陈宏/全国房地产经理人联合会副主席

 

在十八届三中全会、中央经济工作会议以及刚结束的两会上国家对地产相关领域的政策布置总体来说是没有新意的。我们从李克强总理的报告来看，表明了中央政府有两层意思，一是以往已经出台的房地产调控政策将继续执行，在没有理清房地产现阶段的资源配置、相关政策的研讨之下，有关新政策将暂缓出台。

我认为2014年不会推行房产税。因为李克强总理在去年12月的经济会议当中，提出了这个样一个观点，就是房地产一定要与市场接轨，表明了政府不会用行政手段或者投放货币的形式来干预房地产市场，“他买的起就让他买”，这是符合目前市场经济行为和经济价值的。

而关于小产权房的整顿和清理，我觉得必须在符合国家现有规化调整的基础之上进行，同时允许农村经济土地建设用地走向流通市场。我们很多区域都对小产权房觊觎了一个希望，认为这次会放开，但是这次两会我们从报告当中明显感觉到国家对小产权的政策没有“放”，而且今后还有“整”。可以从两会报告中看到，今后政府会更加注重调节土地供应，特别在东部大的城市，整体上来讲今年不会像往年一样无限制地放量土地，而是会有节制，有节奏地调整土地。今后政府会对房地产市场实行“两头抓”，之前都只是用行政手段关注房地产市场一头，而没有关注资源的配置。对此今年政府做出了改革，就是从土地供应的源头抓起，将房地产管理的另一极充实起来。另外，在三、四线城市楼市普遍唱衰的情况下，实际的情况没有像人们想象的这么悲观，也不会像相关人士所认为的那样，房地产市场刚刚进入高峰期。

2014年房地产市场的整体购买需求，重点会从28岁提高到38岁的年龄段。从我们经历过了国五条、国八条等等的政策性调控上来看，不但房价没有下降反而上涨，这说明刚性需求和改善性需求在中国的房地产市场中它确实存在，所以中央政府也应该非常客观地面对市场。而从投资者的角度来讲，我们要理性地看待这个市场，切忌过于乐观也不要过于悲观，要谨慎看待市场、应对市场，这是最为合理的一种方式，目前分类调控的重点在于北上广这样的城市，而从严格意义上来讲，实际调控更多的是以市场来进行自我调节。对于近两年出现市场过热的城市的调控，我认为中央政府会出台引导性的政策，而不会出台极端的政策。

2014年的地产市场仍然会健康发展，稳中求进。从价格、销售量来看，2014年整体房地市场形势一方面价格会有所上升，但是升幅不会过大，销售总量会趋于缓冲或者略有下降。由于刚性需求依然稳健，所以会推动一二手房的市场价格上涨，但是其中会保持一个良好的发展势头。而随着2014年城市分化会的明显，消费结构也会进一步向新兴地产市场，尤其是文化地产、主题地产等相关方面发展，所以作为投资人和开发商要理性地看待投资机遇。