央行调统司司长盛松成近日撰文指出：“有人说高房价是印出来的，这是不准确的。与其说高房价是‘印出来的’，确实还不如说是‘炒出来的’。”

他认为，房地产价格过快上涨主要源于其供需失衡。这也使盛松成成为首位公开回应“货币超发论”的官员。

房价上涨不决定于货币供应量

盛松成认为，从全球范围看，货币与房价上涨并不总保持一致。首先，两者的涨幅差异很大。他指出，近十年，我国M2和房价都保持了较快增长速度，但由于我国住房商品化时间还不长，还未经历一个完整的房地产周期，因此不能从表象判断我国房价上涨由M2高增长导致。而事实上，我国M2与房价也会出现背离。“我国房价上涨最快的时期，并不是M2增速最高的时期。从全国房屋销售价格指数看，我国房价涨幅超过10%的年份是2004年（10.3%）和2007年（10.4%）。而2004年M2增长14.6%，比上年回落5个百分点；2007年M2增长16.7%，比上年回落0.2个百分点”，盛松成说。

此外，全国范围内货币完全自由流通，但各个区域的房价涨幅不尽相同。近年来，我国大部分中小城市房价平稳，而部分大城市（并非全部大城市）房价涨幅较大。而同样是大城市，房价涨幅也可能相差很大。他举例说，北京和上海的房价在全国(大陆31个省市)排名前两位，但两者的上涨周期不完全相同。北京房价涨幅较高的年份是2005、2006、2007和2010年，上海房价则在2003和2009年涨幅较高。上海房价上涨的年份，我国M2增速较高，而北京房价上涨的年份恰好是M2增速小幅回落的年份。

再者，各区域的房价涨幅与区域存款增长速度也不完全一致。2005-2011年，我国本外币存款年均增速排名前三位省区是青海（24.7%）、内蒙古（24.6%）、西藏（24.3%），而同期这三个省区的房价上涨幅度在全国处于偏低水平。而同期，我国房价上涨幅度最高的三个省市分别是海南（20.6%）、北京（18.8%）、浙江（17.9%），而同期这三个省市存款的年均增速分别为21.4%、17.7%、19.3%，处于全国中等水平。

盛松成指出：“这些都表明，房价并不决定于货币供应量，而决定于房地产供求关系。”因此，我国货币政策同时考虑经济增长与稳定物价，而针对房价采取的是结构性信贷政策。2010-2012年，央行运用了相同的结构性信贷政策调控房价，但由于这几年的物价和经济运行情况有所不同，因此货币政策的取向也不相同。

货币政策目标仍是稳定价格总水平

除房地产价格外，市场中广为流传的“货币超发论”将包括石油、黄金等很多商品价格的大幅上涨，都归因于货币供应的增加。盛松成指出，这种观点的错误在于混淆了单一商品价格与价格总水平的决定因素。单一商品的价格取决于该商品的供需状况，而货币供给影响的是价格总水平。他称，可以把单一商品价格上涨的原因大致分为两个部分：与通胀率相等的是货币因素，而超出通胀率的部分则是非货币因素。当某一商品价格的涨幅远高于通胀率时，货币总量的调节对该商品价格的影响是有限的。

盛松成称，2007年末全球性金融危机爆发后，中央银行的视野已不再局限于通胀率，央行开始监测房地产、股票等资产价格。货币政策也更强调与宏观审慎措施相协调。从近年来央行实践看，各国货币政策对资产价格更多的是“关注”，货币政策更重要的目标依然是价格总水平。

他坦言，货币是商品的计价、交易手段，名义货币供应量的增加可能引起商品的货币价格上升，也就是价格总水平的上涨。“货币本身并不产生投机，而只是投机活动使用的交易工具。稳定的货币供给可能会抑制投机的发展，但不能避免投机的产生。”盛松成强调。

他指出，衡量货币供应量是否合适的主要标准是经济增长与物价水平，而不是任何一种特定商品价格的高低。“当物价总水平并不很高而某一商品价格的涨幅较大时，紧缩货币未必能抑制该商品的价格，反而可能导致通货紧缩、伤害实体经济，因为紧缩货币会抑制总需求，而不能直接抑制对某一商品的需求。结果可能是，该商品的需求并未减少，而总需求却下降了。”

他同时解释说，我国的货币供应尽管保持较高增速，但与社会交易需求是基本一致的。我国的社会交易需求迅速扩大，主要原因在于，我国经济持续高增长、货币化进程加快、住宅商品化、资本市场从无到有等导致我国商品交易量增加。同时，由于我国国民储蓄率高、直接融资占比低、金融资产结构单一等原因，货币的周转效率下降，即货币的交易流通速度降低，于是相同的名义商品交易量，需要更多的货币。