——专访著名经济学家、原人大常委会副委员长成思危
文 / 本刊记者 岩竹

 

2013 年中国GDP 增速降为7.7%，说明中国的经济进入了震荡调整的周期，已经开始从过去外向型的经济艰难地向内需型的经济转型。在转型过程中出现了很多问题，尤其是房地产价格上涨过快，已经成为经济发展的隐忧。如何理解房地产在国民经济中的地位？十八届三中全会后中央提出的新调控措施如何应对？如何通过调整经营模式规避风险促进房地产企业健康发展？《中国地产总裁》杂志带着这些问题采访了著名经济学家、原人大常委会副委员长成思危先生。

《中国地产总裁》：中央十八届三中全会决议对房地产提出很多制度上创新，您认为这将对中国经济产生怎么样的影响？

成思危：十八届三中全会对房地产行业提出了很多制度上的创新，如果这些政策都得到落实，我认为这将为中国经济提供很大的推动力，也会使房地产业更加健康地发展。

十八届三中全会提出来给农民财产权的问题，这就是相当于第二次土地改革。解放初土地改革把土地给了农民，后来推广集体化后财产权虚了，农民没有了土地，土地是集体的。而十八届三中全会决议明确了要给农民财产权，这将带来很多变化。首先农村经营性的建设用地会进入市场，按照市场价格同地同价，而且要兼顾国家集体和个人的利益，这就会给农民带来收益。其次，农民承包经营权要确权，确权以后经营权可以流转，这能让农民经营得更加灵活。再次，农村集体兴办的企业，要明确农民的股份，农民要得到分红，这能转变农民的身份。最后，农民的宅基地也是可以有用的物权。

从这几点看，十八届三中全会决议只要执行到位就一定会提高农民的财产性收入，而农民有了新的收入，肯定会拉动社会消费的增长。同时也会使农民进入城市的时候，带上新增财产，这会极大促进城市经济发展。因此，我对国家接下来的经济形势还是持审慎和乐观态度的。

《中国地产总裁》：目前受国际经济形势影响，中国经济增速放缓，年均GDP 增速从10% 降到7.5% 左右。而在这样的情况下您一直认为国民经济中房地产支柱行业的地位不会动摇，您的依据有哪些？

成思危：我们国家人口众多，还处在发展阶段，住房问题可以说是每个人都需要的。由于我们国家每年新增的劳动力就将近1000 万人，从农村转移到城市的劳动力又是1000 万人，再加上还有一些改善住房的需求，所以对住房的需要是长期存在的。社科院曾经做过一次研究，以当时的价格测算了下，发现100 块钱的房地产投资，可以拉动上下游170 到220 块钱的投资。并且住房要有钢铁、物、材、水泥，还要有家具、家电，再加上搬家公司是服务行业，因此房地产开发对国民经济的拉动作用是非常明显的。

有数据显示，一万平方米的住房建设就可以解决一百个人的就业问题。在我们国家，就业是重大的问题，就业是民生之本，而现在发展房地产，立马可以解决大量就业问题。这样看来房地产在我们国家全面建设小康社会这一阶段中，重要性是不可否认的，是国民经济的重要的支柱产业。从中国来看，起码在十年，甚至更长时间内，房地产作为拉动国民经济发展，满足人民群众日益增长的物质需求的支柱产业是毋庸置疑的。

《中国地产总裁》：您认为要解决中低收入家庭住房问题，核心是要达到“居者有其所”，而不是“居者有其屋”。您能解释下这两者间的区别吗？

成思危：“居者有其屋”这个提法是有问题的，我们应该讲是“居者有其所”，或者是中央提出来的叫“住有所居”，“居者有其屋”这个词是从联合国翻译过来的，“每个人都要有地方住”这个说法没问题，但是要求“每个人都有他的房子”这是无法实现的。

“居者有其屋”，就是每个人都要有自己的房子住。在世界来看，任何一个国家让每个人都有自己的房子是不可能的。美国住房自有率最高的时候也只有64%，这两年因为经济危机的原因，有一些人的房子被没收了，这个数据也有所下降。德国这个数据只有50% 多，我们国家的统计数据是72%。所以从数据看根本不可能使每个人都有自己的住房，但是让每一个人都要有住的地方，这一点还是能办到的。这也是联合国这几年来提出的住房保障口号。“居者有其所”这样说才是真正表达了世界主流思想的认同。

