文 / 陈建铭

   未来的房地产市场将走向何方？ 房价是否会大幅增长？对于这两个问题，应该从市场本身去寻找答案。因为决定房价，决定房地产市场好坏的根本 因素是供需关系。未来房地产市场的供 应量会增加，供需将会逐步走向平衡。

    未来房地方市场必然会经历一轮兼并收购的洗牌过程。供需关系趋向平衡， 消费者选择空间增大，卖方市场将会分 化削弱，甚至形成买方市场。这就意味着，今后房地产市场竞争更加剧烈。尽管未来三五年内，房地产市场仍将处于旺盛 期，但从现在起，区域分化，市场的细分，激烈的市场竞争将真正开始。

    随着竞争日趋激烈，市场成熟度将逐步上升，而国家宏观调控并不会消除，只不过是改变了调控的方式和 手段，房价可能由地方政府自行管理，以充分体现市场的区域性差异。中央政府未来对房地产市场的调控手段，将主要转移到三个方面，一是税收，比如说房产税的逐步实施；二是金融，未来房地产一枝独秀的局面将不会持续；三是制度，建立不动产统一登记制度，实现信息共享。这些都是预防房地产泡沫的重要举措，由此可见，政府的宏观调控不会放松，只不过是调整了方向和策略。

    在这样的形势下，房地产企业应积极采取应对举措。目前房地产市场发展正开始出现三个趋势，一是净利润平均化，二是商品大众化，三是经营高周转化。因此我们的应对措施也必需与这些趋势相契合。

    房地产企业要从五个方面来应对。一是更加注重成本管控。未来房地产企业净利率水平会向社会平均水平靠拢，利润也将不断压缩。在价格 不断趋于稳定的情况下，利率也会逐 渐趋于稳定。成本的控制将会是房地 产企业的核心竞争力。

    二要更加注重产品的品质。当房地产市场逐渐回归其本质，住宅也将 逐步回归居住的使命，其最终产生的 影响是消费者将更关注产品品质。那 时房地产产品营销日趋同质化，价格竞争白热化，房企的竞争将会转向品 牌为主的综合竞争。

    三要更加注重运营效率。随着供需逐步走向平衡，以时间换空间，依靠土地升值这种高利润的模式将会发生根本转变，取而代之的将是以高周转率为代表的效率运营。

    四要更加注重住宅产业化。随着房地产市场暴利时代的逐步终结，产业化的发展将是房地产市场发展的必然趋势。可以说，住宅产业化的理念创新，将会带来住宅行业的一次革命，而工厂化和标准化又是产业化的具体表现形式。工厂化的产品生产方式，不仅可以全面提高项目的周转速度，而且还能有力保障产品的质量。

    五要更加注重环保理念。我国的环境问题，在改革开放三十多年后的今天日益严重，“两会”首度将 PM2.5 写入政府工作报告，这将进一步激发 老百姓对生活环境质量的关注。因此，我们在关注快速发展，提高产品品质的同时，也应该更加注重开发过程中的环保理念，为消费者提供低炭、绿色的宜居住宅。

    房地产市场将逐步走向供需平衡， 政府调控理念将逐步转变，房地产行 业内竞争将日趋激烈，为此，我们必须要采取积极的应对措施，只有这样才能在激烈的竞争环境中立于不败之地。 
 
                                                             作者系上海三盛宏业投资集团董事长