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阳侃：关键在房产税改革
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文 / 本刊记者 岩竹
最近，央视报道房地产商欠缴土地增值税引发市场哗然。万科、金地 等大型上市房地产开发商都榜上有名。 3.8 万亿的金额成为聚焦中的热点。金 地集团股份有限公司副总裁阳侃对《中 国地产总裁》杂志记者表示，金地“从 来没有欠税”。
“目前土地增值税是对单位和个 人转让房地产所取得的增值额征收的 一种四级累进税，征收方式非常复 杂，税务计算过程中稍不留意就可能 出错。而仅仅根据计征公式，以土地 增值税占销售额比重低，就得出结论 说房地产商欠缴土地增值税，这样不 是很妥当。”阳侃表示。他进一步列举了 2012 年的房产销售数据加以说 明。他表示，2012 年全国房地产销 售额为 6.44 万亿元，其中房产税、 土地增值税、耕地占用税等总税收支 出达 10128 亿元，房地产商要缴纳的 税款除以商品房销售总额，这个比率 为 15.7%。 尽 管 2012 年 的 全 国 土 地 增值税征收额只有 2719 亿元，低于2012 年全国 2.69 万亿的土地出让金和 2874 亿元的契税，但土地增值税征收额较低，更多的是高地价和公共 税费成本压缩土地增值空间，导致土 地增值税税基低。“况且其中大部分 是预征预缴税额，在清算后可能要补 缴，也可能退税，因此这个数不代表 什么。”他向记者这样表示。
阳侃在采访中给记者算了一笔帐， 他说根据国家各个省市土地出让公告 中的数额以及银行的上市年报可以算 出，2013 年政府和银行从房地产获 得的收入达到近 48000 亿元，占全年房地产销售收入的 75% 左右，这个比 例就反映了银行贷款和土地出让金已 成为开发商最大的成本支出，刨除成 本，这样能够缴纳土地增值税的部分 就比较少了。“就是说开发商大部分 挣的钱都交给国家和银行了，这样算 下来，最后不给开发商退税就已经算 好的了。”阳侃指出。
“你看看税法，现在的土地增 值税跟企业所得税的计算公式几乎一 模一样，只是核算对象不同。土地增 值税不是针对公司，而是针对公司开发的项目，而企业所得税是针对公司的运营成本与收入。”他表示，“基 于避重就轻原则，由于所得税税率是 25%，而若政府卖地和银行贷款收入占 房产销售额的 75% 这个推论属实，那么以销售额 3% 计提土地增值税收益， 实际土地增值税税率约 12%。显然， 央视报道中体现的这 45 家开发商不会为了少缴纳税率为 12% 的土地增值税，而改为缴纳 25% 的企业所得税。那不 是脑子有问题吗？”
他最后介绍说，土地增值税与企 业所得税不光计税公式类似，而且还 存在重复计征的问题。现在要求把企 业成本费用等纳入土地增值税参数的 计征方法，本身就增加了土地增值税 的计征成本，导致税务部门的征税成 本高于其征税收益。这是税务部门并 不愿较真的原因之一。只有采用一种 简单的征税方式或者税种改革，这种 土地增值税的征收，才可能有效果。 目前看来“关键是房产税改革是不是 可以将土地增值税加进去”。阳侃最 后对记者说。 | | | 来源：《中国地产总裁》杂志 时间：2014/1/20 14:53:59> 
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