本刊记者/张金凤

随着住宅市场受调控政策影响，更多的地产商开始提速商业地产布局。作为国内最早运营购物中心的开发商之一，龙湖预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升到30%；华润置地计划在五六年时间内将商业地产比例增加至整体业务的四成左右；而保利北京地产则宣布，其商业项目占比提至30%。在一些大型房企涉足商业地产后，部分中小企业也随之“操刀”商业地产。一时间，商业地产遍地开花。然而，随着地产行业的深度发展和持续的调控，商业地产到底该如何前行？商业地产在一片叫好中精彩亮相是否能真正演绎成万众期待的地产好戏？

 

2011年，商业营业用房施工面积同比增加26.14%，办公楼施工面积同比增加31.39%；商业营业用房投资额同比增加31.64%，办公楼投资额同比增加40.79%。数据表明，2011年，商业地产正在成为地产商的新“宠儿”。DTZ戴德梁行中国区董事张家鹏在接受《中国地产总裁》杂志采访时表示，实际上商业地产井喷的趋势早已显现，去年的大调控其实是在警醒，住宅地产的日子不是一成不变的好过，商业地产反而更稳定。

张家鹏认为，商业地产和住宅地产本身是两个行当。住宅地产属于房地产市场，商业地产重商，而非地产。“中国的房地产市场完全是一个政策市场，有调控，住宅市场必然会波动。而商业的用家是零售商，零售商的顾客是人民，只要经济没有大的波动，商业地产的需求就不会有问题。”

尽管调控对商业地产的影响不是本质的，但不得不承认，调控后住宅地产受到影响的同时也刺激了商业地产的发展。张家鹏称，商业和住宅是一个互补的类别，调控后市场表现出来的现象是有商业地产的相对“好过”。

相比住宅地产投资一定程度即可预售的节奏性较强的特点，商业地产对资金的要求相对更加严格。“中国的商业地产本身需要大量的资金去投入，住宅可能投资到一定程度即可回收，但商业地产建成甚至开业之后可能还会亏损。二者在资金回收周期方面差距很大。”张家鹏指出，由于商业地产绝大部分是不卖的，要靠租金慢慢回收投资。而最开始签约的租金不会很高，加上还要推广等，这便会带来巨大的资金压力。

各种因素的助推，商业地产曾一度出现遍地开花的现象。然而，随着时间的推移，调控深度地持续加上整个大环境下地产行业面临的资金问题，“受宠”的商业地产是否也面临着同样的资金困局？张家鹏认为，要对冲住宅地产这种节奏性的风险，甚至调控性的风险，商业地产是好的选择。“商业地产不存在资金链断裂问题。这些年通过对行业的沉淀，很多人明白商业地产对资金的要求其实很高，所以要想分割商业地产这块肥肉之前，他们必定已做好了足够的功课。至于银行对商业地产的放贷情况很早就谨慎了，这不会让一些开发商产生太大的侥幸。”

尽管商业地产对资金的依赖程度很大，加上可控风险的相应措施有待完善。张家鹏还是很看好商业地产的发展前景。他认为，随着中国城市化进程的加快，“池子”里的水越来越多，空间越来越大，商业辐射的人群自然会随之扩大。

张家鹏称，从资产升值的评估价值体系上来看，开发商几年前卖掉商户一次性回笼资金未必就比持有赚的多。换到住宅地产上来看，“割韭菜”式地割完一茬等着下一茬，其中拿地等环节的整个过程跟商业不动升值是差不多的。

 

近日有消息显示，万达院线去年票房收入达到17.85亿元或成院线第一股，业内称万达院线捆绑了其商业地产共同发展的运营模式，成为其持续高增长的关键所在。这一业绩在张家鹏看来是可以预见的，“万达讲究的是快，做商业地产也不例外，而快的核心就是要有拿地的势能。”

他认为，这个势能就是无论走到哪儿，用声誉来赢取政府等各方的信任。“目前，换做任何一个其他地产商到一个地方运作这么大的项目，如果没有特别的支撑，不会做的这么快。”要建立这个势能，张家鹏指出，重点就是要保证高质量的开业，同时要迅速掌握商户资源。其次，在影院竞争日益激烈的状况下，选择一个优质的位置很重要，而万达总会优先选择万达广场，这样万达广场数量的多少便造就了万达院线的数量。

类似万达这种深入发展商业地产并且努力达成商业线上控制资源越来越多的战略发展目标的做法，无论国内还是国外都有不少成功案例。“未来会呈现的趋势是零售商往商业地产走，而商业地产也会往零售商游离，这种无论是出于何种考虑的做法都将促使交合趋势的加强。”张家鹏表示，这种举动完全可以理解为行业做深的表现。

 

戴德梁行曾发布相关资料称，中国商业地产将进入黄金十年，其中城镇化与服务将是两大助推剂。针对这一说法，张家鹏分析，城镇化是推动商业地产发展的一个很大动因。原因是城市扩容会带来很多分中心，比如现在看到的望京和亚运村都比较成熟，下一轮将是旧宫、上地等，而这些城市以前都是单核城市，即一个中心，人们拥在一起后慢慢裂变成线状。

