房地产企业商业模式探讨

文 / 朱咏敏

作为国民经济的支柱产业，房地产在目前来说仍然具有活力，市场的波动并不意味着房地产的基本面发生了逆转，只要房地产企业选择正确的发展模式，就能在市场竞争中立于不败之地。

房地产业目前的发展遇到了很大的困境，需要企业有大智慧，采用正确的发展模式，才能应对挑战。

地产将与互联网相融合

中国有几个比较大的产业，一个是汽车、一个是房地产、一个是互联网。这几项以前是互不干涉的，汽车属于制造业，房地产属于第三产业，互联网属于虚拟经济。但在去年的年底，互联网和房地产突然撞到了一起，这源自王健林和马云打的一个赌。但是做房地产的这些人对现有新科技接受程度是比较慢的，互联网又是一个发展非常迅速的一个行业，像冯仑就非常羡慕雷军，因为雷军可以利用粉丝经济，把小米手机用最简单的营销思维做到了极限，所以互联网的运营思维对未来的房地产市场影响是非常大的，所以现在房地产业内也开始非常流行互联网与地产相融合的理论，但是互联网和房地产结合以后，房地产市场又会发生什么样的变化呢？这需要我们认真思考。

今年海南省政府和阿里巴巴签署了一个500亿元的开发协议，要打造一个云计算、大数据为核心竞争力的现代化电子智慧示范园区。我觉得这其实就是以后房地产业的一个发展方向。我认为以前的房子是给人去住的，未来的房子是要给人去运用的，就像上海的“通讯大厦”，这个智能楼宇可以让业主通过手机利用云计算来安排日常的生活起居。

楼市调控与房价涨跌

2014年房地产市场和2013年相比有很大的变化，2013年对于房地产的传闻是要涨价，而2014年很多主流媒体开始报道房地产可能要崩盘的言论。像许小年就曾表示房地产是中国经济最后一张纸，如果把这张纸捅破了那中国经济就没有救了。也有专家表示2014年的房地产市场有可能会被最后一根稻草压垮，楼市价格会下降70%等等诸如此类的言论。房地产专家周伟表示，今年房地产的拐点一定会到来。他认为，房产税的开始和今年的六月份不动产统一登记制度实施是中国房地产市场的拐点。我个人认为2013年和2014年相比房地产市场没有太大的差别，如果有差别也是单个城市自身的区域特点所致。

那么，在这样的情况下，我们应该如何看待房地产市场？这需要大家对此有一个基本判断。我认为房地产的问题在中国不单单是一个行业的问题，它包含了很多方面。例如：中国的收入差别、一线城市和三、四线城市的规模差别等等，更重要的是中国的房地产市场是一个高度垄断的市场，从拿地开始到各类许可证，到上市销售，我们的房地产基本是与国家货币发行M2的数量和GDP的数值高度关联的。

现在中央要把房地产市场的功能区分开。在房地产的总量供给上，中央要先把保障房量化的指标定死，所以从去年的10月份开始，在保障房的会议上就下了一个指标，到今年李克强总理的政府工作报告又定了一个指标，我认为今年政府是想把保障房这一块抓好。然后政府关于房地产的相关调控政策才能逐步取消，最后将中国的房地产推向全面市场化。我觉得中国房地产只有在这种情况下才能软着陆，但是这种软着陆是要有条件的，需要漫长的时间来实践的。

尤其要注意的是，十八届三中全会以后，国家将资源要素的配置放到了一个决定性的高度。如果市场将对房地产业发展起到决定性作用的话，买房子和买苹果在经济学原理上来讲是一致的，也就是说房产价格早已不是单向的决定，房地产市场是一个开放的系统。来自台湾的世界银行首席经济学家邵逸夫就讲，中国根本不存在土地缺乏的问题，中国农村的土地多的是，不能种菜的都可以去开发房地产，但是去年邵逸夫又讲了，有两样东西不可预测，一个是股票，另一个就是房价。也就是说房地产价格的决定是综合因素在起作用，所以这就是为什么房价打压不下去的原因，政府认为提高房子的供给量，房价就下去了，但是在经济学当中另外还有一个原理，需求遭到强力制约的情况下光调节供给的作用是很小的。

