二线城市正在经历从以工业和制造业为主导的产业结构向以服务业为主导的产业结构的巨大转变，并且这种转变升级的速度越来越快。这对商业地产尤其是写字楼市场的影响不言而喻。

     2012年7月11日，戴德梁行第二季度新闻发布会在北京国际饭店举行，通过调查数据对国内商业地产形势进行了详尽而全面的分析。数据显示，国内一二线城市大宗商用物业投资市场热度上升，商业地产方兴未艾。

戴德梁行调查数据显示，2011年以来，随着国家对住宅市场的调控不断深入，越来越多的资金处于避险和逐利的目的，开始涌入商业不动产市场。北京、上海等一线城市的商用物业，特别是甲级写字楼的价格开始快速上涨。另外，由于北京等一线城市央企、国企众多，他们绝大多数都希望在核心地段拥有自己的独栋办公大楼，而这些企业资金雄厚，对价格并不敏感，使得核心地段的甲级写字楼的供应短缺，可供交易的写字楼物业越来越少，进而加剧了这些城市写字楼租金飙升的局面。

随着收益率的不断上升，一线城市核心地区的甲级写字楼越来越成为投资机构的首选投资品，投资需求的增加反过来快速推升了这些城市的商用物业资产价格。而大宗商用物业交易出现新趋势，相较于过去境外买家占据主要地位的情况，现在境内买家的实力不断在增强。在2011年北京大宗商用物业交易成交额中，境内买家占到了74%，并且呈上升趋势。境外资本大都是机会型投资基金，其募集的资金都是以外币的形式存在于境外的账户并且受到中国外汇管制和限制境外热钱进入国内房地产市场的政策约束，因此只能通过收购境外的特殊目的公司（SPV），在境外完成交易，来达到间接控制境内项目公司，进而收购和控制境内资产的目的。随着国内资本不断进入商业地产，并逐渐占据重要地位，境外资本已经“退居二线”。

戴德梁行华北区投资部主管及董事王宇涛介绍说，在二线城市中，不动产交投活跃的城市都呈现出同一个特点：正在经历从以工业和制造业为主导的产业结构向以服务业为主导的产业结构的巨大转变，并且这种转变升级的速度越来越快。这对商业地产尤其是写字楼市场的影响是不言而喻的。这种模式已经成为二线城市转变的“通用模式”，广州深圳等地率先完成了这个转变，由二线城市跃升为一线城市。而体现在商业地产上就是“商住倒挂”现象的消除。

关于“商住倒挂”，王宇涛以苏州为例，分析当前二线城市的商业地产市场。他解释说，2005年至2011年间，写字楼市场一直处在“商住倒挂”的尴尬境地中，而2011年下半年以来，这种情况出现了转变，究其原因，写字楼本身品质提升的因素、城市格局以及调控政策、加上投资回报率的变化共同促进了这一转变。

从长远角度看，投资商业地产的前景仍然是光明的。王宇涛表示，如果是品质明显优于周边物业的国际甲级写字楼，还可以为投资者提供超过市场水平10%-15%的租金溢价。总的来说，在商业不动产领域，二线城市正用众多数字证明自身的发展速度，将来也必然以杰出的回报来证明投资者的眼光。