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房地产行业调控已经失效
| 文/中国国务院发展中心市场经济研究所所长任兴洲
无论是房地产行业，还是其他行业的发展，都与中国宏观经济形势有着密不可分的联系。改革开放以来，特别 是近十年来，房地产行业的发展虽然有其环境和动力，但 它的发展却离不开中国整体的经济环境。因此，在谈及房 地产行业发展时，就更离不开宏观经济的总体形势。
2013 年宏观经济形势
2013 年前三季度经济增速基本保持平稳，全年 7.5% 的目标基本可以完成。其中，第一季度国内生产总值（GDP） 同比增长 7.7%，第二季度同比增长 7.5%，第三季度同比增 长 7.8%，第三季度的一些经济指标显示出回升势头，“稳 增长”政策已取得一定成效。
改革开放 35 年以来，投资一直是促进我国经济增长的 主要力量。在投资中，固定资产投资占据很大比重。而固 定资产投资是由三大版块支撑的：制造业、基础设施建设、房地产。其中，房地产约占 23—25%。从 2011 年开始，这 三大版块开始出现不同程度的回落，制造业不景气，全面 产能过剩，房地产在固定资产投资中所占比重由 2011 年的 35% 下降到 20% 以下，因此固定资产投资对我国整体经 济增长所起到的促进作用已经越来越弱。
总体来说，2013 年前三个季度我国经济基本平稳，经 济环境错综复杂，难以出现强力反弹的局面。
经济发展背后隐藏的突出问题
首先，产能过剩。它不仅影响着经济结构调整，也影 响着货币政策效果的发挥，制约着中国经济的复苏进程。 本届政府下决心治理，这是一个痛苦的过程，但如果不做 出改变，那么我国的经济就不会有出路。其次，金融风险因素上升。再次，通货膨胀风险存在。通货膨胀会造成物 价上涨，容易使生产者误入生产歧途，导致生产的盲目发展， 造成国民经济的非正常发展，使产业结构和经济结构发生 畸形化，从而导致整个国民经济的比例失调。
本轮房地产调控的特点和成效
这一轮的房地产调控历时三年多，大体经历了三个阶 段：从 2010 年 4 月份“国十条”出台到 2011 年年初“国 八条”出台为第一阶段；之后全国四十多个城市陆续开始 限购、限贷、限价及限卖种种措施逐步实施为第二阶段； 2013 年 2 月份“新国五条”出台至今为第三阶段。这一轮调控特点很明显。首先是综合运用经济、行政、 法律的手段，打出政策“组合拳”，强化住房的居住属性， 去金融化。其次是实行差别化的利率政策，特别是提高了 二套以上住房贷款的首付比例。第三是限价，对房价实行 目标控制，建立考核问责制度。第四是运用税收调节。第 五是大规模建设保障性住房，加强普通商品房的建设，限 制一部分投机性需求。第六是增加居住用地的供给。然而本轮调控取得的成效并不明显。第一阶段，由于 没有出台实质性的措施，因此效果并不明显。第二阶段， 组合政策效果开始显现，多个城市投机性需求得到遏制， 市场交易量明显回落，一些城市房价涨幅明显回缩。第三 阶段，从 2012 年下半年到现在房价呈现明显反弹，交易量 迅速回升，部分大城市房价大幅上涨，“地王”频现。从这个角度说，此次房地产调控已经失效，亟待中央出台新 的政策进行新的调整。 | | | 来源：《中国地产总裁》杂志 时间：2014/1/21 15:11:22> 
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