刘德涵：保障房建设要循序渐进
文/本刊记者 线丽阳
保障房应该是由国家出资建设，产权归国家所有的福利性住房。公租房租金不能超过低收入者薪资的10%，这样才能起到保障的作用。
北京市朝阳区今年首个公租房项目——原叶美苑公租房于10月中旬开始统一摇号。虽然相关部门声称其主要面向低收入人群。但是每平方米38元的月租金依然令月薪两三千的低收入者难以承受。而全国范围公租房租金基本全处于这种“高不成低不就”的尴尬境地。另外，保障房属福利房，房屋设计滞后，质量、安全存在隐患，资金短缺等等问题也是层出不穷。
对此，建设部住宅建设与产业化专家委员会专家刘德涵在接受《中国地产总裁》杂志采访时表示，保障房应该是由国家出资建设、产权归国家所有的福利性住房，名称都应叫公租房，租金不适超过低收入者薪资的10%，这样才能真正起到保障的作用。
《中国地产总裁》：今年国家计划安排4.76万公顷土地用于保障房建设，您怎么看待这个数字？
刘德涵：今年4.76万公顷是一个什么概念呢？就是4.76亿平方米的用地面积，按毛容积率2.0来计算，能建成的建筑面积就是9.52亿平方米。而在我国房地产业发展的比较好的那几年，全国城镇住房竣工总面积才有6-7亿平方米。现在保障房规划建设总面积规模比全国城镇住房竣工总面积还大，显然指标太高、规模太大，很不现实。我国十二五规划建设保障房3600万套，平均下来每年都要建成700多万套。若按50平方米一套，则每年都要完成3.5亿平方米的建筑量，我认为国家每年拿不出这么多钱来，也是建设规模过大、不可能实现。
据统计到2010年底，我国城镇人口人均住房建筑面积已经达到31.6平方米，是1977年7.2平方米的4倍之多。这里当然有贫富不均问题，但这个平均水平已经很不错了。现在急需弄清的是：（1）当前急要提供保障房的人群范围、标准和数量；（2）国家可连续提供资金的数量。当前很多地方采用强行摊派的办法，是不可行的，是有民怨的。总之每年保障性住房建设量，国家应循序渐进、量力而行。当前建设规模存在弄虚作假、资金强行摊派、房屋质量问题突出等问题，都是出于保障房定性不清、规模过大、投资来源不明所致。
《中国地产总裁》：现在保障房的名目繁多，公租房、廉价房、两限房等等都自称保障房。对此您持什么看法？您觉得保障房应该如何定性呢？
刘德涵：我觉得保障性住房应该定性为国家福利性住房，不是捐献，不是扶贫救济，而是像义务教育、公费医疗那样，是一项长远的、永久性的、非一时之计的国家福利。其实在世界范围内，无论是像欧洲、美洲的发达国家，还是像非洲一些发展中国家，都把解决老百姓的住房需求作为国家福利而努力实施。至于保障性住房的形式，我觉得都叫公租房的形式最好。
保障房既然是国家福利，就应该由政府出资建设，产权归国家所有，再以最低的租金租给低收入人群，来实现温总理提出的“住有所居”的要求。当前国家能力有限，应该先从低收入者开始，逐渐扩大到中低收入人群。循序渐进，量力而行。
因为保障房是国家福利性住房，主要解决的是“住有所居”的问题，因此面积不需要太大，每套以40-50平米之间即可。保障房的作用，当前是先解决老百姓住房的有无问题，当这些人群收入提高后，每套40-50平方米面积也就满足不了他们的住房需求了，他们自然而然地就要求高居住水平。那就再把保障房还给国家，国家再次租给其他符合要求的低收入者。而无论国家发展到什么阶段，都会有相对的低收入者，都会有先需要解决住房有无问题者。长久下去，这就是一项惠及全民的国家福利政策。
《中国地产总裁》：您对现行的商品房配保障房、公租房配商品房建设的做法持什么态度？
