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三中全会是房产调控的温柔一刀吗？
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文 / 本刊记者 张辉
从 2003 年到 2013 年这十年，中央政府从来没有放松对房地产的调控，先后出台了“18 号文”、“国八条”、“国 六条”“国四条”、“国十条”、“新国八条”、“新国五 条”等多种政策，希望以此来达到控制房价的目的。可是， 这些政策并没有起到应有的效果，房价甚至越调越高，老百 姓越来越买不起房。
这样的调控其实并不能真正起到抑制房价过快上涨的作 用。这是因为，地方政府对土地财政过度依赖才是房价上涨 的罪魁祸首，中央政府的调控只是“头痛医头，脚痛医脚”， 并没有从根源解决问题。再加上各地政府推波助澜，把房价 上涨的责任推到投资者、黑中介、无良开发商头上，彻底让 老百姓对控制房价失去了信心。
新一届中央政府成立后，已经意识到最近十年来的房地产 调控政策选错了方向。只有从过去失败的教训中汲取经验，才 能在未来选对方向。因此，新一届中央政府不再像过去那样使 用行政手段进行调控，而是强调建立长效的调控机制，以市场 化的手段引导房地产行业，也就是充分发挥市场的作用。
在《中共中央十八届三中全会公报》和《中共中央关于 全面深化改革若干重大问题的决定》中，虽然没有直接涉及 房地产的内容出现，但土地制度改革、金融体制改革、税收 体制改革及城镇化这些内容都与房地产有着密切关联，也预示了未来房地产调控的方向：
一、不再注重短期效果，而是强调建立长效机制，用 房地产财税体制改革、土地制度改革等长效政策代替过去运 用行政手段压制房价的调控政策。在十八届三中全会后，召 开了中央经济工作会议。此次会议是对 2013 年的经济工作进行总结，对 2014 年经济工作进行全面部署，同时也是对 十八届三中全会重大改革措施进行全面落实。此次会议部署 了 2014 年经济工作的六大任务，其中提到要解决好住房问 题，加大保障性住房的供给，前几年一直强调的坚持房地产 调控政策并没有出现。这就充分地证明了，中央政府已经明 确态度，要让市场发挥作用，通过市场来解决居民的住房问 题，政府只做该做的事。
二、由抑制需求转向增加供应，特别是由控制商品房的 数量转向增加土地和保障性住房的供给。《中共中央关于全 面深化改革若干重大问题的决定》指明了土地制度改革的方 向：“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管 制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股， 实行与国有土地同等入市、同权同价。”这也就意味着，地 方政府将会减少对农村土地的征用，农民有可能转让土地的 使用权，农村土地的入市，将会丰富土地市场，地方政府土 地供应短缺问题将会得到有效解决。随着土地供应量的增加，商品房的供应量也会增加。另外，土地供应量的增加，将 会有效地抑制地价。因此，虽然土地政策看似与房地产无 关，而内在却有着密切关联。
三、政府减少行政干预，让市场起决定性作用，限购、 限价、限贷等行政干预将会逐步消失。《中共中央十八届 三中全会公报》指出，建设统一开放、竞争有序的市场体 系，使市场在资源配置中起决定性作用。房地产市场也属 于市场的范畴，因此这一点对房地产市场同样适用。这也 就意味着，政府将会减少对房地产市场的行政干预，未来 房价的高低将由市场来决定。
就在十八届三中全会召开前后，北京、上海、广州、 深圳四个一线城市，武汉、南昌、厦门、南京、杭州、长沙 等部分房价上涨较快的二线城市依然强调要加强房地产市场 调控，并出台了新一轮的调控新政。新政选择在十八届三中 全会这个时间点出台，让人们产生很多疑问：为什么这些城 市会纷纷在十八届三中全会这个时间段出台房地产调控新政 呢？新政的出台与十八届三中全会又有什么关系呢？全国各 地为什么要出台这些与中央精神并不协调的政策呢？
其实，这一轮房地产调控政策的出台，与十八届三中 全会的召开并没有太大关系。各地出台新政，主要是因为 此前几个月房价上涨速度过快，年度调控目标难以顺利完 成。国家统计局发布的 2013 年 9 月份全国 70 个大中城市住宅销售数据显示，在这 70 个城市中，新建商品房价格上涨的达 65 个，与 2012 年 9 月相比，价格上涨的城市达到 69 个，其中北京涨幅最高，达到 20.6%。到了 2013 年10 月份，全国 70 个大中城市的房价依然保持上涨态势， 当月房价上涨的城市高达 65 个，涨幅最高达到了 1.3%； 与 2012 年同期相比，最高涨幅达到 21.4%。
中央政府在年初时为各个地方政府下达了年度房价控 制目标，作为政绩考核的一项重要内容。各地纷纷出台以 紧为基调的调控新政，就是想以此来为实现年度房价控制 目标而做最后努力，同时向中央政府表达坚决服从中央指 导的态度。
从各地所出台的新政的内容来看，这些新政主要以增 加保障房供应量、提高第二套住房贷款的首付比例、提高 外地人的购房门槛等方面来达到控制房价的目的。这与“新 国五条细则”是一致的，只是短期内为房价“降温”的政 策，并不具备长期效力。这与十八届三中全会提出的建立 长效的市场机制是矛盾的，只是在长效的市场机制建立起 来之前的过渡手段。
尽管这一轮的调控新政并没有多大的市场意义，但也 显示出积极的信号。仔细研究各地出台的调控政策，就可 以发现市场化的调控手段更多地被应用。过去的调控完全 是运用限购、限价、限贷等行政化手段来实现，而在这一 轮的调控中，虽然行政化手段依然存在，比如广州和上海 延长外地购房者缴纳社保的期限，但市场化的调控方式， 比如增加保障房建设，改善供求关系已经得到运用，这将 有利于房地产调控长效机制的建立。 | | | 来源：《中国地产总裁》杂志 时间：2014/1/20 16:25:22> 
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