近十年来，随着城市化、工业化、信息化融合进程的发展，中国不仅成为全球最大规模的住宅建设市场，而且中国也将成为全球最大规模的住宅智能化市场。

    尽管住宅智能化对房地产是不可缺少的环节，在房地产市场发展中重要性越来越明显，然而在目前国内的房地产市场中并未引起足够的关注。对此，清华大学计算机科学与技术系教授、住建部建筑智能化技术专家委员会副主任张公忠接收了《中国地产总裁》杂志的访谈。

    说起住宅智能化，人们头脑中首先想到的是高科技三个字。智能化，在人们的生活中很具“诱惑力”而又“不可捉摸”，人们往往在智能化住宅的理念中植入自己关于未来社会的种种设想。张公忠表示，所谓住宅智能化并非如人们想象的那般神奇。

“所谓住宅智能化，即住宅（包括社区）的弱电系统，实际上大部分是由住宅（包括社区）中的信息通信设施及其相关的设备所组成。”张公忠介绍说，每一套城市住宅，即使一般的住宅都有其弱电系统，不同档次的住宅其配置的弱电系统及其相应的功能存在着较大的差异。上世纪八十年代开始，家庭中的电灯、电话、电视等设施就是当时的弱电系统。继而，包括后来家庭中的配置的安防系统以及连接互联网等设施，都可以认为是住宅的智能化设施。

    再如，目前在每一个中档次的家庭中的家电均可分为三种类型，即称之为“信息家电”的电话和电脑等，“娱乐家电”的电视、音响等，“生活家电”的微波炉和冰箱等。他认为，这些都是家庭中的“弱电系统”，是住宅智能化的部分设备和设施，“所有的智能化设备和设施都是以安全、健康、便捷人们生活为最终目的。”

    张公忠表示，为了满足这一“最终目的，现代的智能化住宅包括五大功能：安全、保健、节能环保、智能家电和社区服务。例如，最初住宅以防盗为目的安防功能而目前发展出更加人性化的功能，如“童叟跟踪定位系统”，这一系统可以通过传感器跟踪到童叟的位置，为儿童、老人提供更多安全保障。如今，这一功能也更多地被一些老年公寓所采纳。其二是现代居家医疗保健措施，通过家庭中的具有通信网络接口的医疗保健仪器、设备建立家居医疗保健系统供医生远程监护和治疗。第三，在住宅中安装了具有远传计量功能的电表、水表、燃气表、热量表等设备，既节省了人力也是为居家提供了更高的安全系数。第四，住宅中的家用电器设备扩展到“三电”，即信息家电、生活家电和娱乐家电三类，其中生活家电和娱乐家电具备联网功能，并具有一定的感知、控制功能。娱乐家电设施逐步发展成为集音视频、IP联网功能一体化的“家庭影院”。第五，智能化将在节能和环保方面起到重要作用，例如，小区和房间的特殊传感器能够对小环境进行实时监测，并在发生异常情况是，及时报警。

    张公忠认为，要实现上述的五大功能，每个家庭里需要配置一个“控制中枢”，并最终由小区的局域网实现综合管理。“所有这些技术均来源于现在已经很成熟的ICT技术（信息和通讯技术）。”

    虽然住宅智能化是未来房地产发展的一个重要方向，在中国已经发展了近20年，但目前似乎众多开发商对此并不太在意。张公忠分析说，最根本的原因是包括开发商以及智能化住宅的设计方和部分用户都对“智能化”这一理念的理解存在偏差。

    由于理解的不深入，“智能化”更多时候“沦为”开发商炒作的噱头，开发商往往忙于追逐住宅本身的利益而不愿花费时间探究其深意。

    而设计单位由于种种原因在住宅设计之初也并未较仔细考虑住宅智能化的设施和功能，“这给很多后来想要对房屋做‘深入智能化改造’的业主造成很多困扰。所以，设计单位在设计住宅时应该给未来留出足够的发展的‘余地’。”

    “随着中国经济的不断发展，中产阶级及其以上阶层的力量不断壮大，而他们会成为智能化住宅的主力需求者。但是现在这部分人对智能化住宅的认识也不够，目前智能化住宅推广的最大难题就在于人们对这一事物认识的不足。”张公忠进一步分析称，“再有，建立在ICT技术之上的智能化系统，并非简单的物业管理人员能够维护，而是需要专业的维护管理团队来保障其正常运行，这一点是当前智能化住宅较难深化推广的重要原因。”

    张公忠同时认为，虽然智能化住宅目前的深化推广存在诸多问题，但随着智能化技术和产品的不断提高和成熟，以及人们认识的不断提高，未来广大住户对安全、保健、环保、家电、服务越来越高的需求，都会不断推动智能化住宅大踏步“走进”人们的生活，而这一点也与智能化住宅为了提高人们的生活水平相符合。

    人们在一些报刊、影视里所了解到的有关高档智能化住宅的功能是当今住宅智能化的高级体现，也可认为是智能化住宅的发展愿景。张公忠介绍说，在今后五至十年，智能化住宅将在建设智慧城市的浪潮中获得大好的市场机遇，并作为未来智慧型城市不可缺少的一部分而存在。2011年底全国范已经有300多个城市宣布将建设智慧型城市。智能社区是智慧城市以人为本的最后的一公里，一百米，十米的基础单元。”

     张公忠分析说，近十年来，随着国内三化（城市化、工业化、信息化）融合进程的发展，不仅使得全球最大规模的住宅建设市场在中国，而且促进了住宅智能化市场急剧发展，目前可以认为，全球最大规模的住宅智能化市场已在中国出现。