当前房地产市场的态势

经过我对第一季度全国楼市数据的分析，我认为2014的房地产会出现四种态势：

第一，以往年的房地产调控会逐渐减弱。因为调控的目的是迎合老百姓希望，让房价降下来，但是今年政府高层的意思是希望房地产涨的不要太离谱。由于房地产开发模式和销售模式的基础都在于金融业，房地产的开发和销售款项大部分来自于银行，同样上层也不希望看到房地产大跌，这样会造成很多银行的大规模损失。所以调控的目的无非是让楼市价格在政府可以容忍的范围内上下浮动。今年的调控过程中，房地产市场的本身能量会逐步加强。今年房地产的调控方式将主要是分类调控，分类调控就是各地根据自己的不同情况和特点，制定出许许多多契合本身实际情况的调控措施。

第二，就房地产价格来讲，今年总的态势会相对平稳，但是各地房产价格的零散度会增加。这就是说在总体情况平稳的情况下，不排除在人口等量不足、产业支撑有限的城市零散度和全国总体态势保持一定的偏差。毕竟城市化推行的速度是循序渐进的。北京、上海、广州等一线城市的房价和城市化人口移动是没有关系的。从政策方面讲，原有的政策和今年新出的政策是分两步走的，也就是说中国的限购趋势至少在两年内是常态化，但是不动产登记制度定下来以后，高端房屋的限购就会放开。

第三，2014年房地产企业会出现差别化，同时各个房企之间的差异也会进一步扩大。中国房地产二十几年来行业前几名从年销售几个亿做到上千亿的规模，这种趋势也会发生变化。我预计2014年房企做到2000个亿的企业会出现四到五个，所以在这种情况下房地产市场的零散度会扩大。而从我们国家的注册数字来看，中国的房地产企业有8万家，但是中国的房地产企业大部分都是项目公司，所以我国的房企大部分都是中小企业，而且大部分房企都处于资金短缺的境地。由于小公司的生存之道就是“傍大款”，但是之前你要先“帮大款”，只有你帮助了大款，你才能傍上去。所以今年2014年，大型房地产企业会更上一个台阶，而小型房地产企业则会面临三个问题。首先就是资金紧张，第二个是面临经营能力的缺乏，第三就是销售困境。从这些方面来看，2014年房地产大型企业和小型企业的差别会越来越大。

第四，今年房价的变动是综合因素所致。房子不像种大白菜，今年种少了，明年就多种，中国的房价至少要受到下列9种因素共同制约：1.人口的流动；2.城市化推进的速度；3.不动产的登记制度；4.货币政策；5.土地出让制度；6.房产税的推出；7.政策因素；8.我们国家的信贷规模的大小；9.土地增值税。总结一句话，今年的楼市人为因素会逐步减弱，而市场的力量会逐步增强，市场的力量会逐步的增大，导致政府调控的力量会逐步减弱。

房地产企业的商业模式

房地产市场不是一个理论性命题而是一个实际性命题，商业模式不是理论研究也不是停留在纸上讲的，商业模式是实战型的是可以用的、选的、创造的，是可以复制的。

现在的关于房地产的商业模式一般都涉及两个方向：一个是中小房地产企业资金出现问题怎么办？解决问题不外乎一种是贷款，另一种是社会上的融资，这个融资如果到了年底的话基本上是百分之20到百分之25，还要高，这就等于你要为银行和出资方打工了。另一个方向就是产业转型。

