李战军：房地产业是健康的

文/本刊记者  张仙

楼市的泡沫其实是替人民币超发“背黑锅”。去年我国商品住宅价格上涨的幅度在7.6%到8.4%之间，这个幅度基本上相当于我国GDP的增长速度，但又高于CPI的增长速度。如果将房地产行业放置于我国同步上涨的经济大环境之中，整个行业总体上仍然是健康的，房价的上涨是在可控可接受的范围内的。

“中国房地产市场一直在按照其自身客观规律行事，即使是在调控的背景下，整个行业投资、销售总面积和总金额、租金以及房价本身都突破了历史新高。而房地产行业的投资也有力地支撑了中国经济稳中求进和促内需稳增长的总体目标。”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军接受《中国地产总裁》杂志采访时表示，总体来看，我国房地产市场仍然健康可控。他同时认为，新型城镇化建设是一个涉及各个领域的广泛的社会发展问题，绝非一个行业或者一个企业能够独自完成。

房地产市场是健康的

“多年调控并没有收到良好的效果，其根本原因在于，调控是在试图用政治和道德的观点来解决复杂的经济学问题。”李战军认为多年来每一轮的房地产宏观调控政策都不是新的政策，而是之前失效或未落实的原有政策的拼接和重组。“政策一手压需求，一手压供给，并不符合科学发展观，也不符合经济规律，非但无助于房价的压制，反而推动了房价的上涨。”

虽然房地产业和市场本身存在着各种问题，一些问题也不是中短期内所能解决的，但李战军认为其总体仍然处于健康的状态。“中国房地产市场是一个中国老百姓不断改善住房需求的市场，其发展历程总体上是顺畅和稳定的，并非是一个充满泡沫和投机的邪恶市场。所谓的房价泡沫不能简单归结于房地产业和企业本身，主要因素是多年来中国人民币和信贷的规模化超发。长期存在着通货膨胀，造成了包括房子在内的所有商品都在涨价。而房产作为投资保值增值的最好载体之一，也备受老百姓的青睐。”

到2013年一季度，中国M2余额已经达到103万亿元。近几年，我国新增货币贷款规模一直处于每年7~9万亿元的水平。这些经济数据都处于世界最前列。

“作为投资品的商品住宅，正成为吸纳沉淀超发货币和实现老百姓家庭财富稳定的最好载体。”李战军认为，楼市的泡沫其实是替人民币的超发“背黑锅”， 去年我国商品房和商品住宅价格上涨的幅度在7.6%到8.4%之间，这个幅度基本上相当于我国GDP的增长速度，但又高于CPI的增长速度。如果将房地产行业放置于我国同步上涨的经济大环境之中，整个行业总体上仍然是健康的，房价的上涨幅度在可控可接受的范围之内。

新型城镇化并非房地产

“不能将中国的新型城镇化建设等同于房地产新一轮的开发机遇。新型城镇化建设的主要目的是要消除中国社会两元结构，解决机会公平和发展正义的问题，其中核心的是提供农业、农村和农民的发展出路，实现城乡统筹发展。”对于目前正在推进的新型城镇化建设，李战军认为，不能将房地产业的发展简单等同于城镇化建设，更不能认为城镇化建设就是要依靠房地产业。

李战军分析认为，我国城镇化需要解决的是长期积累的社会、经济、生态等复杂问题，绝非房地产业一己之力能够完成。“当然，城镇化的建设过程也必将给中国房地产业提供新的发展契机和平台。正确认识产业定位和企业定位，是中国房地产业发展长盛不衰的基本要求。”

“房企参与城镇化建设是一个大趋势，同时也要对过去三十年我们城镇化的发展道路进行反思和创新。”李战军指出，首先需要解决的是农村集体土地的市场出路问题。要让农民在城镇化的发展过程当中基本利益得到保障，工作权益得到保护，长远权益得到实现，满足城镇化发展中所要求的土地转型、产业转型和劳动者转型。重点要解决集体土地在城镇化建设中的市场流转不通的问题。对于符合规划要求，按照法律法规程序走下来的农民住房，也需要给予确权登记。实现其土地和房屋的市场价值。

其次，对于房地产企业来说，需要解决发展定位和服务定位。在中小城镇实现房地产开发，对于很多房地产企业来说并不陌生。但是，既要满足城市人口的分流，又要解决原有农民的工作居住环境的提升，做到和谐发展并不是一桩简单的事情。房地产企业要将原有城市客户的服务对象，扩展到包括原先农业人口的新型服务对象。

除一二线城市以外，大多数中小城镇的房地产主要依靠的是本地客源市场，容量较小，价格承受能力低。这就需要导入和创新适合于中小城镇的先进制造业和现代服务业，用产业集聚人口，用人口集聚带来住房消费和生活消费。

最后，一大批中小城镇之所以多年来没有发展起来，缺乏规划，缺乏多元投资，也是重要原因。李战军认为，在这一方面，政府应该高度重视起来，做自己的事，放该放的权，尊重城镇发展规律，调动各方积极因素。

李战军指出，多年来的房地产政策调控使得中小房企“深受困境”，而大型房企却纷纷在调控中逆势扩张，显现出在融资和拿地方面的明显优势，造成大型房企市场集中度的越来越高的全新格局。李战军表示，“在城镇化的过程中，相较于大房企，中小房企贴近市场、扎根本地、掉头灵活的优势也是存在的。中小企业一样在城镇化的过程中有自己的用武之地和发展空间。”