商业地产投资的盲目性、功利性同质化的根源。国内多数商业地产开发商由住宅开发商战略转型，沿袭了住宅开发的投资短期逐利思想，短期利益、投机心态严重，定位同质化，几乎与国内的传统百货业一样，遭遇千城一面、千店一面的无序竞争局面。

商业地产开发的产品形态一般由“四菜一汤”构成，即写字楼+公寓+购物中心+商业街，而作为其核心的购物中心的运作模式无非是主力店+次主力店+中小型店中店模式，然而国内主力店品牌屈指可数，闭着眼或扳着指头数也就那么几家可供选择。在没有足够品牌业态和消费客流支撑的情况下，众多商业地产项目陷入一片红海，商业地产泡沫味渐浓。对此，聚道网CEO王少山尝试从以下7个方面，提出破解商业地产同质化难题的路径。

第一剑、与城市历史文化与民俗特性有机融合，彰显文化底蕴和地域特色“文化是城市的灵魂”，读懂一座城，才有可能做好商业地产。购物中心塑造个性化特色，要充分利用城市先天资源和自然历史禀赋，根据城市历史文化、民俗风情、自然环境、区位特色、商圈特性等因素设计主题和业态组合，让一个城市的历史文化与现代文明交相辉映。

以上海新天地为例，它的成功关键就在于把握了石库门这一海派文化的精髓，并将历史文化价值很高的石库门建筑区进行了升级改造，借助于历史与文化的力量，上海新天地的开发取得了巨大的成功，成为了深受业内推崇的开发典范。日本也有不少购物中心会利用旧厂房、码头等，因地制宜地设计人性化、生态化的大型个性MALL，借助项目的独特性而形成差异化优势。

第二剑、塑造差异化商业主题概念，赋予独特消费体验价值独特的主题理念，是购物中心的灵魂。在信息碎片化社会，顾客很难对同质化的消费场所形成有效识别和记忆，顾客的个性化与情感化的倾向已愈来愈明显。因此，每一个购物中心必须研究本地区目标客群的购物需求、消费心理、区域文化，确定购物中心主题，而后在空间处理、环境塑造、形象设计、业态组合等方面对商业主题进行一致性表现，从而形成差异化的竞争优势。

商业地产的核心是商业，而非地产。商业要研究人性和消费行为模式。摸准一个城市的精神文化特质、消费特点和文化趋势，才能把握该城市的商业脉搏。比如上海的海派文化特质，温州的全民皆商特质，扬州的精致享受文化等。如此做商业地产，才可能有灵魂和品牌内核。第三剑、创新建筑形态，提升消费体验环境。购物中心建筑规划设计不仅仅要求结构空间能满足商业功能需求，同时要求建筑形态及其环境能够吸引顾客和商户，具有一定的超前和创新性，在运营过程中不断满足市场和商户调整的需求。这些要求都使得今天购物中心的设计必须采用最新的土地规划、建筑设计、景观设计甚至是采用新的建筑材料。建筑的整体设计也应该融入地区的独特环境，使其与城市功能配套紧密结合，更能反映地区的历史和文化特色。

第四剑、注重错位经营，倡导精细化特色理念。比如小而美、有特色的店铺更适合邻里型购物中心，已成为商业地产的重要选项之一商业地产项目的选址至关重要，必须同时具备三大要素：一是地理位置能代表城市商业发展的未来趋势；二是交通便利；三是拥足够的中高收入消费群体。商业地产项目的空间位置是形成差别化经营或垄断经营的必要条件。由于购物中心多业态、一站式的综合经营模式，导致其在品牌选择、业态业种搭配上难免会与竞争对手出现重叠，最终出现恶性竞争。因此购物中心应当明确自身经营定位、注重错位经营，同时努力倡导精细化的服务管理理念，不断培养消费者忠诚度。

香港尖沙嘴K11位于购物天堂的黄金地段，名店林立。海港城、中港城、崇光百货等都已盘踞多年，具有较高的消费者认可度。为了形成差异化竞争优势，K11购物中心65%的品牌是首次进驻香港的旗舰店，当中包括全球首间周大福概念店、占地1800㎡的MiXTRA(美思嘉)时尚运动专卖店、Market Place by Jasons旗舰超市以及西班牙护肤品牌AINHOA等。而“新食艺”引入的超过20家国际餐饮商家也基本为香港独家。K11精挑细选“独家租户”的方式跟区内其他竞争者形成错位竞争，开业亮相时便引起市场火爆。