《中国地产总裁》：最近几年您一直在建议采用全民住房保障体系来解决住房问题，您能详细说明一下吗？

成思危：前几年我跟住建部合作，对廉租房做过研究。当时我们提出了一个提案，跟住建部交换了意见，我专门组织了专人参加的国内调研、国外调研，最终在人大提出了一个报告。在报告送交总理之前，我们又做出一次讨论，当时分析全国无房和住房特别困难的住户大概是1000 多万户，这些人必须要通过廉租房来解决。我们提出了六点建议，得到了总理的肯定。在接到总理批示以后，我们又跟住建部展开讨论，发现这几年的廉租房政策基本上是明确的，各地对建设廉租房的行动也是在加速的。所以我们认为廉租房的问题，只要按照现在的政策做下去，只要资金有保障，2015 年底以前全国所有的低收入、无房户和住房困难的问题应该是可以解决的。

但是我们调研发现，经济适用房方面问题比较多。一个是房屋的标准，还有受保障人的标准都不够明确。我曾经提出这个观点，经济适用房的标准不能过高，保障的条件要适度。但是这个问题现在来看还是没得到足够的重视，所以经济适用房成为一个腐败的高发区，这一点其实在房子建设前就有了预示。你看现在有的经济适用房，像北京回龙观，建筑面积有100平方米、130平方米，甚至还有复式设计。经济适用房用这么高的设计标准，就会使得公务员可能“近水楼台先得月”。我们最近看到新闻报道，一些地方的经济适用房小区成了公务员的住宅小区，这就是一种不合理的“公权私用”。经济适用房本来是保障中低收入群体的住房问题，但是却在地方上变成了公务员的私产。我讲过，掌握分配权的人绝不能有优先选择权，如果掌握分配权的人有优先选择权的话，那会出现腐败。

因此，我们解决住房问题的政策实际上要注重优先顺序。先解决什么问题，再解决什么问题，这个绝不能乱。我认为，要建立全民住房保障体系，首先要解决中低收入和低收入无房户的住房困难，这是政府的职责，而且责无旁贷。第二是要对确实无房的、又不够保障条件的人，给予一些优惠政策的支持，让他们能够买得起房，或者降低他们购买房产的负担。第三是要考虑当前有不少改善性居住需求的人，对于这部分人的要求，我认为应当采取合理的方式。也就是说，他一定要卖掉他原有住房，然后才能得到政府资金或者政策帮助，以间接的方式帮助他改善。当然其他购房类型，比如说投资型、投机型，现在我们都不赞成，都是要限制，这些就要从金融的手段上、政策手段上给予遏制。

而针对住房保障的制度建设，我曾经在人大会上建议，如果房租高于申请者收入的1/3，应该由国家出面补贴一部分，等申请者收入达到国家标准，国家就不用补助了。另外，公租房应该可以出售，但出售价格严格按照市价走，房租也可以算在房价里，就是减掉房租最终算房价等等。所以需要有一套住房保障政策，要打“组合拳”。

《中国地产总裁》：您在文章中说住房价格上涨是波兰式的，您能解释下这个提法的含义吗？

成思危：住房价格上涨是经济学的一个基本规律，这种上涨是波兰式的前进，螺旋式的上升。其实从长期来看，土地就是一个稀缺资源。大家知道，我们要保18 亿亩的耕地红线，因此土地的供应是有限的。所以在经济学里，土地的价格弹性是刚性的。就是说，土地的价格总是要上涨的。另外，从经济学另外一个供应和需求的角度来看，当房价下跌时，能够买房者的人多了，需求可以有更多的增加。而这时愿意卖房的人少了，因为利润低了。所以这样的情况下，就会形成需求和供应的差额。这样积累到一定程度以后，就可能造成需求的推动使企业价格又重新往上走，这个现象我们看了很多，2008、2009 年我国房地产市场就出现这样的状况。

《中国地产总裁》：近期部分城市房价出现波动，有人说房价会暴跌40-50%，您认为这有可能吗？

成思危：我们说中央现在要的只是保证楼市平稳发展，但中央不可能让房价长期下跌，毕竟房价一直下跌对谁都没有什么好处。现在有一些舆论说房价要跌40%-50%，我不知道根据是什么。2008 年也有人说房价要跌40%-50%，当时我说，房价总的来看不会下降而会上升，结果事实证明我的判断是正确的。现在又有人说跌40%-50%，但我想恐怕不容易。一般来说，建房成本中土地费用约占20%，拆迁安置费用约占10% ～ 20%，房屋建筑安装费用约占20% ～ 30%，市政设施费用占10% 左右，各项税费约占 20%。在此基础上，还要加上20% 左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。建安费用肯定是不能去掉的，土地价格也不可能去掉，政府税费现在也没有说减少，而且从有一些政策来看还是在增加的。因此房价各个部分没有结构性变化，我觉得现在很多人谈的40%-50% 的降价空间不大现实。

