文/李才旺
2012，远不是一个最坏的年代，而是一个回归价值地产的年代，态度应该谨慎乐观。于开发企业而言更应专注刚性需求，积极响应市场顺势而为，以价换量促进成交回暖，并在未来的市场竞争格局中占据更好的位置。
2012年是很关键的一年，调控步入深水区，将对未来很长一段时间的房地产市场产生深远影响。在芜湖救市新政被紧急叫停以后，市场松绑预期再度落空。瞭望未来，如何看待当下的市场，僵局何时打破，未来市场格局如何，思路必须清晰。
市场：回归价值地产 关注刚性需求
如何理解和判断当下的市场，错误的倾向是，这是一个急转直下的市场，尤其是在芜湖救市被紧急叫停后，这种悲观情绪更加蔓延。然而事实的真相却是，自这轮调控以来市场成交几乎就一直在低位徘徊，目前局面可以说是在经历疯狂扩张之后的正常回归。
对于市场的判断我们不能做简单的“不是好就是坏”的是非题，在这中间是一个所谓的常态市场。这个市场是从泡沫市场向价值地产的一种回归，需求并没有被扼杀，抑制的仅仅是投资投机性需求，市场的主流是刚需是自用，要求企业更加关注消费使用者的需求和意愿，从优质的产品而不是土地的增值中获利。从近期市场来看，即便是在如此严酷的调控环境之下，年初多地楼市仍旧传来了小阳春行情，这充分说明了当前市场需求并没有被冰冻，主要以城市化进程带来的购房需求仍然需要得到满足。
再回过头说说调控，从目前大约14个城市的调控新政来看，尤其是芜湖被叫停而中山方案获通过的个案来看，今年中央肯定还会继续严格调控，但越来越多的地方会对调控内在动力不足。在中央宏调政策力度不变和地方政府松绑冲动两相作用的情况下，未来针对刚性需求的微调将更容易获得通过，并得到中央信贷倾斜、税收优惠等支持。说到底国家调控初衷并不是打压房地产，而是促进楼市的健康正常发展。
2012年的市场是一个向价值地产回归的市场，向居住等核心使用价值回归的市场，刚性需求将逐步缓慢释放并支撑起市场未来的发展方向。作为开发企业要修炼内功，精细化经营，专注客户的真正诉求，转变土地升值盈利观，沉下心来好好地做产品做品质。
破局：价跌量涨筑底 年底逐渐回暖
在过去的2011年，楼市调控取得了初步成效，房价实现了稳中有降，但随之而来的是市场成交量的持续萎缩。2012年楼市交易僵局能否打破，关系到开发企业的资金链能否延续，进而影响整个行业发展及经济转型。
成交量的萎缩关键在于预期的改变。在目前中国市场上，购房者的预期主要受通货膨胀、低成本资金、税收和调控政策四个变量的影响。前几年，在超量低息货币与高通胀的刺激下，即使租售比到了非常离谱的程度，但受房价不断攀升的预期，投资投机性购房仍在源源不断地进入房地产市场，进而带动刚性需求恐慌性的购房。而自调控以来，货币政策由积极转向稳定，通货膨胀逐渐回落，尤其是限购限贷的组合政策，基本抑制住了投资投机性购房。在可以预见的期限内，2012年寄望于投资者再度入市回暖的可能性基本为零。
市场回暖的真正希望在于刚性需求。与去年信贷政策一刀切不同，今年中央明确提出了满足首次置业房贷的定向宽松政策，同时存款准备金率的下调使得银行资金更为充裕。相比去年首次置业利率上浮10%至30%的误伤刚需现象，今年以来大多数城市银行首套房利率都已经降至基准利率，甚至还有折扣优惠，这些都是有利于刚需回暖的信号。
但目前的形势，市场上还有许多刚需购房者认为房价将有更多更大的跌幅，这种预期使得这部分潜在购房者仍旧持币观望，市场陷入胶着的状态。如何打破僵局？需要两端发力。对开发商而言，就是要顺势而为，主动降价以求换量，目前市场降价是大势所趋，由于前期调控尤其是误伤的刚需所积累的实际需求量不小，积极响应市场比被动调整价格更为可取。降到什么程度才能刺激成交放量，应以客户能感知到的标准为准，而不是企业自说自话，应多从一线销售人员那里获得信息。这样经过降价-成交-降价反复筑底，终至市场成交回暖。对购房者而言，政府应该延续和深化现有的信贷倾斜、利率折扣和税收优惠政策。
从时间来看，2012年上半年由于前几年新开工面积的入市将形成供应洪峰和市场预期的缓慢博弈过程，市场成交将继续低迷，房价也将由局部向全面降价促销逐步下探。第三季度起，价格仍将继续调整，地方政府针对刚需的微调将进一步出现和增多，价格逐渐探底将吸引前期积累的刚需等购房者入市，市场成交逐步放量回暖，在年底前后市场筑底成功。
转变：二元市场形成 市场分化加剧
2012是关键的一年，更因为在后调控时代，它对市场未来格局的深远影响。由于本次调控被提升到了关系国计民生的政治高度，保障房建设自然是题中应有之义。十二五规划提出建设3600万套保障房的目标，今年进一步细化到400万套竣工指标，保障房的脚步声越来越近。随着2011年最早施工的一批保障房在下半年进入市场，将实际影响市场总体供求。从而打破原有的商品房一元市场，逐步建设成“市场为主，保障为辅”的二元住房市场。对开发企业而言，新的市场环境下，客户群将逐渐分流，企业应未雨绸缪地对自己的客户和产品进行重新界定，在产品设计上注意树立与保障房的差异和优势。
市场竞争导致分化加剧，由于本轮调控力度时间之长，对开发企业的资金要求更高，企业运营将更加强调快速周转，拥有更多融资渠道的上市房企等大开发商将有机会进一步扩大市场份额，今年以项目合作开发等方式的兼并案将会增多。
三四线城市发展空间更大。据权威机构的统计，2011年三四线城市楼市成交面积已从2005年全国占比50%上升到66%，市场份额逐步扩大。同时，因为市场起步较晚泡沫相对较少，受调控的影响相对更小，2011年的市场成交降幅远低于一二线城市。未来随着经济产业向中西部城市的转移，国家对中小城镇建设支持和相对宽松的政策环境，三四线城市缘起于城市化进程和经济发展的住房需求市场仍将稳步健康发展。
房企盈利模式转变，逐渐转向以优质产品获利。房产税试点将逐步接棒限购政策，曾经搅动中国楼市的投资投机性需求，其引领房价猛涨的时代已然终结，简单地通过房价上涨带动土地增值获利的模式逐渐不可行。未来在二元市场格局下，市场需求主要为自住性需求，只有那些更具有优质产品、更好性价比的项目才会赢得市场青睐。
作者系深圳市尺度房地产经纪有限公司董事总经理 | 
