深耕  细做  不掉链

文/著名房地产专家、北京大学房 地产总裁黄埔班教务长  顾云昌

现在楼市崩溃论犹如一股狂风刮来, 但实际上，我觉得说楼市崩溃是有些不负责任。要知道价格是市场供给决定的产物，只要有了合理的市场结构和供应体系，楼市价格暴跌是不可能的。

首先，今年开始政府将大力推进新型城镇化，提出“3 个1 亿人”，即到2020 年要解决约1 亿进城常住的农村转移人口落户城镇，约1 亿人的城镇棚户区和城中村改造完成，约1 亿人在中西部地区就地实现城镇化。社科院曾测算过，这将给城市带来每年6-7 亿平方米的房产需求，再加上城市刚需，城市对房产的需求总量应该在10 亿平米左右，而现在各大城市平均下来每年的房地产销售面积也就这个数，说明这个市场的转折点远没来到。反观世界也是如此，房产价格暴跌都与城镇化率有关。美国房价波动时候城镇化率超过70％；日本房产泡沫破灭时城镇化率超过67％。而现在中国城镇化率只有30％左右，远没达到国外的城镇化水平，也就更别提什么房价崩溃之类的情况了。

其次，要注重金融杠杆的作用。这里有些数字需要我们注意：在个人住房贷款占GDP 比重上，美国在金融危机前是72%，而我们现在只有12%；再从家庭负债比率上看，美国在金融危机前家庭负债率超过70%，中国现在不到30%。从这两个关键的金融数据上看，我们房地产市场的金融背景是健康的，没有经济泡沫破灭的迹象，更谈不上“崩盘”。

再次，从政府角度看，我发现了一些非常有意思的信息。一是两会期间住建部部长姜伟新提出要进行“分类调控”。什么是分类调控？就是说在今年经济下行压力加大的情况下，要力保7.5% 的增长速度，因此对房地产这个支柱产业不能一味打压，不然空出来的产能没有办法补充，GDP 增速稳定在7.5% 就是一句空话。再加上各地情况不同，所以针对各地实际情况进行房产调控而不做“一刀切”就成为明智的选择。二是姜伟新部长在不同场合明确讲，“十年内房地产不会崩盘。”这表明中央高层领导对房地产市场有共识，不能打压，而且要防止大幅降价，这符合经济发展的实际情况。所以房价还远没到转折点，从这点上看，持“崩盘”论的人要么无知，要么无聊。

对于2014 年的房地产业，我的看法是不会太好也不会太坏，但是离“崩盘”差得很远。我给开发商们提出几句话来应对这样的局面：首先是“深耕”，在自己熟悉的市场扎下去，规避风险；其次是“细做”，认真做好每个项目，出精品，提升服务水平；最后是“不掉链”，从各方面准备好应对市场波动。只要开发商做好这三点，就能抢占市场的先机。