旅游地产“大跃进”

文/本刊记者 线丽阳

　　放眼全国房企和地方政府，旅游地产“大跃进”之势已经是有目共睹。有的要转型，有的要发展，有的要扩张，有的要出成绩……目的不一却殊途同归。那么，旅游地产由来何处？去向何方？国外的经验和教训如何借鉴？

　　旅游地产异军突起的速度令人咋舌：碧桂园的“十里银滩”尚未售罄，恒大的“海上威尼斯”和万达的长白山国际度假区相继而来，而旅游地产的大佬中坤更是要将冰岛国土收入囊中……

　　与企业如火如荼地进行旅游地产开发的情形相比，地方政府对旅游地产的热衷也毫不逊色：湖南凤凰古城斥资55亿拟造新城；西安百亿水湖建设已经动工；河南开封的千亿造城项目也在规划当中……

旅游地产狂飙突进

　　持续已久的楼市调控政策促使房企积极转型拓宽思路，旅游地产就是其中发展最为火热的方向之一。华侨城、中坤、今典早已成为旅游地产的成功典范，万达、万科、恒大等领军房企也都在规划自己的旅游地产项目。

　　据统计，迄今为止，全国前100强房企已经有近60家进军旅游地产。截至到2012年4月份，全国共有旅游地产项目2226个，覆盖85个城市和地区，预计投资总额10991亿元。

　　不仅地产商们中意旅游地产，由于开发旅游地产能够有效地增加税收和就业，地方政府对其也非常青睐。据相关资料，在“十二五”规划期间，全国有近30个省市把旅游地产当作地区支柱产业和领军产业。

　　在具体操作中，地方政府则对引入的房企施以各种优惠政策，更有甚者直接主导旅游地产项目。2012年8月份，湖南凤凰古城地方政府宣布拟斥资55亿元建设新城“烟雨凤凰”；西安水利部门也表示要在5至10年间，完成“八水九湖”的城市改造工程，重建古时的“水韵长安”；而河南开封也正在推行一项老城改造计划，以重现宋朝时的“汴京”美景，同时另建一座工业新城，两城仅拆迁费就预计耗资1000亿元。

　　中国城市发展研究院副院长章惠生接受《中国地产总裁》杂志采访时将旅游地产在中国的“拔地而起”归结为四方面原因，一是在我国，具备旅游资源的三四线城市非常多，为旅游地产的开发提供丰富的资源；二是由于中央政府主观介入房地产市场，传统的住宅地产受损严重，为旅游地产、商业地产等复合型地产腾出利益空间；三是开发旅游地产一般都是在具有旅游资源的三四线城市，地价相对较低，并且还能够避开国家宏观调控带来的负面影响；四是由于旅游地产能够有效地活跃地区经济，带动经济增长，因而能够得到地方政府的重视和支持，享受到许多优惠政策。”

市场表现平淡

　　尽管地产商和地方政府对旅游地产项目青睐有加，但是多个旅游地产项目市场表现平平。

　　根据恒大、万科、碧桂园、龙湖等8家开发旅游地产项目的大型房企的数据显示，今年上半年其旅游地产的销售总额是96.03亿元，而上半年旅游地产项目的投资预计达1470亿元，收益仅为预计投资的6.5%，巨大的投资金额与微小的市场收益形成鲜明对比。

　　此外，一直被业内看好的雅居乐海南清水湾旅游地产项目，开发完成后，在2009年至2011年3年间，销售总额分别为64亿元、99亿元和72亿元，并没有出现持续上涨的趋势。而在惠东巽寮湾，除去碧桂园实现热销外，世茂威尼斯湾、万科双月湾、金融街巽寮湾、合正东部湾等旅游地产项目也均出现不同程度的滞销。而碧桂园的十里银滩二期，以及恒大的“海上威尼斯”能够热销的主要原因则是采用“以价换量”的销售策略。

