《闲置土地处置办法》虽然在年限和投资额等方面做了更详尽的规定，但新规从发布到实施时间太短、弹性太大以及文件中多处“其他”或被理解为“灵活空间”等问题，不免让人忧虑其操作性和可实施性。

        7月1日正式实施的《闲置土地处置办法》（以下简称《办法》）规定开发商因“囤地”造成的闲置土地，未动工开发满一年将被征缴土地价款20%的闲置费，满两年则将无偿收回土地使用权。兰德咨询（中国）有限公司总裁宋延庆称，新规虽然在年限和投资额等方面做了更详尽的规定，但新规从发布到实施时间太短、弹性太大以及文件中多处“其他”或被理解为“灵活空间”等问题，不免让人忧虑其操作性和可实施性。

    新规或不被看好

今年5月初，国土资源部发布《国家土地督察公告（第5号）》显示，在国家土地督察系统2011年的例行督察中发现，43个城市918个项目存在土地闲置，涉及面积8.84万亩。一些地方土地闲置现象大量存在且未得到有效处置，部分开发区和工业园区也不同程度存在土地闲置以及土地利用效率低的问题。

多年来存在的关于闲置土地的问题从界定到管理办法都一直受到各界的关注，6月7日发布的《办法》尽管在一些细节方面又加以阐释，但仍不免被质疑。兰德咨询（中国）有限公司总裁宋延庆在接受《中国地产总裁》杂志专访时称，从6月7日发布到7月1日实施时间太紧，明显没有缓冲期。其次，文件中写的是开工日期而并非出让日期，要是想真正的实施可以直接在合同里写清楚从合同签订之日起或出让之日起。再者，文件中多次提到的“其他”，其他情形、其他方式等可被理解为腐败空间。

亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存在接受《中国地产总裁》杂志采访中称，关于闲置土地方面的政策早就有，地方政府是否会执行还是一说，对于此次这个新规一点意义都没有，现在大部分都是毛地出让。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，《办法》中的相关规定也为其执行“灵活性”埋下伏笔。《办法》中同时明确，因未按照约定将土地交付使用权人、土地利用规划修改、国家出台相关政策、群众信访、军事管制文物保护、政府其他行为等六种原因导致土地闲置的，国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择适当方式处置，不缴土地闲置费。

“从这个角度来说，《办法》此刻及时实施，还要看这个政策的执行力，如果执行力度不够，这只能起到一个警示作用，对于违规的企业是‘刀下留情’，还难以起到打击‘囤地’的作用。之前土地市场调控、房价调控出现的问题基本上都是采取“杀鸡儆猴”方式，对于市场的实际作用并不是很大。”张宏伟称。

    中国式统计误差

中国指数研究院7月2日发布的数据显示，今年上半年全国300个城市土地出让金收入为6525.98亿元，较去年同期（同比）大幅下降38%。其中，上海、北京的降幅尤为明显。今年上半年，全国300个城市土地平均溢价率为5%，较去年同期减少13个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为4%，较去年同期减少15个百分点。

“土地价格五月份下降了0.12%，这一数字在中国就是统计误差。这个误差可能是0.12%，也可能是1.2%，下降了多少这个数字只是为了有个交代。”宋延庆称，国土资源部五月份才汇总出来今年的土地供应计划未免有些太滞后，另外相关部门称，保障性安居工程用地及中小商品房占70%，实际上林区、矿区、棚户区等山区房拆了20%以上都是回迁，剩下的要作为商品房来销售，但这在相关部门看来都是保障性安居工程用地。“相关部门一是在时间上把握不够，再者就是在玩数字游戏。”

    《办法》或致被动开工

在张宏伟看来，过去一年的数据显示，房地产市场基本上呈现出：城市房地产开工面积比较大，而市场实际供应面积并没有预期那么多的现象。他认为原因有两个，一是受资金压力影响,开发商故意推迟开工或竣工，减少占用资金；二是目前全国土地市场冷清，部分地方政府给开发商推一些优惠措施，比如允许开发商推迟工期、变更土地性质等。

“《闲置土地处置办法》7月1日起施行将使整体市场不得不在资金相对紧张、未来市场回暖预期还不是太确定的市场背景下“被动”开工。这样的最直接的结果就是：“被动”开工导致市场存量再度增加，开发企业资金面及去库存的压力进一步增加，整体市场继续延续“降价跑量”的基本面。”张宏伟认为。

数据表明，继红五月后，市场成交量呈现逐渐回暖趋势。很多房企认为这个时候适合对之前一直按住不动的闲置土地进行开发或者适合逆市拿地。宋延庆介绍，最佳的拿地时间应该是去年的四季度和今年的一季度，但是每个企业还是要根据自己的战略布局进行合理规划，同时各房企在面临转型的时候应该注意调整产品结构方向，更加注重首置、刚需和改善性住房。

近期，虽然市场成交量有所回升，但在张宏伟看来，2012年1-5月份甚至整个上半年，全国包括一线城市在内的房地产投资、开发企业拿地规模（土地市场交易）、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数还都处于同比去年同期负增长的市场局面，因此，整体楼市尤其是开发企业资金面相对较为紧张的“基本面”并没有改变。