中国房地产业暂停狂奔的脚步，逐步回归理性，同时建立起既利于市场健康发展的房地产市场供应体系，又有利于稳定民生的保障房供应体系，最终使中国经济在复杂多变的全球经济震荡格局中保持稳健发展，走出一条属于自己的特色发展之路，这正是调控的意义所在。

 

面对房地产业调控，开发商如何顺利“过冬”？截至2011年年底，实施限购令的46个城市中，已经有包括北京、上海、广州、深圳、青岛、济南、福州、长春、厦门等城市在内的20多个城市明确宣布2012年将继续推行限购令，与此同时，银行依然在收紧对房地产业的贷款政策，大批保障房的供应正逐步影响一批以年轻群体为购买主力的中低端市场。从政策及市场层面看，2012年将成为中国房地产业十几年来最漫长最寒冷的深冬。如何“过冬”，不妨从以下几方面入手：

1．回归理性，合理谋划资金与市场销售，在限购政策下，房地产投机性甚至投资性购买受到严格限制，市场将主要集中在自住型需求上，开发商应针对企业资金实力，制订科学合理的销售规划。从房价到产品推广策略要做出调整。资金实力强的企业，可适当拉长销售周期，提高楼盘品质，以较好的品质和性价比赢得市场，资金实力差的企业应理性面对市场，通过价格调整等手段缩短销售周期。

2．扩展房地产融资渠道，调整、控制开发建设节奏。面对银行收紧的政策，开发商只能通过多种形式的融资渠道，获得维持“过冬”的“干粮”，同时通过调整开发建设节奏“节衣缩食”来“过冬”。

3．加大项目合作力度，寻求多种形式灵活的合作，开发商应针对项目情况和自身能力做出科学决策，如果资金能力明显不足，应积极寻求合作伙伴“抱团取暖”，甚至可考虑将项目转让。

 

从国家战略层面看，调控是为了经济稳健可持续发展，房地产业及相关产业在中国经济总量中占有较高的比重，从长远看，适度降低房地产业在经济总量中的占比，促进内需消费增长，调整产业结构，是未来中国经济发展的主要策略。

但降低房地产业在经济总量中的占比不是短时间内能完成的，同时与房地产业相关联的产业众多，加上中国城市化进程的推进，未来中国房地产业发展还具有较大的空间，调控更多的是让房地产业发展重回理性、健康、可持续的发展轨道上来，而不是让房地产倒下。

以居住地为口径，2010年中国城镇化率为49.95%，如按户籍，中国城镇化率为28.1%，13.4亿人中，中国尚有9.63亿农业户籍人口，其中有2.92亿人统计进了城镇人口。由此看，与发达国家相比，中国城市化发展的空间还很大，这就注定了房地产业在未来十年乃至二十年里依然存在产业发展空间。

我们必须看到调控后的中国房地产业发展正处在“转型期”，从单一的追求利润、规模向品牌、品质转型，从疯狂的投机到理性的回归，从简单粗糙的产品向富有科技、文化含量的人性化产品升级，从资源、能源浪费型产品向节能环保型产品转型，由诚信缺失、无序竞争向规范诚信转型。可以预见，未来房地产业将逐步进入成熟规范的发展期，品牌、资本、产品创新升级将成为企业在行业存活和发展的根本。

所以，经历最严调控的中国房地产业会迎来一个科学、健康、理性的发展环境，那种喧嚣状态下的疯狂投机氛围将难以再现，取而代之的是开发商、购房者以及投资者的理性与成熟。经历调控后，中国房地产业必然会重新洗牌，大浪淘沙之后的中国房地产业将在整个中国经济稳定发展和城市化进程推进的背景下，迈进新一轮的成熟稳健发展期，在政策和市场双重影响下，楼市还会迎来一个理性发展的春天。

因此对众多房地产企业而言，未来地产开发绝不再是简单地拿地盖房子，休闲地产、文化地产、养老地产、旅游地产、商业地产、科技地产、教育地产、工业地产等系列主题地产将领跑未来地产业发展，未来地产项目的运作更需要开发商具备较强的资源整合能力，尤其是跨行业资源整合能力，简单的“拿地盖房子赚钱”模式将会遇到前所未有的挑战，所以更多开发企业将无可争议地被迫创新。

作者系半岛都市报社、半岛传媒股份有限公司总经理