对于政府大力打造的新城，商气尚未形成，从商业发展规律上来讲，需要3个5年规划比如：第一个五年养商，做中高餐饮、批发、建材；第二个五年调整业态，做符合周边新城高尚住宅社区需求的百货、超市、休闲类业态；第三个5年做业态升级调整。

    商业地产开发者，大多无知者无畏，现正在全国各地大肆攻城掠地。

全民淘金，必是泥沙俱下；政府助阵，必是泡沫横飞。

一份来自中购联的《中国购物中心发展报告2012—2013》报告显示，2011年底，北京拥有245家购物中心，但有216家是2004年———2011年开业的，645%的增速居全国城市首位。从数据分布上看，天津和重庆这两个城市购物中心数量高于其他二三线城市，增速仅低于北京。

另据四川省商业地产联盟的最新数据显示，目前，成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年还将入市1000万平方米左右。近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在全国发展迅速。数据显示，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米，而3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。

其实不然，据笔者掌握的情况看，成都未来3-5年入市的综合体将达200个。当然，这是加上正在规划未开工的项目。仅以成都市“退二进三”战略为例，三环以内的专业市场系数外迁，西南食品城、家具厂、512建材市场、荷花池市场等等市场还未完全外搬，就市场上未来N个综合体的定位和初步规划早已出炉。而这些原址上的规划商业 ，多以综合体为主。成都市各个区以及下属政府单位各自为战，全然不顾市场现状，盲目上马商业，充当了商业地产泡沫的直接推动力量。

再如新疆喀什据说规划开建18个城市综合体项目，这个数据笔者认为与实际出处不大，因为去年此时在乌鲁木齐考察项目时，弹丸之地的乌鲁木齐就有多个旧城改造项目，其中商业体量较大的项目就有几个。位于核心区的原农贸市场，在我们之前，已有来自全国各地的8家开发商实考察了项目，而且，笔者所在团队还是走的关系路线。在人烟稀少，时有纷争的弹丸之地，尚有如此多的开发商伸手，可见商业地产的疯狂已经到了何种地步。试问，放眼全国，哪里还是商业的寂静之所？

从根本上讲， “商业地产”是商业运营和泛地产的复合产业。

其中，地产为载体，但核心和灵魂是商业运营，是寻找经济基本面发展过程中，商业形态的市场空白，消费需求与趋势的把握，完成对项目整体的定位、业态规划、招商、后期持续经营管理。这其中，地产仅是作为经营场所，作为资本运作重要一环，最终为商业经营服务的一部分。

而在中国房地产信托基金缺位，经济体混色地带茫茫，政府寻租和违反契约精神代价过少并还可以勾兑的当下，商业地产运营商的商业模式，带有浓厚而原始的、血腥的、初级的中国式住宅地产开发思维和理念。

也就是说，绝大部分在商业地产的开发理念，依然是照搬住宅开发模式，追求“短、平、快”。以至于商业地产开发的一开始，就是“竭泽而渔”。

表现在现实中，就是开发商为了追求尽快套现，尽早亮相，大多急不可耐，妄想10天完成市调、半个月天做好定位，1个月拿出初步规划设计方案，半年完成主力店招商，三年内全部变现……

我呸！这种大跃进式的开发理念，活生生把一件需要精雕细琢、厚积薄发的事情，变成了闭门造车！！你，甚至是你们，相信这么短时间出来的是一个商业地标吗？反正我相信，很大程度上是一堆建筑垃圾。

路人皆知，住宅地产慢不得；但众所不知，商业地产快不得。

在这个时候，如果笔者事实求实的说，对于政府大力打造的新城，商气尚未形成，从商业发展规律上来讲，需要3个5年规划比如：第一个五年养商，做中高餐饮、批发、建材；第二个五年调整业态，做符合周边新城高尚住宅社区需求的百货、超市、休闲类业态；第三个5年做业态升级调整，服装、珠宝、家庭类、体育户外类、娱乐类业态等，真正形成一站式购物，家庭式体验中心……

大多数开发商听到这里，一定会急疯掉。But，this is商业地产，这也就是莫刀不误砍柴工，这就是厚积薄发，少积少发，不积不发。

另外，商业地产现阶段如此火热，必会导致未来竞争激烈， 加上网购热潮，传统的商业已经重新定义，未来能够脱颖而出的一定是那些注重体验、有明确主题、融合商业与文化、商业与消费、商业与环境、商业与人文的，真正的时间性购物中心，舍此无他。