从资金上讲，住宅产业化的模式对于中小型房地产企业很有借鉴意义。所谓的住宅产业化模式就是中国湖南长沙原先有两位兄弟一个叫张悦，一个叫涨耀，他们提出的。这两个人原来是做空调的，现在在做住宅产业化板块模式。他们的模式是这样的，作为中小企业开发商不是缺钱吗？跟他们合作，你就只筹集资金拿地，其他的都不用管，他来帮你做工程建设。由于他是做产业的，银行贷款不受限制，他就用银行的贷款帮你做开发工程，这样你花的利息也相对较少，然后最后大家一起分利润。这就是住宅产业化模式。

从产业转型上来看，有一种叫第三方代理开发的模式。现在房地产开发商的开发模式跟以前不一样了，以前的开发商经营模式都很单一，只要想办法在政府手里拿到土地然后就去找银行贷款，现在都是做组合经营模式。我的观点就是，现在的开发商要多学学张艺谋，如果把张艺谋导演电影的环节一个一个拆开来看的话，你就会发现张艺谋好像什么事情都没有做，编剧有编剧，投资是王卫平，摄影是摄影师，演员某某某，服装道具等等全部都就位了，好像没有张艺谋这个电影也能拍起来，但是如果没有张艺谋做导演的话，你的票房价值一定是不高的，张艺谋的本事就是我把我的品牌融入资源，只要有我张艺谋的品牌，你的电影可以在戛纳领奖，你的票房就有了保证。其实房地产也是如此，对于现在房地产中小企业，我是绝对主张拿了这个地以后，如果你这个团队没有什么特别的优势，硬要去研究房型，还不如找一个大的开发公司或代理开发公司合作，大的开发公司对报批的程序和房型的研究程度、对规划的研究程度、对营销品牌的研究程度是相当专业的，其实这个模式很早就有了。但是中国的第三方代理开发做到现在就两种情况，一种是从大企业出来人，认为自己可以控制开发成本，懂得施工流程，于是成立一个代理开发公司和中小企业谈，但是到了最后资金结算阶段就被大企业“招安了”。还有一种就是像绿地、绿城这种本来就有品牌，发展商正好也缺资金，你就可以代理工程来做。

我认为这两种模式对中小型开发商是非常有用的。值得大家思考，可以作为决策的参考思路。

延伸阅读：

住宅产业化：实际上包括两方面的含义：一是住宅科技成果的产业化，一是住宅生产方式的产业化。科技成果的产业化是指应该把住宅领域里的一些最新的科学成果尽快转化为生产力。而我们通常所说的住宅产业化，更多的是指住宅生产方式的产业化。在这方面，日本已达到了很高的水平，例如日本积水化学工业株式会社设在崎玉县的一座住宅工厂，是用工业流水线的方式生产房子，他们把住宅分拆成一个个盒子式的构件，在生产线上制造完成一栋住宅所需要的全部构件，只需要花费四十多分钟，然后运到施工现场，在一天之内组装完毕。在我国住宅产业化也取得了比较大的进展，远大住工、万科、黑龙江宇辉集团都在住宅产业化方面取得了较大的成绩。

住宅产业化就是利用现代科学技术，先进的管理方法和工业化的生产方式去全面改造传统的住宅产业，使住宅建筑工业生产和技术符合时代的发展需求。就是住宅的生产方式（或者是技术手段），是运用现代工业手段和现代工业组织，对住宅工业化生产的各个阶段的各个生产要素通过技术手段集成和系统的整合，达到建筑的标准化，构件生产工厂化，住宅部品系列化，现场施工装配化，土建装修一体化，生产经营社会化，形成有序的工厂的流水作业，从而提高质量，提高效率，提高寿命，降低成本，降低能耗。

国外的经验表明，当社会发展到一定的阶段（如人工成本占比很大，住宅工业的配套产业已经成熟时）采用工业化的方式建造住宅要比采用现浇的方式在成本上会低10%~15%，当然这是基于比较自动化的生产上。联合国提出“住宅产业化”的6条标准：生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化。

来源：《中国地产总裁》杂志