3月23日，在“2012中国地产总裁高峰论坛”上，中国房地产研究会副会长、北京大学房地产总裁黄埔同学会名誉会长顾云昌对当下的房地产形势进行了深入浅出的分析。他认为，2012年的房地产仍处于冬季，但也进入了一个大调整时期。

房地产进入大调整时期

中国的房地产是处于大冬天还是进入大调整时期？顾云昌表示，相比于房地产销售火爆的夏天而言，2012年的房地产仍处于冬季，但是也进入了一个大调整时期。2011年的房地产并不像媒体描述的那样很惨淡，销售额和销售面积同比仍是增长，而且销售额的增长高于GDP的增长；当然这其中有差别，重点城市销售额下降，而中西部城市增长很快；去年全国房价环比下降，同比上升。而今年1、2月份，情况很不乐观。销售面积和销售额同比下滑，而且一线城市房价同比下降。中国房地产市场整体进入了冬天，这个判断相对夏天来说是正确的。

但是，与其说房地产市场进入了冬天，还不如说进入了一个新的发展阶段和调整时期。主要原因在于中国宏观经济的变化、中国刚需的变化以及市场形态的变化。2012年，中国调整了经济的发展速度，将GDP的增长速度降到7.5%，把调整结构放在非常重要的位置，这适应了全世界的经济变化。而中国整个经济增长方式、发展方式的改变、结构的调整有理由认为作为支柱产业的市场房地产也进入了一个大调整时期。

另外，经过十几年的快速发展，房地产市场当初那种爆发式的需求、供不应求的状态已经不存在了，转而替代的是需求的理性化、市场中供求平衡或者供大于求的状态。

合理房价不能一概而论

关于合理房价。顾云昌说，温总理在两会中外记者招待会上提出的'合理房价'的前提是，一些城市房价远远没有回归到合理，而我们媒体把一些城市去掉了，造成全国的房价都远远没有回归的错觉。

事实上，中小城市或者绝大多数中小城市的房价是合理的或者基本合理的。而一些大城市的房价不合理，或者很不合理。中国的城市很复杂，市场各一，不能一概而论。而纵观世界各国各大城市，其合理房价也大不相同。纽约、东京、首尔、莫斯科等这些大城市，房价收入比比一般市低。因为这些城市比较开放，全世界的有钱人都可以到这里买房子，房价是由有钱人决定的。实际上，对买房子的人来说，房价的收入比是合理的。

合理的价位是由不同的产品组成的，是由供应体系来构成的。是我们所有的居民都能买得起、租得起房子，和收入相匹配的时候，房价才算合理。用同一种价格来衡量全社会的收入比，那么房价永远也不会合理。

事实上，房价合理回归的第一任务就是建立一种完整的供应体系，高档次、中高档次、中低档次以及我们保障房、公租房等等，这一类供应体系完备了，才能说得上是合理回归。

另外，合理价位也涉及到成本和利润。应该承认，在过去若干年，相比其它行业，房地产的利润处于中高等水平。如果利润回归到社会的平均水平，房价自然就回归到合理水平了。决定房价的不仅仅是利润、成本，还有市场、供求关系、品牌效应等等。

对于什么时候房价回归到合理。他说，现在要想房价回归到合理价位，难度很大，甚至不能回归到人们期待的合理价位。如果有可能的话，有能力的人选择到大城市买房子，没能力人要选择到中小城市买房子。另外，也可以建设大量的保障房解决中低等收入人群的住房问题。

吻别黄金岁月牵手白银时代

房地产市场的供求发生变化，已经从卖方市场进入到了买方市场。对于遏制投资需求的说法不是很恰当，如果没有投资，何来租赁市场。从理论上来讲，不应该抑制投资需求。

而投机性需求造成了房价的大量泡沫。投机需求的背后是金融杠杆的失控，对投机需求者发放贷款，像在美国就出现了金融杠杆撬动次贷者的现象。所以如果金融杠杆把握不好，就会出现房地产失调的问题。

但是近来中央提出'加快普通住宅的建设，扩大有效供应'，这说明中央对房地产行业倾注了很大的期望，既要遏制投机性需求，又要做好保障房工作，还要扩大普通商品住宅的供应。实际上我们看到中央对普通住宅的大力支持，一是加大供应量，平衡供求关系；二是需要普通住宅的投资来拉动经济增长，保障房的投资是有限的；三是商品房是有一个新的提升空间，我们的市场正在发生新变化。

转型三战略：经营 基础 差异化

在严厉的调控之下，面对着激烈的市场竞争，房地产行业必然出现大洗牌的局面。因此，在新的市场下如何生存，在于转型。例如，有的开发商开始做商业地产、旅游地产、养老地产等；住宅地产也在专注于精细化，产品除了讲品质、讲环境，还要讲文化等。

但是，我们在转型中要注意三个战略，第一是经营战略。既要讲硬产品又要讲软产品，硬产品即质量规划设计等，软产品即文化、管理、服务等。第二是基层战略，同一个起跑线上，谁的成本低，谁就可以取得竞争优势；第三个是差异化战略，用差异化取胜的基础是底板要好，品质要有保证。

未来绿色建筑将成卖点

中国房地产要坚固三大目标：第一，社会目标，要推进住有所居的服务目标；第二要使经济健康发展，房地产是一个重要的行业也是一个容易出问题的行业；第三要发展绿色建筑和绿色地产，做到节能减排低污染，在将来绿色地产也是一个卖点。