万科、中海、合生等多家开发商在探索社区商业，一方面提升住宅配套价值，另一方面通过持有商业获取长期收益。这种有益的探索将极大改善购物中心同质化窘境，并通过个性化服务和良好的服务体验，抵御越来越猛、甚嚣尘上的电商冲击。商业综合体之间应该形成错位经营。但这关乎开发商、业主是否愿意接受这种错位的理念。照搬抄袭只会被市场永远抛弃。

第五剑、与文化艺术有机融合，塑造独特商业气质

消费者需求千变万化，日新月异，市场细分趋势越来越明显，对项目规划思维要求更本土化、落地化、差异化，只有深度挖掘产品，在产品线上找到差异化卖点和亮点，才有可能为项目后期的招商和运营打造支撑点。商业地产开发具有很强区域性。因地制宜，应需而变，众妙之门，存乎一心。任何规划设计和运营管理，一旦被总结为一种固化模式和固定套路，就已经落伍了，哪怕它是是万达模式、嘉德模式。

三炮预言未来大型商业综合体5大趋势：1、软环境重于硬环境；2、注重购物酷体验；3、关注在线购物体验不到的元素；4、更多关注中产家庭；5、结合O2O的精细化运营。

而将不同风格的建筑空间进行整合，使其功能适合现代购物需求，并保持建筑外部城市空间和城市界面的历史感。城市空间的概念可看作是图底关系，把建筑当作实体，城市周围环境作底，将建筑形式（平面和立面）、质感、材料、历史内涵、光影色彩组合在一起，形成一种清晰的表现空间的元素组合与精神禀赋。

购物中心既是购物场所，也是娱乐消遣和社交场所，这就要求给消费者创造独特、难以忘怀并有持续冲动的休闲购物体验。成功的购物中心也应该是娱乐中心、文化中心、社交中心。定位于“艺术购物中心”的香港K11，设计了18个“艺廊”，遍布于购物中心四层的店铺之间，将艺术与购物功能相连接，通过不同的艺术交流活动、展览和驻场艺术家计划，为项目赋予了独一无二的艺术内涵。上海环球港相信大家应该都知道吧，它的成功就是商业和艺术的结合，开业3天55万的人流。日本一家购物中心凭借218米高的空中图书馆、文化沙龙、酒吧、电影院等等，通过提供独特文化体验，成为该市的文化中心。

第六剑、与地方民俗文化有机融合，形成独特文化消费体验；

开发商如何找市场需求，要结合一个城市的民俗文化、风土人情和消费习性进行因地制宜，打造差异化，这就是水平。对于商家，商户来讲也是一样，全国开了那么多商业地产中心，有了那么多的餐饮，那么多的KTV，溜冰场，要搞差异化，商家也要配合地产商把自己的实力和差异化服务给做出来，这才能给商业地产中心创造差异化。在每一个行业里面就选择最好的和最有特色的，当然，不一定最有特色的就是最好的。你有实力深化服务，细化服务，细化各个细节，打造差异化深化道各个环节、各种功能，才有可能赢得消费者的青睐。

著名的云南酒吧一条街，就是主打文化体验牌，融入当地生活、体验少数民族风俗，达到现代生活方式和民俗的结合。

第七剑、降低服装等购物业态比例，加大餐饮娱乐休闲 服装仍是吸引人流的重要业态，但餐饮、休闲娱乐的比重逐渐增大，这是趋势。只有差异设计、错位竞争才可能最大程度上避免恶性竞争。即便项目错位运作不顺，其在重新定位、包装方面也更为之具有灵活性，在适应市场发展、形势变化方面会更有优势。玩商业地产，要将中产阶级、文艺青年、装逼犯、小资白领的消费心理，融合到卖货郎、包租婆和周扒皮的身上

总之，过去竞争不激烈的时候，开发商仅仅将商业地产理解为“商业”，忘记了在体验经济层面和“场所精神”上给消费者提供服务，当市场增量达到一定程度、面临激烈竞争时，就要考虑是否在这些方面让顾客有了满足的体验。这也是体现差异化的一种方式。在一个地方不仅能把所有的休闲需求解决，还能欣赏到艺术，体验到建筑风格带来的独特感，这种体验很珍贵。把情感植入，也应该是同质化竞争中的一种出路。当然，商业地产的开发者不能单单为了“差异化”而盲目差异化，“关键要看消费者的需求到底是什么”，采用文化提升、情感注入、娱乐介入等巧妙的方式，将80、90后从线上吸引到实体场所，这样可以为商业地产提供更多的“来体验的人”，也是破解商业地产同质化竞争的基本要领。