本刊记者/张金凤

3月1日，九龙仓发布公告称，将中期票据计划的总额由30亿美元调升66.7%至50亿美元(390亿港元)，于3月2日生效。这些资金主要用于地产业务及拿地。碧桂园在公布完2011年的业绩后就开始了新一轮的融资计划。2月29日，碧桂园发布公告称，与配售代理高盛、摩根大通以及必胜订立配售及认购协议，配股所得款项总额约为21.9亿港元，扣除有关开支与佣金后认购的所得款项净额约为21.4亿港元，将用作资本开支及一般企业用途。

在调控并没有实质性放松的当下房地产市场，部分房企开始使出各种招数拓展融资渠道，以期企业在“现金为王”的市场环境中谋求新一轮发展机会。

 

近期，国内各大商业银行纷纷放松居民首套房贷利率，甚至出现九折左右的利率优惠。有关专家表示这一动作代表部分银行开始回归差别化的信贷政策，将有利于促进刚性需求的释放。高通智库分析师司建伟在接受《中国地产总裁》杂志采访时称对这一观点持保留态度。

他表示，目前市场反映的有些银行房地产政策的变化，并不能反映决策层的导向发生了变化，而是银行资金面的变化。1月份，一般有新的信贷规模，就要去放贷了。2012年，广义货币供应量M2初步预期增长14%左右。各行对今年信贷总规模的预测也都在8万亿到8.5万亿之间，所以理解为回归差别化的信贷政策有些牵强。

2月7日，中国人民银行2012年金融市场工作座谈会中指出，2012年“继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求；要不断完善融资机制，继续加大对保障性安居工程的支持力度。”司建伟认为，这一信号已经表明政策上暂时不会有所变化。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从全国范围内政策变化情况来看，尽管楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，地方政府频发“微调”信号，各地试图在施行差别化的限购、限贷措施，但是，从这些具体指标来看，在经济增速预期放缓的市场背景下，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。

 

有数据显示，2012年开始将是房地产集合类信托偿付高峰。对此，司建伟称，2012年预计到期规模约2234亿，2013年到期2816亿元，总还款额分别约2500亿和3100亿。

由于开发商和信托公司都不希望信托违约出现，所以大部分项目会以开发商降价促销、“借旧还新”或者项目转让等方式来应对，预计10%~15%的信托项目可能在今年出现违约风险，需要信托公司自有资金介入或通过资产管理公司收购，他认为，总的来说房地产信托风险将延迟到2013年释放。

千亿房地产信托将要到期，房地产行业也会不可避免地出现现金流危机，这种恶化程度将超过2008年。中铁信托副总孙毅在接受《中国地产总裁》杂志记者电话采访时表示，这是一个很敏感的话题，但是房地产信托肯定是信托的一个基本业务并没有改变。

房地产信托的发展现状真如数据显示的那样已经呈现低迷状态了吗？孙毅称，房地产信托去年的发展状况是很好的，房地产形势不好的时候，公关公司肯定是要更加谨慎的。“选择项目或企业的难度会增大，业务少一点也是很正常的。”

从既往的案例来看，出现不能按时兑付后，信托公司主要有以下出路：延期兑付、自有资金接盘、第三方资产管理公司接盘、信托公司大股东、银行、大中型房企出资接盘等。司建伟认为对于预期明年信贷政策可能会相对宽松，银行或许会通过开发贷的方式来接盘信托公司急于出手的房地产信托项目。更多的接盘者，仍然是自身资金实力雄厚或者能够获得资金支持的大中型房企。

 

在当前严峻的房企形势下，不少业内人士纷纷指出房地产行业的暴利时代已经结束，而要想在这一轮洗牌过程中脱颖而出或者幸存下来，快速回笼资金获得现金流的畅通被看做是眼下的当务之急。

关于开发企业如何以“现金为王”，及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会的问题，张宏伟提出了两种实现途径。一是采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，通过项目自身销售回笼资金。从当前市场表现来看，一些标杆房企如万科、招商、保利等房企已经在全国范围内启动了营销计划来快速回笼资金，眼下各个城市房地产市场成交量回暖主要也是基于这些龙头房企的推盘动作及市场带动作用。二是拓展融资渠道，为公司在逆势中谋求拿地及发展机会。当前房地产信托、中期票据等成为房企解决燃眉之急的融资手段之一。

谈及当下房企如何应对之前，司建伟首先分析了当下地产金融行业存在的一些问题。他指出，这个行业目前在退出渠道、道德风险、信用风险、金融政治化、对接、管理等方面都存在严重问题。他认为，行业应该摆脱过去“粗犷式的发展模式”，提高自身的经营管理和服务水平。当下对于房地产企业而言，固本培元是十分必要的。在大浪淘沙的过程中，真正伟大的企业都是熬出来的——像万科、龙湖等都经历了很多次反反复复的、一轮又一轮的低谷和高潮才能修炼出来。

北京科技大学经济管理学院教授、经济学家赵晓曾表示，房地产三分之一是宏观问题，三分之一是金融问题，三分之一才是房地产自己的问题。综合国内地产行业发展历程不难看出，业界在宏观经济研究和金融操作上做的是不到位的。这就要求企业要做战略转型，尤其是拓展复合地产和金融地产业务。

对于复合地产，司建伟认为，简单的配置稀缺资源，显然无法起到赢得市场认可和“避险”作用。他建议企业要苦练内功，对其自身的产品线要不断延伸和多元化细分，不断探索其产品核心竞争力。

对于地产金融化，司建伟建议企业要考虑从过去的“香港模式”变为更适应社会环境的“美国模式”，即由综合开发型转为只做部分核心环节，分工更细、专业度更高。同时，他认为，探索地产私募基金运作的道路也是明智的选择。