　　对于碧桂园和恒大的低价策略，业内人士认为有双重意义，一是能够迅速打开市场，形成市场影响力和品牌效应；二是低价促成的热销能够帮助开发商快速回笼资金，为后续开发做准备。可是，由于销售价格是运营能力和模式的最终体现，并不是所有的地产商都有能力实现。

　　对此，中房信旅游地产事业部总经理胡晓莺做出这样的解释，“旅游地产是一个集地产、观光、旅游、购物和休闲为一体的经济综合体，假如仅仅把她当作景观较好的度假物业来买，肯定会遭受困境。”

主题公园被叫停

　　在主题公园方面，旅游地产的表现也乏善可陈。

　　据相关资料显示，目前正在运作的主题公园共有2000多家，其中只有不到10%盈利，20%持平，其他都处于亏损状态，有三分之二以上无法收回投资。而主题公园的开发仍在继续，据粗略统计，现在中国已有1500亿元被套牢在主题公园上。

　　对此，上海大学影视学院客座教授赵抗卫指出，“主题公园投资大，风险高，投资周期很长，并且需要不断地创新。但是，现在的主题公园开发全然不顾这些，显得盲目而无规律，质量低下、缺乏创新的二流建筑层出不穷。在旅游地产的黄金时期，这就是主题公园呈现亏损的主要原因。”

　　的确，在某些地区，主题公园显得过于泛滥，譬如在长三角区域，就聚集着欢乐谷、无锡太湖影视基地、常州恐龙园、嬉戏谷、方特欢乐世界、Hello Kitty家园等众多主题乐园。严重超出地区承受极限。

　　基于这样的背景，最近，国家发改委下发通知，在国家规范发展主题公园的具体措施出台前，各地一律不得批准建设新的主题公园项目。同时，已经办理审批手续但尚未动工建设的项目，也不得开工建设。

　　对于主题公园被叫停，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为中央政府叫停主题公园开发出于四种考虑，一是目前国内的主题公园开发工作盲目而无规划；二是某些地产商打着主题公园的旗帜“跑马圈地”；三是主题公园的容积率一般较小，占地面积大，现在土地非常稀缺，大量的主题公园开发可能会推高商业用地价格；四是在楼市调控的背景下，地产商的资金大多流向旅游地产和商业地产，而没有成为廉租房和保障房建设的主力军，与国家的调控预期不符。

做好旅游地产规划

　　无论日本还是美国,多数房地产泡沫,最后阶段总是表现为旅游地产。在日本旅游地产泡沫的尾声，日本一地产巨鳄斥资8.4亿美元购得美国著名旅游胜地圆石滩，不到两年之后，又被迫以5亿美元低价卖出，损失3.4个亿。

　　前车之鉴值得我们深思。现在，在我国，从白山黑水到海南椰岛，从黄海之滨到云南普洱，旅游地产的身影几乎无处不在。毋庸置疑，住宅地产的黄金时代业已结束，这已经成为共识。可是，当住宅地产“渐行渐远”的时候，刚刚崛起的旅游地产为何也表现平平呢？

　　对此，知名经济时评作者叶檀表示，旅游地产介于实体经济和虚拟经济之间，未必一定能拉动经济发展。当开发商大规模出售商业物业和旅游物业时，还只是在从事虚拟经济，只有当开发商拥有强大的实力，以自持为主运营酒店、商店等，才能与当地的实体经济发生挂钩，才能逐渐转变为实体经济，从而为企业和地区带来利益。

　　并不反对旅游地产开发的章惠生建议，对于旅游地产的开发，不同的城市要有不同的规划。对已经具备观光旅游资源的城市，应该把重点放在度假旅游上。而对于尚未进行开发的城市，则要提前做好调研，做好整体规划和全面定位。那些经济发达、交通便捷的城市，可以引进一些高科技的旅游设施来吸引旅游人群。而对于那些动则上千亩、几万亩的大型旅游地产来说，则既要做到充分调研，又要做相对较高的定位。“在一切旅游地产的开发过程中，文化产业的开发都是关键，最重要的是要找到旅游地产的‘魂’”。