所以我们从长期的角度来看、从通货膨胀角度和从供求关系的角度来看，房价都是会上升的。虽然短期可能会下降，但是下降的幅度不可能会很大。

《中国地产总裁》：您认为中央要做的不是打压房价，而是保证楼市平稳发展。您是如何理解现在中央提出以加大供求来平抑楼市价格涨幅的政策呢？

成思危：十八届三中全会结束后，关于房地产业内和大众关注最多的就是中央调控方式的转变。在过去10 年间，政策一直围绕“房价”做文章，决策者试图通过各种行政手段稳定房价，抑制房价暴涨。此次被寄予厚望的三中全会，明确提出政府之手要收，而让市场“看不见之手”充分发挥作用，使得市场成为资源配置的决定性力量，这番与之前截然不同的表态无疑让大众眼前一亮，而在具体操作上，主要体现出以加大供求来平抑楼市价格涨幅这一核心思路，也就是所谓的“市场的归市场”，开始改变过去以堵为主的调控思路，调整为以疏为主的思路。新一届中央高层在十八届三中全会上首次表态做好住房保障与房地产市场调控工作，这具有如下的意义：一是运用供给平稳市场价格。政府出台各项政策鼓励地方建设保障性住房，无形中就加大了市场供给，对于房价上升会施加很大的压力，目前看达到了很好的效果。其次，这将意味着政府学会尊重市场规律，建设楼市长效调控机制。再次政府此次转变观念，对于楼市下一步平稳发展给与了有力的保障。因为政府尊重经济规律，不乱用行政手段，那么开发商就有可能采用长线投资，而不是选择短期行为，这对行业发展健康非常有利。

《中国地产总裁》：2014 年，国家经济结构调整进入新的时期，您曾说过房地产行业对国民经济完成调控目标有着非常明显的保障作用和缓冲作用，您能解释下这个提法的真正含义吗？

成思危：现在中国经济进入新的周期，这个新的周期从2013 年开始，这个周期的特点就是平稳、健康和中高速增长。所谓平稳就是它的波动率比较低，大概正负1% 左右，所谓健康就是水分不断地被挤掉，水分包括有害的GDP、无效的GDP 以及低效的GDP。我的分析是这十年内GDP 平均增速将达到7% 到8%，而到2019 年会达到最高点9% 左右。这个周期里我们面临的三大挑战是：第一，地方债务的化解。现在地方债务数量太大，而且有些地方不可能及时还债，牵扯着政府的资金不可能全部投入保障住房建设。第二，环境的问题。像北京的雾霾，需要国家投入更多的资金进行治理，但是治理环境过程中一时不可能产生GDP。第三，投资过热。GDP 投资偏好症还需要我们进一步克服。我们虽然在1991-2001年是中高速增长，但是那个时候的投资增长率和GDP 的增长率相比只有1.5 倍左右，现在投资增长率是GDP 的两倍以上，最高达到三倍，这肯定不正常。

根据国家统计局发布的数字，2013 年我国的GDP 总值56.9 万亿元，增速达7.7%，创14 年来最低增速；而城乡居民人均收入分别为29547 元和8896元，全年居民消费价格上涨2.6%。从投资、消费、出口三者分别对GDP的贡献率来看，2013 年的最终消费对GDP 增长的贡献率是50%，资本形成总额的贡献率是54.4%，货物和服务净出口贡献率是-4.4%。根据公布数据，全年固定资产投资436528 亿元，而2013 年全国房地产开发投资为86013 亿元，占全年固定资产投资比重为20%，从这几点看出固定资产投资是决定GDP 增速完成任务关键，而占固定资产五分之一的房地产投资，其对GDP 增速的决定作用不容小觑。所以，中国经济不可能去“房地产化”。而我们只是要按照中央的政策，加大调控力度，使中国地产业健康发展。楼市会发生什么样的变化，主要看国家的经济状况。由于多年的楼市上涨，整个社会似乎忽略了这种因果关系。2008 和2010 两次伴随房价下跌楼市惨淡，都源于国家经济严重低迷，2008 因为世界金融危机波及、2010 因为4 万亿元后的深度调控。从中国目前的社会经济状况来看，我们没有持续承受经济低迷的资本，在满足消化前面通胀压力的前提下，采取偏积极的经济政策是必然选择，而且，目前我们仍然有资本进行相应操作，2014 年的国民经济应该好于2013 年，因此楼市前景也应该好于2013 下半年。

来源：《中国地产总裁》杂志