他把商圈的形成形象地比作北京糖葫芦，并且认为未来要解决效率的问题，必然会继续扩容甚至出现卫星城，这样随着分中心的成熟，会加速商业的发展。而一个分中心的形成取决于三种物业匹配发展，一是住宅，就是提供居住功能。二是写字楼，提供就业机会进而形成产业，不然就会像通州的白领一样，白天来，晚上回。第三就是商业。有了就业机会，人们能在一定区域完成生活循环的时候，商业才能顺势发展。三个环节在分中心形成过程中缺一不可。

对于开发商来说，张家鹏拿香港九龙仓为例分析，原本一块人烟荒芜很不被人看好的仓储用地，开发商抓住了节点和时机，现在地价升值的已经无法估计了。在这个快速发展的过程中往往也是机会最多的时候，因此他称，“商业投资的永远都是时间，只是买长买短的问题。”

另一方面，随着物质的丰富和知识水平的提高，人们对服务的需求和细分越来越强，服务细分的结果就是带来巨大的产业机会。拿服装来说，不但从年龄、款式，就是场景上现在都有了很大的区分。

他表示，由于不同阶段和家庭构成对服务带来的细分，这样细分下来的每个方面都会带动很大的产业发展，最终推动商业地产的发展。但是这个服务不是覆盖很大面的，而是服务某个区域，这种由于强大的服务功能支撑，就会形成社区，而社区等区域的形成又会支持商业的发展。

同时，在这个消费者换代的时间点上，现在的人一直乐观的生存状态，加上知识、信息等的通畅以及网络时代的加速都加剧了他们的消费欲望。这样，商业地产便会形成良好的契机和基础。

 

原来专门从事住宅开发的企业，由于受到调控等多种因素加剧的影响，利润逐渐减少，因而不少开发商开始转战商业地产。张家鹏给出的建议是，一要转变观念。很多地产商原来都是做住宅出身，而住宅市场前几年发展势头很好，那个时候除了政府是地产商的甲方外，其他都可认为是乙方。但商业是一个反向市场，相比住宅的卖方市场，商业地产的买方市场要求开发商必须要放低身段，积极转变自己的心态来应对可能出现的问题。

二是要充分了解零售商的要求。营销的本质是要了解客户的需求，商业地产的客户就是零售商。现在很多开发商按照自己的想象在房子建好后再去招商的做法是不可取的。一些不错的地段，像王府井都会出现空置，应该看到的是产品本身或者器皿是否能容下这些零售商。

三是要算好帐。商业地产对资金占有的周期较长，有可能开业三年后才能盈利或者更长。因此对项目的精细考察和做好预期很重要。

最后就是找对人。张家鹏称，商业地产本身发展的时间短，存下来的有经验的较少。很多原来做百货的转成商业地产，这样就把原来一个类别上升到一个大的综合类别里，而所谓的管理强度绝不是量的叠加，这些曾经在百货发展的得心应手的人到了商业地产或许会犯单向经验的错误。另外，他强调商业本身是一个地域性很强的事物，国外的经验也并不能横向移植过来，需要通过谨慎检验来判断到底是不是合适。

 

本已扑朔迷离的房地产市场在各种预测声中变得更加隐晦，普通购房者也随时关注地产动向，做好了随时准备抄底的准备。针对这一现象，张家鹏表态，买房要看到底是什么目的，如果是刚需，就根据自己各方面的情况买，永远不要想会不会赌到“点”上。投资的话，投出去的钱永远是自己可承担的范围。

他对当前房地产市场的看法是，从长远看，地产行业刚刚起步不久，但是它却有很多存在的理由。对经济的拉动方面来说，一个国家富裕以后，人工工资会涨，而现在却一直压着，势必会产生一些社会问题。任何一个国家都是从制造业慢慢转向服务的高端，这样的发展来看，不可能再回到原来单纯通过出口拉动经济的始点上了。

其次，就是内需方面。他认为不会在几年之内把大家的消费翻几番。当下出口萎缩，内需不会很大地拉动经济，从三驾马车来看，只有投资了，而投资的方向大多集中在房地产行业。这就是为什么这几年我国基础设施异常发展的原因，这起到的也是拉动作用。只是这个拉动不属于社会性拉动，是在政府系统里的循环并没有流入到社会中。它跟民营企业的投资或者资金流动带来的效益是完全不同的，房地产行业是民营的，从这个角度来说，长时间内房地产行业是不可能被限制的。

再者，房地产行业的成熟效应很明显，它的拉动力极强。去年的大调控，这么短时间内，房地产行业的波动已经带来了建材等相关联产业的震荡。房地产行业对经济的重要性自然不言而喻，但眼下的“刹车”又再次说明了任何资产带来的经济问题都是最难恢复的，这种刚性的动作会给人们信心带来最大的打击，因为房产是人类最依赖的物质的存在。

张家鹏认为，日本经济泡沫以后到现在恢复不了跟当初资产下跌有很大关系，因此国家坚决不允许走这条路。现在房地产面临的形势就如在高速上行车一样，知道前面有弯道，肯定会刹车，但是这个点的把控就不那么容易。“现在肯定是不能再放开，因为从整个租金和售价背离的程度以及老百姓可承受的范围都是有反应的。”

严格来说，他认为中国的市场并不是完整意义上的市场经济，国家干预不能说是一件坏事，如美国当年的经济危机。但这会带来不能按市场规律去预测事情的结果，加上目前我国国家管理者在市场化这条路上是新手，预测一个新手在路上什么时候该刹车是很难的。当然，大趋势大家都知道，前面是弯道，肯定会刹车。