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中国房地产的困境与出路
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文/全国房地产商会联盟上海联合会会长 朱咏敏
最近一段时间，一些房地产行业内外的大佬都在谈论房地产，看涨的也有，看跌的也有。比如万达的王健林说， 中国的核心城市如北京、上海、广州，这些城市房价上涨 趋势在 15 年至 20 年是不会改变的。另一个是马云。他不 是做房地产的，而是做电商的。他说未来几年会把电商引 入房地产，如此一来，房价最起码要跌 20%。号称“任大炮” 的任志强讲，中国的体制不变，中国房价是不会下降的。 我引用这些人的观点，只是想告诉大家，对于房价，有一 部分人看涨，有一部分人看跌，他们的依据无非是这几方面： 一是房价收入比；二是空置房的存量；三是城镇化。
十八届三中全会强调，以后在资源配置上，要让市场起决定性作用。这是很值得玩味的一句话，一定要仔细揣摩。 不少人会有这样的疑问：市场起决定性作用的话，是不是以 后所有大城市的房子都不限购了，都可以放开了？这是根本 不可能的。中国的限购，特别是在北京、上海、广州、深圳 等特大城市，限购在三年内是不会取消的。为什么呢？因为 中国的资源有限，无法承受每个人都买下一套房子所带来的 压力。因此，2013 年 10 月 29 日中央领导开会研究保障房， 没有讲到商品房，也没有讲到价格，这次会议释放的信号非 常明确：中国不能再一条腿走路了，中国以后对房屋的供应， 很大程度上在保障房这一块。尽管中央工作会议提到了资源 配置，但这并不是意味着，房子以后可以像卖苹果一样在市 场上卖，这在中国是不可能的。但是，多套房子的限购，会基本放开，这在一定程度上已经成为了定局。这是因为，目前我国广义货币发行量已经超出预期，而房地产是解决这一问题的最佳手段。因此我认为，在不久的将来，限购房会分为两部分，基础房源会限购，多套房源会放开。
李克强总理所讲的城镇化有两层意思：第一、把城镇化作为国家战略来考虑；第二，中国东西部地区差别大，相对 来说，东部地区发达，西部地区贫困，但是我国的资源集中 在西部，东西距离长，每年运输所造成的损耗都是一个庞大 的数字，因此城镇化建设，不是上海级别的大城市的建设， 而应该率先在中部地区实施，减少运输成本。特别是一些产 业聚集、人口集中的地方，可以率先进入城镇化。
李克强的话与这次城镇化会议是相吻合的。城镇化要有一个总体的布局。中国的城镇化，有一个非常权威的版本， 它把中国分为东部、中部和西部。这三个地区的条件不同， 因此城镇化的进程也会不同。东部地区实现城镇化需要 16 年，中部地区需要 27 年，西部地区则需要 36 年。综合来讲，中国的城镇化在未来 15 年还有很艰难的一段路要走。 中国的城镇化将会给房地产企业带来很多商机。作为房地产开发商，不应该在等待城镇化当中渴望机会找上门 来，而是应该在新的一轮城镇化过程当中去拓展你的市场。 这个市场不是住宅市场，而是旅游地产、养老地产、养生 地产，也可能是复合地产，或者是综合地产。这些都是房地产开发商应该在战略上思考的。
房地产行业仍然是未来产业的支柱。在城镇化的战略 下，大型房企应转变战略，向综合型发展，只做住宅地产没有出路，综合战略才能取胜。而中小型企业首先要解决生存问题，之后再进行战略转移。 | | | 来源：《中国地产总裁》杂志 时间：2014/1/21 15:36:37> 
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