购物中心面临新挑战

文/本刊记者  张仙

只要在有消费者出现的地方，周边的地块都能容纳商业零售的发展空间，但是需要有绝对客观和冷静的分析力去进行发展，从项目周边的人口导入速度、区位发展情况、准确的商业定位、合理的开发规模和节奏、多赢的商务条件招商、专业团队的运营管理等进行周详的分析和计划。

近年来，随着电子商务的不断扩张，传统商务受到严重冲击，进而对购物中心的招商业态产生了重要影响。

戴德梁行华北区商业地产服务主管及董事蔡二虎4月9日在戴德梁行2013年第一季度新闻发布会，深入分析了当前品牌零售业与电子商务之间的冲击对购物中心招商带来的变化。

蔡二虎指出，体育品牌从大型购物中心撤出和电商网购的兴起是当前购物中心面临的最大挑战。

体育品牌曾经在购物中心中占据重要地位，这源于2000年以后，运动品牌行业的“黄金十年”。除了因为这是我国经济发展最快的十年外，还搭上了北京奥运会这趟快车，开发商在购物中心招商时，以运动品牌驱动年轻人前往消费。有数据显示，李宁在2009年以83.87亿元的年销售额首超阿迪达斯。但好景不长，奥运周期刚刚走完，本土体育品牌就面临集体危机。2012年上半年，李宁公司实现销售收入38.8亿元，同比下滑9.54%；净利润0.44元，同比大跌84.92%。加上体育品牌产品同质化严重而造成的竞争压力，社会商业大环境持续升温，人工成本及租金成本不断提高，以往国内品牌跑马圈地、以数量取胜的品牌拓展优势难以为继，加重了这一行业危机。

来自外部的挑战更使得这一行业雪上加霜。在本土产品自身遭遇瓶颈的同时，国际品牌开始进驻三四线城市，进一步挑战国内品牌的地位。加上休闲服饰品牌逐渐丰富的产品线给运动品牌造成的销售压力，在2012年第三季度，国内运动品牌店关闭了1067家，年底再关239家，运动品牌的撤店对购物中心的影响不言而喻。

除去运动品牌的逐渐低落，电商对传统零售业的冲击也对购物中心的招商业态产生了不小的影响。为了应对这一冲击，减少与电商之间的销售竞争，新开业的购物中心会不断提高餐饮、休闲娱乐、儿童及知名品牌比例。餐饮、休闲娱乐、儿童作为目的性消费较强的业态，在凝聚商场人气方面越来越受到重视，不但可以带活高楼层商业氛围，提高高楼层商业价值，并且其餐饮、休闲娱乐、儿童消费亦是目前电商无法提供的，可以为低楼层零售消费增加消费机会。

针对这一现象，蔡二虎分析认为：在购物中心的发展历程中，虽然大家都认同商业零售对整体项目的贡献非常卓越，但是由于操控的难度较大、同行过度竞争越来越严重、开发商在没有正确理解商业定位的情况下规模过大等等，也进一步造成了很多商业项目的失控、亏损等现象。戴德梁行多年经验说明，只要在有消费者出现的地方，周边的地块都能容纳商业零售的发展空间，但是需要有绝对客观和冷静的分析力去进行发展，从项目周边的人口导入速度、区位发展情况、准确的商业定位、合理的开发规模和节奏、多赢的商务条件招商、专业团队的运营管理等多方面进行周详的分析和计划。