徐德明：不动产登记势在必行

文 / 本刊特约记者 吴强

　　2013年11月20日，十八届三中全会后的中央经济工作会议上，国务院总理李克强提出“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”。SOHO中国董事长潘石屹第一时间在微博上表示：“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”而接下来李克强总理主持召开国务院常务会议通过决议，表示将责成国土资源部出面整合全国分散的不动产登记职责，成立统一的不动产登记管理机构。

　　这个政策现在成为房地产业内关注的焦点。许多专家解读这一政策出台不仅会保护不动产权利人合法产权，更能够提高政府行政效率，实实在在方便人民群众。而各大媒体则立马从中解读出“反腐”、“控房价”、“透明化”等效果。为此，借着今年1月11日全国土地资源工作会议在京召开的机会，《中国地产总裁》杂志记者采访了国土部副部长徐德明，他对记者解释了这一政策出台的原因以及国务院的相关想法。

原因：杜绝漏洞整合信息

　　国土部副部长徐德明表示，由于现在涉及不动产登记的部门较多，在这一领域条块分割较为明显，使得一个不动产在几处登记这种事情常有发生，造成数据不实，更容易产生漏洞。“实际上，不动产登记这一制度早在2007年，《物权法》就已明确规定了。”他表示，在国务院的领导下，今年为了解决这个问题，国土部将尽快协调有关部门建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，目前将以做好不动产统一登记的顶层设计、制度安排为重点，逐个落实统一登记机构建立、出台统一登记依据、建设统一登记信息平台、制定统一登记证的各项工作。他认为：“这只是第一步，此后，将在整合信息的基础上，设立大平台的数据库，一方面为国家调控房地产市场提供数据支持；另一方面也将杜绝不动产登记的漏洞，做到数据的准确真实，给市场的发展营造一个良好的环境。”

　　“其实不动产登记制度不是什么新鲜事，这个制度在国外早已实施多年。实施这一制度好处多多，除了让不动产信息公开透明化的同时，还成为了征收房产税的基础及国家层面反腐的‘利器’之一。”徐德明表示，不动产登记制度的建立，将成为我们国家完全市场化运作的标志。

效果：“反腐”是亮点

　　《中国地产总裁》杂志记者在之前做的读者调查中注意到，读者对于建立不动产统一登记制度产生的效果大致有这些解读：房屋和土地统一登记了，立竿见影就会产生诸多惊人效果，“公众可轻松查到名人、富人和官员的房产及交易情况”、“房价马上会跌”、“官员中会出现一波房产抛售潮”、“马上要在全国范围内征收房产税了”......针对这些不动产登记制度效果猜测，徐德明表示没有那么明显。他认为不动产登记制度的出台将使得市场行为获得规范，这可能是这一制度最大的效果。“以后任何人从事不动产的建设、交易等市场行为，都有数据支持，可以起到规范市场的作用，这是我们最看重的。”徐德明这样对记者表示。

　　然而《中国地产总裁》杂志记者之前采访的部分学者却认为，不动产登记可能不会堵住部分贪官的房产登记漏洞，从而不能使他们“现出原形”。针对这一点，徐德明表示，理解大家的焦虑。“事实上，神木房姐的多个身份证问题也确实表明不动产统一登记制度仍有漏洞可钻，但是相比没有不动产统一登记制度，这个漏洞已经大大缩小，且随着身份证管理制度的逐步完善，这些漏洞也将被修补。”

　　他认为，对于贪腐中央力度很大，未来制定的不动产登记制度将规定在不动产交易过程中，物权的所有和转让必须进行登记备案。“最起码以后贪官不敢收房产。”徐德明笑着对《中国地产总裁》杂志记者解释。

过程：撑起百姓交易保护伞

　　“据统计目前我国进行不动产登记的部门将近10个，在许多城市，实行房、地分开登记：国有建设用地使用权在土地管理部门登记，其上房屋则在房产管理部门登记。此外，耕地、草原、林地、海域使用权等又分散在不同部门，涉及国土、住建、农业、林业等多个部门。”徐德明在谈及这一点时神情严肃，他认为这种条块分割的部门利益将成为不动产登记管理制度推广的最大障碍。他觉得，虽然房屋、草原、林地、海域等皆属不动产，但其中与普通人关系最为密切的显然是房屋。徐德明表示，现在房产是大多数国民最大的不动产，所以很多人自然会把不动产登记理解为房产登记。“从作用上看，不动产登记既是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也在保护不动产权利人合法财产权等方面有着重要的意义。保护合法财产权的背面，必然是打击非法获得财产的行为，所以有些人会担心犯罪证据的暴露，而这也许恰是公众的期盼所在，也是我们应该完成的职责。”他在接受《中国地产总裁》杂志记者采访时这样表示。

　　徐德明认为现在国务院建立统一的不动产登记制度是《物权法》中的明确规定。“但是《物权法》只确定了原则，没有具体的操作方案。推行不动产统一登记，主要是为不动产交易提供法律保障，基于市场经济的需求，提高交易效率，保证交易安全。”他表示，针对不动产登记制度国土部已经做了很多调研，“对普通百姓来说，不动产登记中与自己关系最密切的就是，买房后到房屋登记机构办理房屋的过户登记并领取房产证的环节，只有完成了通过不动产登记这个环节，在法律意义上买方才真正取得了房屋的所有权，其利益才有了稳固的保障，这对于不动产所有人来说，是非常关键的。”徐德明表示这样对国土资源部各个部门的压力很大，大家的关注点都在如何做好不动产登记这个工作上，只有做好制度规划，才有可能最终顺利实施这一制度，也才能“为老百姓买卖不动产撑起一道制度的防火墙。”

制度：规范市场发展

　　徐德明认为，制度是有效治理的前提，但制度执行的效果必会符合公众的全部期待。他表示“一方面，不动产登记制度设置的初衷并不是为了反腐，而是为了建立清晰合理、依法管理的现代产权制度。”他向记者表达了自己的观点，认为具体到房产而言，全国房产信息联网工作已经一拖再拖，有关部门也表示今后不会设置查询端口，所以改革的阻力不会因新制度的实施而瓦解，出台这一制度只是走完了万里长征第一步。“而另一方面，以往‘上有政策，下有对策’的魔咒是否会被打破，也存在未知数。

　　还是以房产登记为例，如果登记是自愿而非强制，就会有人躲避监督。”他认为现在“房姐”“房妹”的频出也表明，身份信息的造假泛滥也是横亘在实名登记前面的一大障碍。但他表示：“即使制度设立初期仍有瑕疵，违法与失信行为也会较过去更加难以遁形，迟早会露出马脚。这是这一制度建立的最终目标。”

　　“毫无疑问，不动产登记制度的出台是迈向现代法治社会的一大步，随着制度的查缺补漏与配套措施的跟进，其反腐、防腐功能以及规范市场良性发展的那一面也将逐渐显现出来，会对未来中国的发展产生深远的影响。”徐德明觉得房地产企业短期内可能会在市场波动中受到影响，但是从长期利益来看，这个市场会越来越规范，从而保证企业在市场中的任何行为不受限制，营造一个公平的竞争环境，从根本上说这样可以为企业发展奠定良好的基础。“毕竟公平公正是每家企业的正当诉求。”在谈到这个政策的意义时，徐德明这样表示。他认为，房地产企业要适应政策变化，规范市场行为，认真且积极地参加市场竞争，在其中取得自己应得的收益。他表示，这一制度的建立将成为中国经济转型的开端，具有划时代的意义，“值得后世揣摩与研究。”

来源：《中国地产总裁》杂志