不动产登记：一把双刃剑

文 / 本刊特约记者 张洁

2013年年底，中央在经济工作会结束后召开的国务院常务会议决定在国土资源部成立不动产登记局，统一管理全国不动产登记事项，成为2013年年底最大的房地产新闻。这个不动产登记政策一出台，就彻底打乱了现有的房地产市场运行的基础，已成为目前房地产企业最为关注的问题。

其实早在2012年国家出现这样想法的时候，有业内专家就表示不动产登记是一个有着巨大的红利和灾难并行的政策，一旦用不好，会对中国经济产生毁灭性的影响。第一次体现公众的物权虽然我国在2007年就颁布实施了《物权法》，但是相关实施细则迟迟没有出台，这就造成我们很多人花了大半生积蓄买到的房产只是70年的所有权。没有明确的物权界定，已经成为房地产市场发展的桎梏。老百姓在购买房产时，越来越关注所有权的界定，私人财产的属性越来越明显，这是不以人的意志为转移的，而是经济发展到一定阶段的必然产物。

根据《物权法》中的相关规定，国家要对不动产实行统一登记制度，统一登记范围。而据法律文件解释，国家建立不动产登记制度的根本目的是保障公民在不动产交易中的安全，减少欺诈行为，最终使老百姓能通过认真劳动创造和追求财富。但如果法律无法保障个人合法的财产安全，人们就不会通过努力工作，不会用正常渠道去追求财富积累，而会对这个社会造成负面的影响。而有了不动产统一登记制度，老百姓的不动产才算是真正的有了国家意义上承认的物权，从而在接下来在各种不同的交易过程中就不会被人欺诈。而这可能是不动产登记制度在设立之初设想的最终目标。这个制度将解决我国所有制禁区下，公民私人财产权问题，会对经济的发展和政治的进步起到不可估量的影响。

为房产税铺路

不动产登记制度建立起来后，能形成全国统一的房地产登记信息数据库，可以通过登记信息查询到人，对于个人在异地拥有房产的事实会产生不小的影响，从而在实际上杜绝地方保护主义对房地产领域的垄断性保护，最终使国家层面对房地产销售数据了如指掌，而这就是开征房产税的基础。去年年底结束的十八届三中全会决议中明确提出了要加快房产税立法，并适时推出全国统一的房产税。但是实际上如果没有全国性的大量数据支持的话，房产税真的不容易在全国推出。毕竟全国有多少房产，被多少人买了，这些数据你现在找住建部要，都不一定有，这样看来，现在没有大量的数据支持，国税总局对房产税的征收对象和征收税率就无法确定，更谈不上如何大规模推广房产税了。

因此在房地产税完成立法和开始征收前，不动产登记制度必须建立完善，以便摸清全国住房“家底”，使得房地产税相关法律的制定会有所依据，能够“切中靶心”。

要警惕部门利益阻隔

实际上现在从技术角度讲，全国推行不动产统一登记没有任何障碍。任何地方只要能开展网络办公就能开展不动产登记，这个不是一个问题。但牵连不动产登记迟迟不能出台的主要原因，就在于某些部门的消极态度甚至强力阻挠。由于这项政策触及某些部门及一部分人的利益，而且对于一些地方政府财政收入也有较大影响，会促使他们不配合，这些因素的作用使得这个看似美好的政策举步维艰。

当然其中最主要的还是利益。不动产登记政策出台会影响到地方政府的经济发展。由于当下土地财政成为很多地方摆在明面的秘密，造成土地出让金是当地财政收入的重要来源。因此，任何可能“泄露”经济高速发展“秘密武器”的事情，地方政府都会加以抵制。而另一方面，这项政策的出台能触动相关部门的利益。目前，我国统一进行的不动产登记包括土地管理部门的登记，房产管理部门的登记，农业部门的登记，林业部门的登记等等。按照国务院常务会议精神，要将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部门承担。这就意味着一些部门的权力有可能要丧失，人员要分流。因此很多部门领导肯定会想办法暗地里下绊子，这个是改革中常有的现象，不足为奇。

不意味公民私产“大起底”

不动产登记制度是用来保障公民财产权利的，其制度本身具有明显的私法效果和私法意义。因此在这个制度实施过程中，什么信息应该公开，应该向什么人公开，都必须从切实维护私产权利人和交易人的权益出发，竭力避免发生政府相关部门凭借其手中的行政权力侵害社会公众合法权利的事件。现在看世界上建立起成熟的不动产统一登记制度的国家，都有相关的规定。在这些国家，即使是国家公职人员拥有的不动产，除了产权所有者和要进行产权交易的利害关系人，也不能随意运用不动产信息系统查询不动产情况。前些天，国土资源部副部长徐德明在国土部会议上明确表态，不动产登记只是为了保障社会公众的不动产财产权与市场安全、维护权利人合法权益，而不是“公民财产大起底”。

规范房地产市场发展

国务院出台这一制度，目的就是建立中国自己的“不动产数据库”，为全国人大和国务院相关立法以及政策研究提供依据。当国家的不动产登记信息标准统一了，然后建成全国数据库就可以提供查询，国家就能从这些涉及房地产的信息里头得到大量的有关数据，而这些数据一方面对国家的各种涉及房地产的税收征管有积极作用，另一方面对于判断整个宏观经济的运行以及不动产的现状等这些情况，都可以提供很好的帮助。

同时这个政策能规范房地产市场发展，由于以往房地产市场在发展过程中不规范，对于企业的公平竞争非常不利，造成整个行业都是在“凭关系拿项目”，这对房地产业的发展实际上是一种桎梏。现在中央推行不动产登记制度，会使得这个市场变得越来越正规，房地产企业面临的竞争会越来越公平，这对很多中小企业来说是一个好消息。同时，由于得到大数据的支持，中央会发布很多调研报告，这对企业的市场策划非常有好处。不动产登记在短期会带来市场波动，但长期规范好市场，能给企业带来发展的机遇。

来源：《中国地产总裁》杂志