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购房者:自住房抄底进行时

                                   文 / 本刊记者  岩竹

    人潮,不过不是现实中的,短短十分钟,网站服务器瘫痪,电话打爆。 抢购的身影满地皆是。不知道的还以 为到了上世纪 90 年代初的百货商场。 实际上这只是首个“自住型”商品房项目——恒大御景湾的网络登记现场。这意味着,一场争夺“自住型”商品房的战争悄然打响。

    “我是北京 30 岁的单身,购买‘自住型’商品房属于优先群体呢!”2013 年 11 月 30 日,住在天通苑父母家中的刘跃和数万人一起登陆北京恒大官网,期间经历数次服务器宕机,刘跃终于成功提交了北京首个公开申请的 “自住型”商品房项目——恒大“御景湾”的申请表。体验了一把汽车摇号的刺激后,刘跃全然不知,在他刚刚申请完的一瞬间,恒大公司的申请网站突然瘫痪。号称能同时应对 10 万人申请的网络服务器因不堪重负而罢工,逼得恒大北京分公司不得不紧急增加一台服务器应急。就是这样,截至 2013 年 12 月 16 日,从北京市住建委方面传来的消息称,通过恒大“御 景湾”项目网站完成网上购房申购登 记的家庭共有 14.8 万户,恒大依购房人自行填报信息初步估算,优先购房 家庭大概占总申请量的 70% 左右。

    心理:不住可以做投资
    刘跃,北京人,与父母同住,30 岁,一家国企 IT 工程师,未婚,原来没有买房打算,“这几年北京房价太高了,我和女朋友想等两年攒够钱到北京周边买房,因此就没有购房打算。” 接受《中国地产总裁》杂志采访时刘跃表示,“10 月底看到住建委的公告,一想这可是个好机会,你看这种房子房价比周边低 30% 呢。买下来就是不住,做投资也好呀。”刘跃所说的住建 委 公 告, 就 是 在 2013 年 10 月 22 日住建委正式发布的《自住型商品住房建设意见》,意见显示,今明两年,北京将推出 7 万套自住型商品房,其中 2013 年计划推出 2 万套,2014 年计划推出 5 万套。此类住房价格比周边商品住房低 30% 左右,面向全市符 合限购条件的家庭,其中北京市户籍 无房家庭 ( 单身人士须年满 25 周岁 ), 经济适用房、限价房轮候家庭有优先 购买资格。而在网易房产栏目做的调查中,有超过 64.5% 的受访者认为北京房价未来两年不会降,而且也认为“自住型” 商品房不会对房价造成影响。当在调查中被问到是否会购买这类房子的时候,有超过 62.1% 的受访者选择购买“自住型”商品房,因为有“投资价值”。这无疑成为现在很多北京市民的心声。在采访过程中,遇到的朋友在听到这个问题时,也做出和网友一致的回答,这就不难解释恒大御景湾 1:74 的中签率如何而来的了。

    30%:促进人潮爆发的强心剂
    “自住型”商品房比周边房价低三成,无疑给当前苦苦等待房价下降 的老百姓打了一剂强心剂。刘跃心里 算着这么一笔账,虽然五年后才可以 转让,但是五年后的房价可不是现在 这个样子,毕竟每年北京市的房价涨 幅都超过了 18%,2013 年更达到了 20%,以此计算,五年后房价翻一倍 多半没问题,缴纳了 30% 购房差价, 再加上各种税负支出,依然还有很大 的盈利空间。“这跟买原始股一样, 买到了就赚了,买不到就算了。不过 还有那么多地块呢,我一个一个去登 记,肯定有行的。”刘跃表示。事实 上,记者身边抱有同样想法的朋友也 不少,对于他们来说,“自住型”商 品房的推出相当于天上掉馅饼。“这 是政府政策推动的,相当于给老百姓 送钱,合理合法的,这样的便宜不占, 我有病啊?”刘跃在采访最后说道。

    实际上大多数人认为“自住型” 商品房如此火爆的原因,首先是价格 优势,豆各庄第一个“自住型”商品 房——御景湾的售价在 2.2 万元 / 平米, 周围二手房价格普遍在 3 万元 / 平米, 差价超过了 30%,对购房者吸引力较大;其次是“刚需”购房者强大的购 买力,根据住建委相关数据,目前北京市经适房和限价房轮候家庭大概 13 万左右,而“自住型”商品房到 2014 年底的总供给量只有 7 万套,巨大的供需矛盾短期难以改变;最后也是最 关键的一点,“自住型”商品房属于 商品房,满五年后可拥有产权,而出 售只需上缴 30% 盈利,这样的制度设计让购买此房的居民稳赚不赔。

    走向:由市场供求决定
    其实“自住型”商品房预定的火 爆应该是业内早有预见的,毕竟各大 城市普通商品房中一些“刚需”楼盘 也是频现抢房、日光盘现象。这归结 根源不外乎符合“刚需”要求的房源 供给有限,市场住房需求不能得到满 足;再加上房价只涨不落,消费者难 免恐慌。“自住型”商品房有明显的 价格优势,比普通房源低 30%,核算下来北京二手房价也远高于此。因为市场供求决定未来房价走向,在强大购买力的推动下,怎能不火爆呢?并且此类房子购买 5 年后,就能获得产权,是稳赚不赔的买卖,难免存在投机者从中作梗。

    说实话,由于投资渠道的不畅, 本来老百姓手中资金就没有好的消化方式,“自住型”商品房本来出发点 是好的,但被老百姓理解成值得投资 的房地产产品,这恐怕出乎出台这一政策的政府官员意料。不出意外,这 种抢购的风潮会愈演愈烈,在接下来的“自住型”商品房销售中,我们一定还会看到这种景象。而在当前商品 房房价节节攀升的情况下,“自住型” 商品房推出以低总价,低单价为特征, 无疑会引起大部分购房者的注意,成为投资人关注的对象。

    北京市为避免“自住型”商品房 “内定”情况,住建委出台了“提前 公示、网上审核、摇号监督、事后严 惩”等七大措施。然而,之前推出的经济适用房、公租房等保障性住房, 或多或少都存在“权力寻租”的现象, 这已经引起老百姓的不满,对于这个 新的“自住型”商品房,老百姓有顾 虑和疑问,需要有关部门认真对待, 想办法加以避免。
来源:《中国地产总裁》杂志      时间:2014/1/21 14:23:30>