刘德涵：我对此持不同意见。当前保障房建设存在较为严重的商业操作问题。在保障房旗号下，杜撰出了公租房、廉租房、两限房、安居房、限价房、政策房、经济适用房、小产权房、集体租赁房、安置房等十几种名目繁多的概念。这些概念到底是什么意思？有哪些保障特性？谁能保证他们都贯彻了国家推行的保障房的目的和政策？没有人能搞清他们的区别。难道一项国家福利性住房政策，一定要搞出这么多名目来吗？这有什么意义呢？弄得这么复杂，又有何目的呢？
我认为保障房应该由国家出资建设，产权归国家所有。可是现在很多地方在资金操作上有不少问题，并不是完全由国家出资，很多地方政府采取了硬性摊派给开发商、企业出金代建、高息贷款、民间集资等方式。这些出资的老板是要利润的，结果“羊毛出在羊身上”，费用还是回摊给老百姓。难道国家真的拿不出这点钱吗？虽然我国人均GDP并不高，但是GDP总值已经是世界第二。既然提出要搞保障房建设，以解决低收入人群的住房问题，国家每年从GDP中拿出几个百分点来支持保障房建设，不但是应该的，也是可行的。至于每年的建设量一定要实事求是、量力而行，能建多少建多少。千万不要弄成高指标，空喊口号，更不要弄虚作假、玩数字游戏。这样反而会降低国家威信，令老百姓失望。
《中国地产总裁》：您说到“保障房是国家福利，是惠民政策”，然而当前许多公租房的租金都像朝阳区的原叶美苑公租房那样，处于一种“高不成低不就”的状态。
刘德涵：刚才已经提到过，当前的保障性住房存在着较为严重的商业操作，并不是由国家完全投资，而是与地产商和银行挂钩，可是地产商和银行是要利润的，所以就会出现现在这种情况。就以北京朝阳区某公租房来说，月租金是每平方米38元，还说面向低收入者。每平方米38元，40平方米就是1500元钱，再加上水电气费等等每个月也要大约2000元钱的租金。而低收入者每个月最多挣两三千块钱，甚至还有月收入不足2000元的人群。拿出2000元来交房租，他们连吃饭都成问题了，还能租得起房吗？真正的保障房应该由国家出资建设，产权归国家所有，租金只是象征性收一点，不要与市场挂钩，最好不要超过他们收入的10%，只有这样他们才租得起。
《中国地产总裁》：国务院副总理李克强曾表示，保障房公平分配是“生命线”，对质量问题零容忍。您觉得这是否意味着下一步国家保障房政策的走向呢？
刘德涵：李克强副总理的这些讲话很及时，也很正确，这些话温总理也讲过。可是各级政府应认真地加以贯彻，要实实在在地按此行动。若只说好听的，只表决心，不见行动，没有措施，没有明确的办法，让下面各自想招，这肯定是搞不好的。我认为国家应该下定决心，从中央来明确保障房的相关规定，并且还要实事求是，量力而行。今年规划建设保障房700多万套，这个数字还是相当大的，是很难完成的。
《中国地产总裁》：您认为中央政府应该从哪些方面明确保障房的相关政策呢？
刘德涵：我觉得应该从四个方面明确保障房的相关政策：一是保障房的性质。保障房应该定性为解决老百姓最基本住房需求的福利性住房。二是投资问题。保障房既然属于国家福利，就应该由国家投资建设，产权由国家所有，由国家制定规则统一分配。三是分配问题。低收入人群的定义是什么？标准是什么？这些都应该有明确的规定。当然，每个城市的标准可以不一样，但是要有具体标准。四是租金问题。保障房全国应统一叫公租房，租金应是最低廉的，不要与市场挂钩，我以为最好把租金限制在低收入人群月收入的10%以内。只有这样，低收入人群才能租得起，住得安心，我国的保障房才真正起到了保障作用，我们国家的福利性保障房，才的的确确为老百姓谋了福祉，国家提出的“住有所居”的目标也一定会早日实现！ | 
